Редевелопмент ждет стратегии
22.04.2013
Некогда весьма активный процесс редевелопмента промышленных площадок в Петербурге в настоящий момент замедлился. Отсутствие четкой городской политики в этом вопросе, юридические сложности процесса, а также высокая стоимость перебазирования предприятий не предоставляют возможности дать положительный прогноз на этот счет, утверждают эксперты.
Сегодня промышленные предприятия занимают около 13% от всей площади Петербурга. Около 200 предприятий, или 5,8 тыс. га земли занимают до 40% площади исторического центра города. Более того, сегодня до 50% территории Петербурга используется неадекватно, уверен заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский. По его словам, петербургская промышленность исторически складывалась вдоль рек и каналов, формируя целый пояс на видовых набережных. И более 70 лет эти площадки находились в застое, не развивались, не встраивались в русло рыночной экономики. В среднем мощности городских промпредприятий загружены только на 35%, износ оборудования составляет 60-70%. В Европе такое положение дел недопустимо. В среднем европейском городе этот показатель не превышает 10%, там все промышленные предприятия уступали место гражданскому строительству. В итоге вся эта ситуация порождает колоссальную социальную проблему. В условиях постоянной маятниковой миграции между районами люди тратят суммарно до 2 суток в месяц, чтобы пересечь промышленный пояс города. «Ситуация, на мой взгляд, нетерпимая. Если продолжать такое неспешное продвижение в деле редевелопмента, когда самые лакомые кусочки выедаются, а остаются лишь непрезентабельные и нерентабельные участки, проблема останется в XXII и XXIII веке. Как следствие, город потеряет миллиарды рублей инвестиций и отстанет в плане подготовки всех видов инфраструктуры на десятилетия», – считает Алексей Шаскольский. Процесс перепрофилирования промпредприятий каждый раз упирается в один и тот же конкретный тупик – неопределенность городской политики и медлительность Смольного в принятии ключевых решений в сфере промышленности, полагает исполнительный вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Николай Ковалев. «Союз промышленников участвует в комиссии по Генплану. И за последний год ни один промышленный проект не был согласован. Был отклонен десяток перспективных проектов», – отмечает эксперт. Была разорвана цепочка инвестиционного процесса по созданию новых промпредприятий. К примеру, завод имеет мощности и инвестиционный план. Он заинтересован в переезде, в расширении мощностей, но просто не знает – как реализовать свое старое имущество. «К сожалению, город не дает никаких ответов, что он будет представлять собой в ближайшем будущем. В полной неопределенности оказываются и промышленники, и девелоперы, которые могли бы что-то на этих площадках строить. По сути, мы не можем двигаться дальше без единой городской стратегии на ближайшие 50 лет», – считает господин Ковалев.
Под силу лишь избранным
Сложность процесса редевелопмента, высокие риски при работе с промышленными памятниками и требование больших инвестиционных затрат уже на начальном этапе сужают круг компаний, которые могли бы «потянуть» проекты реконцепции промышленных зон «под ключ». По словам Надежды Калашниковой, руководителя отдела развития Компании Л1, каждого инвестора, который идет по пути редевелопмента, ждет немало проблем и подводных камней. Прежде всего, это процесс поиска и переговоров с собственниками. Эту же проблему отметил заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Кирилл Вязовский: «Выходя на собственников промышленных площадок, мы постоянно сталкиваемся с сильно завышенными запросами по стоимости земли. Причем, как правило, это запросы собственников неработающих предприятий, приватизированных в свое время на «красных директоров», которые получают доход от сдачи имущества промплощадки в аренду. Разумеется, стимула продавать легкие деньги у них нет».
Административные препоны
Еще одна проблема, с которой сталкивается бизнес на промышленной площадке, – это затяжной процесс согласования проектов. По словам Надежды Калашниковой, редевелопмент – это всегда длинные инвестиции, которые могут позволить себе только крупные игроки. Срок согласования проектов в КГА, получение документов КГИОП может растянуться на пять и более лет. «У нас взаимодействия с КГИОП нет. Мы стараемся его избегать. Комитет не помогает бизнесу сохранять памятники путем их реконструкции и приспособления, а чаще всего только мешает, – считает руководитель департамента управления недвижимости ЗАО ХК «Форум» Андрей Иванов. – Но реальная головная боль девелопера, входящего в промзону, это работа с КГА, работа по получению градостроительных планов. Бизнес и власти уперлись лбами и застопорились. Градпланы, которые нам выдают, – пустые. С этими документами никакой редевелопмент невозможен». Основная проблема работы инвестора в городе – несопоставимые риски неполучения градостроительной документации с серьезными инвестициями, подтверждает Кирилл Вязовский. Несмотря на то что в городе работают два основных регулирующих документа, Генплан и ПЗЗ, на все инвестиционные процессы падает тень региональных нормативов проектирования. «Сейчас вроде бы окончательная редакция уже находится на рассмотрении вице-губернатора Юрия Вязалова, и как в этих реалиях строить бизнес-планы – непонятно. Полагаю, новый вице-губернатор Марат Оганесян должен выступить на стороне бизнеса. Но если региональные нормативы будут приняты, о редевелопменте можно забыть лет на пять-семь», – констатировал господин Вязовский.
Чтобы решить проблему «серого пояса» и эффективного использования заводских площадок в комплексе, необходимо объединять усилия городских властей, девелоперов и общества, уверены эксперты. «Как на Западе решается эта проблема? Там есть триединство власти, бизнеса и общественности», – считает господин Шаскольский. Пока не будет выработана единая конкретная позиция городской администрации, девелоперы, как ориентированные на прибыль субъекты градостроительного процесса, продолжат «выбирать изюм из пирога». Эксперты сходятся в одном: позиция властей может проясниться в ключевом для города документе – «Стратегии социально-экономического развития до 2030 года», но только в том случае, если вопрос о ликвидации «серого пояса» будет указан в числе приоритетов городской политики.
Сегодня промышленные предприятия занимают около 13% от всей площади Петербурга. Около 200 предприятий, или 5,8 тыс. га земли занимают до 40% площади исторического центра города. Более того, сегодня до 50% территории Петербурга используется неадекватно, уверен заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» Алексей Шаскольский. По его словам, петербургская промышленность исторически складывалась вдоль рек и каналов, формируя целый пояс на видовых набережных. И более 70 лет эти площадки находились в застое, не развивались, не встраивались в русло рыночной экономики. В среднем мощности городских промпредприятий загружены только на 35%, износ оборудования составляет 60-70%. В Европе такое положение дел недопустимо. В среднем европейском городе этот показатель не превышает 10%, там все промышленные предприятия уступали место гражданскому строительству. В итоге вся эта ситуация порождает колоссальную социальную проблему. В условиях постоянной маятниковой миграции между районами люди тратят суммарно до 2 суток в месяц, чтобы пересечь промышленный пояс города. «Ситуация, на мой взгляд, нетерпимая. Если продолжать такое неспешное продвижение в деле редевелопмента, когда самые лакомые кусочки выедаются, а остаются лишь непрезентабельные и нерентабельные участки, проблема останется в XXII и XXIII веке. Как следствие, город потеряет миллиарды рублей инвестиций и отстанет в плане подготовки всех видов инфраструктуры на десятилетия», – считает Алексей Шаскольский. Процесс перепрофилирования промпредприятий каждый раз упирается в один и тот же конкретный тупик – неопределенность городской политики и медлительность Смольного в принятии ключевых решений в сфере промышленности, полагает исполнительный вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Николай Ковалев. «Союз промышленников участвует в комиссии по Генплану. И за последний год ни один промышленный проект не был согласован. Был отклонен десяток перспективных проектов», – отмечает эксперт. Была разорвана цепочка инвестиционного процесса по созданию новых промпредприятий. К примеру, завод имеет мощности и инвестиционный план. Он заинтересован в переезде, в расширении мощностей, но просто не знает – как реализовать свое старое имущество. «К сожалению, город не дает никаких ответов, что он будет представлять собой в ближайшем будущем. В полной неопределенности оказываются и промышленники, и девелоперы, которые могли бы что-то на этих площадках строить. По сути, мы не можем двигаться дальше без единой городской стратегии на ближайшие 50 лет», – считает господин Ковалев.
Под силу лишь избранным
Сложность процесса редевелопмента, высокие риски при работе с промышленными памятниками и требование больших инвестиционных затрат уже на начальном этапе сужают круг компаний, которые могли бы «потянуть» проекты реконцепции промышленных зон «под ключ». По словам Надежды Калашниковой, руководителя отдела развития Компании Л1, каждого инвестора, который идет по пути редевелопмента, ждет немало проблем и подводных камней. Прежде всего, это процесс поиска и переговоров с собственниками. Эту же проблему отметил заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Кирилл Вязовский: «Выходя на собственников промышленных площадок, мы постоянно сталкиваемся с сильно завышенными запросами по стоимости земли. Причем, как правило, это запросы собственников неработающих предприятий, приватизированных в свое время на «красных директоров», которые получают доход от сдачи имущества промплощадки в аренду. Разумеется, стимула продавать легкие деньги у них нет».
Административные препоны
Еще одна проблема, с которой сталкивается бизнес на промышленной площадке, – это затяжной процесс согласования проектов. По словам Надежды Калашниковой, редевелопмент – это всегда длинные инвестиции, которые могут позволить себе только крупные игроки. Срок согласования проектов в КГА, получение документов КГИОП может растянуться на пять и более лет. «У нас взаимодействия с КГИОП нет. Мы стараемся его избегать. Комитет не помогает бизнесу сохранять памятники путем их реконструкции и приспособления, а чаще всего только мешает, – считает руководитель департамента управления недвижимости ЗАО ХК «Форум» Андрей Иванов. – Но реальная головная боль девелопера, входящего в промзону, это работа с КГА, работа по получению градостроительных планов. Бизнес и власти уперлись лбами и застопорились. Градпланы, которые нам выдают, – пустые. С этими документами никакой редевелопмент невозможен». Основная проблема работы инвестора в городе – несопоставимые риски неполучения градостроительной документации с серьезными инвестициями, подтверждает Кирилл Вязовский. Несмотря на то что в городе работают два основных регулирующих документа, Генплан и ПЗЗ, на все инвестиционные процессы падает тень региональных нормативов проектирования. «Сейчас вроде бы окончательная редакция уже находится на рассмотрении вице-губернатора Юрия Вязалова, и как в этих реалиях строить бизнес-планы – непонятно. Полагаю, новый вице-губернатор Марат Оганесян должен выступить на стороне бизнеса. Но если региональные нормативы будут приняты, о редевелопменте можно забыть лет на пять-семь», – констатировал господин Вязовский.
Чтобы решить проблему «серого пояса» и эффективного использования заводских площадок в комплексе, необходимо объединять усилия городских властей, девелоперов и общества, уверены эксперты. «Как на Западе решается эта проблема? Там есть триединство власти, бизнеса и общественности», – считает господин Шаскольский. Пока не будет выработана единая конкретная позиция городской администрации, девелоперы, как ориентированные на прибыль субъекты градостроительного процесса, продолжат «выбирать изюм из пирога». Эксперты сходятся в одном: позиция властей может проясниться в ключевом для города документе – «Стратегии социально-экономического развития до 2030 года», но только в том случае, если вопрос о ликвидации «серого пояса» будет указан в числе приоритетов городской политики.
рубрика:
Развитие территорий
автор:
Михаил Немировский
