Мария Голубева: «Мы исключаем все проблемы»
16.04.2013
Компания «Донк» уже давно обрела репутацию заказчика, участие которого в проекте для инвесторов является гарантией исполнения всех условий договора и получения прибыли. Сегодня, когда строительный рынок Петербурга активизируется после недавнего спада, компания «Донк» все более востребована в области аудита проектов и эффективной оценки пакетов документов. Именно после такой кропотливой технической работы рождаются имиджевые проекты компании. О перспективах ООО «Донк» газете «Строительный Еженедельник» рассказала Мария Голубева, директор компании.
– Наверное, для любой компании самое привлекательное направление деятельности – реализация собственных проектов. Каковы в этом плане сегодняшние приоритеты ООО «Донк»?
– Мы наконец-то начинаем активную стадию нашего самого известного проекта – многофункционального комплекса с двумя высотными доминантами Icebridge. Пять лет ушло на подготовительный этап – на решение градостроительных, юридических вопросов, проведение изысканий и т. д. Сейчас наконец подходим к самому интересному – к проектированию. В рамках Icebridge «Донк» интенсивно работает и с ведущими российскими профильными институтами (в Санкт-Петербурге, Москве), и с зарубежными коллегами. Зданий, подобных Icebridge (включающих башни-высотки и транспортно-пересадочный узел), в России нет. Тема ТПУ сейчас очень актуальна для московских властей, существует даже целевая программа. Однако именно наш, петербургский проект оказался проработан лучше, и по приглашению Департамента строительства Москвы мы подробно презентовали Icebridge в столице.
Однако кроме собственных проектов, которыми занимаемся сейчас более активно, чем ранее, команда компании «Донк» охотно берет в управление проекты партнеров и, может быть, даже бывших конкурентов. Самое важное для успеха проекта – систематизация всех имеющих при этом место процессов. У нас есть успешный опыт реализации и собственных, и чужих проектов, мы очень сильны в конфликтологии – это позволяет нам находить общий язык между всеми участниками. Ведь представления о том, что необходимо делать на каждом этапе, у инвестора, проектировщика, генподрядчика, как правило, не совпадают.
– А в чем обычно заключается основной конфликт интересов?
– Стандартные предметы споров – сроки и объемы финансирования. Причем имеется в виду не просто желание инвестора реализовать проект быстрее и за меньшие деньги. Споры возникают и в связи с выбором материалов, и при поиске оптимальных решений. Очень часто заказчику хочется, чтобы одновременно выполнялось то, что технически невозможно. Подрядчик, напротив, нередко предпочитает делать все последовательно, по шаблону, от одного этапа к другому. Оптимизация процессов как раз и заключается в том, чтобы предложить схему параллельного решения проблем и центростремительного подхода к реализации проекта.
Наш опыт в брендировании, позиционировании и маркетинге дает понимание того, что получение свидетельства о праве собственности и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – это совсем еще не конец пути, а в лучшем случае его середина. Главное для строителей – сдать объект и выйти из проекта с минимумом гарантийных обязательств. А для инвестора на этапе ввода в эксплуатацию все только начинается. Если изначально схема базировалась на принципе «ввели в эксплуатацию и забыли», проект окажется убыточным. Ни для кого не секрет, сколько введенных в эксплуатацию громких объектов годами стоят в ожидании арендаторов, подключения к инженерным сетям, преодоления еще каких-то трудностей. Мы все эти проблемы исключаем. От момента сдачи в эксплуатацию до «пробития первого чека» на торговом объекте, передачи жилья собственникам и т. д. проходят считаные месяцы.
Так, в декабре прошлого года мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию гипермаркета продовольственных и сопутствующих товаров «Магнит» в Сертолово. Уже через два месяца было установлено оборудование, завезен полный ассортимент товаров и пробит первый чек. Аналогичные сроки были выдержаны при строительстве крупного автовыставочного центра Mercedes на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр. Уже через 2,5 месяца начались продажи и собственник начал получать обратно свои деньги. Это означает, что инвестиции начинают окупаться практически сразу.
– Однако, согласитесь, проекты, создаваемые по схеме «построить и забыть», остаются скорее правилом, чем исключением. Почему, на ваш взгляд, это происходит?
– Во-первых, это обусловлено особенностями российского менталитета. Во-вторых, сказывается длительное отсутствие комплексного подхода. Участники строительного рынка в России – и Санкт-Петербург не исключение – привыкли, что проектирование, стройка и ввод объекта в эксплуатацию настолько проблемны, что кажется, уж дальше-то все автоматически будет хорошо. Но автоматически ничего хорошего не происходит.
Стандартная реклама девелоперов – работа от идеи до ее воплощения. Наш вариант – от идеи до возврата всех вложений в нее. Многие инвесторы говорят: «Ваш план – самое дорогое, что у нас есть». Потому что он дает действительно детальное представление о том, что следует делать и каких специалистов привлекать. А главное, он экономит деньги инвестора в будущем и позволяет сформировать правильную накопительную стоимость объекта.
Это особенно важно при работе с бюджетными проектами, где смета формируется только один раз и планы вообще не подлежат никаким корректировкам. В качестве примера можно вспомнить вывод Государственного института прикладной химии (ГИПХа) из исторического центра за городскую черту. Поскольку проект финансировался из федерального бюджета, крайне важно было его реализовать безукоризненно, с точным расчетом накопительной стоимости объекта, возмещаемой из федеральных средств, и в срок.
Однако перевод ГИПХа был не только крупным бюджетным проектом – он еще и представлял государственную тайну. Сейчас мы также работаем с рядом секретных объектов: их доля в общем объеме управляемых ООО «Донк» проектов составляет около 40%.
– Вы работаете преимущественно в Санкт-Петербурге?
– География проектов, которыми мы управляем, расширяется. Так, в 2012 году построили и ввели в эксплуатацию объекты в Екатеринбурге, Тюмени и ряде других регионов. Отмечу, что необходимость работать в другом субъекте РФ нас не смущает, если речь идет о федеральных проектах. Схема их реализации едина по всей стране. Однако с коммерческими проектами мы преимущественно работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Петербургский опыт невозможно клонировать на другие регионы, а нам особенности местного рынка прекрасно известны.
Приведу яркий пример того, как нас оценивают профессионалы. Мы построили, причем в кризис, собственный торговый центр «Смайл». Едва заполнили его арендаторами и выставили на продажу, как объект тут же приобрело агентство недвижимости «Бекар» – уважаемая и известная компания в России.
– Как команда ООО «Донк» пришла к пониманию стратегии успеха?
– На начальном этапе существования компании мы занимались эксплуатацией и столкнулись с проблемами, которые появляются после сдачи объекта. Тогда решили последовательно проанализировать все этапы строительства вплоть до предпроектного. Оценив ситуацию в конце, постепенно мы поняли, что должно быть в самом начале. Так появился комплексный подход, а вместе с ним и понимание того, насколько это важно.
– Приходилось слышать, что операторы сейчас очень ждут закона об инвестиционной деятельности, поскольку нет гарантии неухудшаемости условий. Ждете ли вы такого закона?
– Да, разумеется. Его ждут и инвесторы, чтобы защититься от рисков, которые до сих пор возможны в Петербурге: когда получаешь землю на одних условиях и под определенный объект, а потом меняется законодательство, меняются разрешенные виды использования, инвестиционная политика, и проект утрачивает силу или становится нецелесообразным. Безусловно, от таких рисков новое законодательство должно нас защитить. Но хочу отметить, если компания стремится работать, помешать ей очень сложно. Сейчас не время жаловаться на трудности. Хочешь работать – надо работать. Все инструменты для этого есть.
– Операторов, как правило, волнуют вопросы многоступенчатой безопасности. Что готовы предложить вы?
– Мы стараемся заранее предотвратить негативные последствия от утечки информации об организации системы безопасности на объекте и вообще забрать эти разделы у генпроектировщика или генподрядчика либо сделать их обособленными. Мы убеждены в том, что эксклюзивными правами на собственный проект безопасности должен обладать владелец здания. Кстати, на своих объектах мы ввели очень жесткую систему безопасности: электронные карточки, автоматические ежедневные списки имеющих доступ и т. д. Многие заказчики заявляют, что хотят просто так же, как у нас. Они понимают, что затраты несопоставимы с достигаемым эффектом.
– Как вы оцениваете позицию компании на петербургском рынке?
– В год мы управляем в среднем 15 проектами – хороший показатель. Тем более что рынок ограничен, и проектов в городе не так много. Хочется также отметить, что мы очень открытая компания. Мы постоянно общаемся с жителями, с местными властями. К нам обращаются с районными проблемами. У нас открыта горячая линия, на которую звонят как по нашим объектам, так и желая получить консультацию по не касающимся нас вопросам. С точки зрения экономики содержание такой горячей линии, может быть, вообще расточительно. Но мы дорожим репутацией компании. Поэтому и консультируем по вопросам ЖКХ, оформления в собственность и т. д., и в мероприятиях участвуем, и советы даем.
– А какие стратегические задачи компания намерена решать в ближайшие годы?
– Если говорить о собственных проектах, то в 2016 году должно завершиться строительство Icebridge. Надеемся завершить наконец наши старые проекты на Дальневосточном пр. и на Таллинском шоссе. Планируем войти в активную стадию реализации проекта многофункционального комплекса Dunes Luxury Village в Белоострове.
С точки зрения управления проектами заказчиков, мы стремимся к показателю 20-30 проектов в год. Кроме того, усилия ООО «Донк» сосредоточены на прохождении добровольной сертификации (в рамках системы LEED certification) по «зеленому» строительству и экологии. Надеюсь, что в ближайшие пять лет мы очень сильно продвинемся в этом направлении, заинтересуем своих заказчиков и привлечем к этому вопросу большое внимание.
– Компания «Донк» уделяет много внимания благотворительности. Причем наряду с имиджевыми спортивными турнирами средства выделяются на поддержку районных мероприятий для детей и подростков, обеспечение нормального функционирования детских домов. Зачем вам это?
– Может быть, потому, что Санкт-Петербург – вторая столица, у нас за что ни возьмись – везде политика. Дети же – самый беззащитный слой и ни на что не ориентированный, вот мы и вписались в эту нишу и заняли ее. Может быть, это связано с тем, что я женщина, мама. В нашей компании работают не только профессионалы, но и неравнодушные к чужим бедам люди.
Мы планируем расширить сотрудничество с организацией «Петербургские родители». Дети – действительно наше будущее.
Сегодня в России у сироты нет никаких перспектив, никакого позитива. А иногда очень важно в нужный момент дать ребенку мотивацию, показать ему альтернативу или дать себя проявить, чтобы у него появился новый жизненный вектор.
Чтобы перечислить деньги, большого ума и сил не надо. А вот общение, внимание требуют усилий. Поскольку я очень много общаюсь с заказчиками, в этой среде я могу что-то донести до людей, кого-то мотивировать, кого-то привлечь к участию. В этом смысле очень ценю заказчиков-европейцев. Они с удовольствием участвуют в благотворительных акциях, делают подарки детям, общаются с ними. Конечно, к строительству зданий и сооружений и возврату инвестиций это не имеет никакого отношения. Однако не все измеряется экономической целесообразностью.
– А что лично для вас стало мерилом успеха?
– Если в последнее время незнакомые люди, узнавая, кто ты, тут же говорят: «Так это же вы, те самые, кто спас объект», считаю, что это подлинный успех, которого невозможно достичь даже самой изощренной рекламной кампанией.
Справка о компании:
Компания «Донк» действует на строительном рынке Санкт-Петербурга с 1997 года. С 2004 года – в составе холдинга «Единые решения». Компания осуществляет управление крупными инвестиционными проектами, выполняя функции заказчика. «Донк» организует деятельность по таким направлениям, как проектирование, проектный и строительный аудит, брокеридж, разработка многоступенчатых систем безопасности под ключ и др.
– Наверное, для любой компании самое привлекательное направление деятельности – реализация собственных проектов. Каковы в этом плане сегодняшние приоритеты ООО «Донк»?
– Мы наконец-то начинаем активную стадию нашего самого известного проекта – многофункционального комплекса с двумя высотными доминантами Icebridge. Пять лет ушло на подготовительный этап – на решение градостроительных, юридических вопросов, проведение изысканий и т. д. Сейчас наконец подходим к самому интересному – к проектированию. В рамках Icebridge «Донк» интенсивно работает и с ведущими российскими профильными институтами (в Санкт-Петербурге, Москве), и с зарубежными коллегами. Зданий, подобных Icebridge (включающих башни-высотки и транспортно-пересадочный узел), в России нет. Тема ТПУ сейчас очень актуальна для московских властей, существует даже целевая программа. Однако именно наш, петербургский проект оказался проработан лучше, и по приглашению Департамента строительства Москвы мы подробно презентовали Icebridge в столице.
Однако кроме собственных проектов, которыми занимаемся сейчас более активно, чем ранее, команда компании «Донк» охотно берет в управление проекты партнеров и, может быть, даже бывших конкурентов. Самое важное для успеха проекта – систематизация всех имеющих при этом место процессов. У нас есть успешный опыт реализации и собственных, и чужих проектов, мы очень сильны в конфликтологии – это позволяет нам находить общий язык между всеми участниками. Ведь представления о том, что необходимо делать на каждом этапе, у инвестора, проектировщика, генподрядчика, как правило, не совпадают.
– А в чем обычно заключается основной конфликт интересов?
– Стандартные предметы споров – сроки и объемы финансирования. Причем имеется в виду не просто желание инвестора реализовать проект быстрее и за меньшие деньги. Споры возникают и в связи с выбором материалов, и при поиске оптимальных решений. Очень часто заказчику хочется, чтобы одновременно выполнялось то, что технически невозможно. Подрядчик, напротив, нередко предпочитает делать все последовательно, по шаблону, от одного этапа к другому. Оптимизация процессов как раз и заключается в том, чтобы предложить схему параллельного решения проблем и центростремительного подхода к реализации проекта.
Наш опыт в брендировании, позиционировании и маркетинге дает понимание того, что получение свидетельства о праве собственности и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – это совсем еще не конец пути, а в лучшем случае его середина. Главное для строителей – сдать объект и выйти из проекта с минимумом гарантийных обязательств. А для инвестора на этапе ввода в эксплуатацию все только начинается. Если изначально схема базировалась на принципе «ввели в эксплуатацию и забыли», проект окажется убыточным. Ни для кого не секрет, сколько введенных в эксплуатацию громких объектов годами стоят в ожидании арендаторов, подключения к инженерным сетям, преодоления еще каких-то трудностей. Мы все эти проблемы исключаем. От момента сдачи в эксплуатацию до «пробития первого чека» на торговом объекте, передачи жилья собственникам и т. д. проходят считаные месяцы.
Так, в декабре прошлого года мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию гипермаркета продовольственных и сопутствующих товаров «Магнит» в Сертолово. Уже через два месяца было установлено оборудование, завезен полный ассортимент товаров и пробит первый чек. Аналогичные сроки были выдержаны при строительстве крупного автовыставочного центра Mercedes на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр. Уже через 2,5 месяца начались продажи и собственник начал получать обратно свои деньги. Это означает, что инвестиции начинают окупаться практически сразу.
– Однако, согласитесь, проекты, создаваемые по схеме «построить и забыть», остаются скорее правилом, чем исключением. Почему, на ваш взгляд, это происходит?
– Во-первых, это обусловлено особенностями российского менталитета. Во-вторых, сказывается длительное отсутствие комплексного подхода. Участники строительного рынка в России – и Санкт-Петербург не исключение – привыкли, что проектирование, стройка и ввод объекта в эксплуатацию настолько проблемны, что кажется, уж дальше-то все автоматически будет хорошо. Но автоматически ничего хорошего не происходит.
Стандартная реклама девелоперов – работа от идеи до ее воплощения. Наш вариант – от идеи до возврата всех вложений в нее. Многие инвесторы говорят: «Ваш план – самое дорогое, что у нас есть». Потому что он дает действительно детальное представление о том, что следует делать и каких специалистов привлекать. А главное, он экономит деньги инвестора в будущем и позволяет сформировать правильную накопительную стоимость объекта.
Это особенно важно при работе с бюджетными проектами, где смета формируется только один раз и планы вообще не подлежат никаким корректировкам. В качестве примера можно вспомнить вывод Государственного института прикладной химии (ГИПХа) из исторического центра за городскую черту. Поскольку проект финансировался из федерального бюджета, крайне важно было его реализовать безукоризненно, с точным расчетом накопительной стоимости объекта, возмещаемой из федеральных средств, и в срок.
Однако перевод ГИПХа был не только крупным бюджетным проектом – он еще и представлял государственную тайну. Сейчас мы также работаем с рядом секретных объектов: их доля в общем объеме управляемых ООО «Донк» проектов составляет около 40%.
– Вы работаете преимущественно в Санкт-Петербурге?
– География проектов, которыми мы управляем, расширяется. Так, в 2012 году построили и ввели в эксплуатацию объекты в Екатеринбурге, Тюмени и ряде других регионов. Отмечу, что необходимость работать в другом субъекте РФ нас не смущает, если речь идет о федеральных проектах. Схема их реализации едина по всей стране. Однако с коммерческими проектами мы преимущественно работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Петербургский опыт невозможно клонировать на другие регионы, а нам особенности местного рынка прекрасно известны.
Приведу яркий пример того, как нас оценивают профессионалы. Мы построили, причем в кризис, собственный торговый центр «Смайл». Едва заполнили его арендаторами и выставили на продажу, как объект тут же приобрело агентство недвижимости «Бекар» – уважаемая и известная компания в России.
– Как команда ООО «Донк» пришла к пониманию стратегии успеха?
– На начальном этапе существования компании мы занимались эксплуатацией и столкнулись с проблемами, которые появляются после сдачи объекта. Тогда решили последовательно проанализировать все этапы строительства вплоть до предпроектного. Оценив ситуацию в конце, постепенно мы поняли, что должно быть в самом начале. Так появился комплексный подход, а вместе с ним и понимание того, насколько это важно.
– Приходилось слышать, что операторы сейчас очень ждут закона об инвестиционной деятельности, поскольку нет гарантии неухудшаемости условий. Ждете ли вы такого закона?
– Да, разумеется. Его ждут и инвесторы, чтобы защититься от рисков, которые до сих пор возможны в Петербурге: когда получаешь землю на одних условиях и под определенный объект, а потом меняется законодательство, меняются разрешенные виды использования, инвестиционная политика, и проект утрачивает силу или становится нецелесообразным. Безусловно, от таких рисков новое законодательство должно нас защитить. Но хочу отметить, если компания стремится работать, помешать ей очень сложно. Сейчас не время жаловаться на трудности. Хочешь работать – надо работать. Все инструменты для этого есть.
– Операторов, как правило, волнуют вопросы многоступенчатой безопасности. Что готовы предложить вы?
– Мы стараемся заранее предотвратить негативные последствия от утечки информации об организации системы безопасности на объекте и вообще забрать эти разделы у генпроектировщика или генподрядчика либо сделать их обособленными. Мы убеждены в том, что эксклюзивными правами на собственный проект безопасности должен обладать владелец здания. Кстати, на своих объектах мы ввели очень жесткую систему безопасности: электронные карточки, автоматические ежедневные списки имеющих доступ и т. д. Многие заказчики заявляют, что хотят просто так же, как у нас. Они понимают, что затраты несопоставимы с достигаемым эффектом.
– Как вы оцениваете позицию компании на петербургском рынке?
– В год мы управляем в среднем 15 проектами – хороший показатель. Тем более что рынок ограничен, и проектов в городе не так много. Хочется также отметить, что мы очень открытая компания. Мы постоянно общаемся с жителями, с местными властями. К нам обращаются с районными проблемами. У нас открыта горячая линия, на которую звонят как по нашим объектам, так и желая получить консультацию по не касающимся нас вопросам. С точки зрения экономики содержание такой горячей линии, может быть, вообще расточительно. Но мы дорожим репутацией компании. Поэтому и консультируем по вопросам ЖКХ, оформления в собственность и т. д., и в мероприятиях участвуем, и советы даем.
– А какие стратегические задачи компания намерена решать в ближайшие годы?
– Если говорить о собственных проектах, то в 2016 году должно завершиться строительство Icebridge. Надеемся завершить наконец наши старые проекты на Дальневосточном пр. и на Таллинском шоссе. Планируем войти в активную стадию реализации проекта многофункционального комплекса Dunes Luxury Village в Белоострове.
С точки зрения управления проектами заказчиков, мы стремимся к показателю 20-30 проектов в год. Кроме того, усилия ООО «Донк» сосредоточены на прохождении добровольной сертификации (в рамках системы LEED certification) по «зеленому» строительству и экологии. Надеюсь, что в ближайшие пять лет мы очень сильно продвинемся в этом направлении, заинтересуем своих заказчиков и привлечем к этому вопросу большое внимание.
– Компания «Донк» уделяет много внимания благотворительности. Причем наряду с имиджевыми спортивными турнирами средства выделяются на поддержку районных мероприятий для детей и подростков, обеспечение нормального функционирования детских домов. Зачем вам это?
– Может быть, потому, что Санкт-Петербург – вторая столица, у нас за что ни возьмись – везде политика. Дети же – самый беззащитный слой и ни на что не ориентированный, вот мы и вписались в эту нишу и заняли ее. Может быть, это связано с тем, что я женщина, мама. В нашей компании работают не только профессионалы, но и неравнодушные к чужим бедам люди.
Мы планируем расширить сотрудничество с организацией «Петербургские родители». Дети – действительно наше будущее.
Сегодня в России у сироты нет никаких перспектив, никакого позитива. А иногда очень важно в нужный момент дать ребенку мотивацию, показать ему альтернативу или дать себя проявить, чтобы у него появился новый жизненный вектор.
Чтобы перечислить деньги, большого ума и сил не надо. А вот общение, внимание требуют усилий. Поскольку я очень много общаюсь с заказчиками, в этой среде я могу что-то донести до людей, кого-то мотивировать, кого-то привлечь к участию. В этом смысле очень ценю заказчиков-европейцев. Они с удовольствием участвуют в благотворительных акциях, делают подарки детям, общаются с ними. Конечно, к строительству зданий и сооружений и возврату инвестиций это не имеет никакого отношения. Однако не все измеряется экономической целесообразностью.
– А что лично для вас стало мерилом успеха?
– Если в последнее время незнакомые люди, узнавая, кто ты, тут же говорят: «Так это же вы, те самые, кто спас объект», считаю, что это подлинный успех, которого невозможно достичь даже самой изощренной рекламной кампанией.
Справка о компании:
Компания «Донк» действует на строительном рынке Санкт-Петербурга с 1997 года. С 2004 года – в составе холдинга «Единые решения». Компания осуществляет управление крупными инвестиционными проектами, выполняя функции заказчика. «Донк» организует деятельность по таким направлениям, как проектирование, проектный и строительный аудит, брокеридж, разработка многоступенчатых систем безопасности под ключ и др.
рубрика:
Личное дело
