Временная роскошь

С наступлением лета многие горожане перебираются жить в пригороды. Современный дачник стал гораздо требовательнее, и ему необходима соответствующая инфраструктура. Девелоперы пытаются вывести формулу, при которой вложения в объекты торговой недвижимости будут рентабельны.

Переизбытка объектов коммерческой и торговой инфраструктуры в Ленобласти нет, но есть перебор в обещаниях новых девелоперов. Прежде чем заявлять некий объем ввода, нужно провести маркетинговый анализ ситуации, оценить перспективы развития социальной инфраструктуры местности. На практике новички далеко не всегда уделяют этому внимание.
Как говорят эксперты, экономическая эффективность есть только у сетевых проектов, которые имеют хотя бы несколько точек сбыта. На одной точке невозможно обеспечить необходимый оборот и реализацию товаров. Маленьким объектам сложно выживать. У сетевиков как правило, рассчитана матрица: какое количество жителей должно быть в населенном пункте, чтобы обеспечить надлежащую работу объекта.
«Обычно для полноценного существования необходимо несколько тысяч человек. В Ленобласти это в основном крупные поселения; коттеджные поселки или даже «куст» поселков очень редко заселен таким большим количеством людей. Важен еще один момент: сетевики, как правило, представлены товарной линейкой эконом-класса, а в коттеджных поселках проживают люди, ориентированные на покупки классом выше. И сельские магазины не могут конкурировать с гипермаркетами, которые расположены на выездах из Петербурга», – отмечает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
«ПулЭкспресс» имеет опыт создания и эксплуатации загородных объектов коммерческой и торговой инфраструктуры. В нашем случае в поселке «Борисово» было кафе и магазин на территории, но со временем мы отказались от них, так как доходность была минусовой. Мы решили вопрос иначе – на базе отдыха, расположенной по соседству, есть ресторан и прочие удоб­ства, по достигнутой договоренности жители «Борисово» могут пользоваться этими услугами, для них даже оформлен дополнительный проход на территорию базы. В 2005-2006 годах девелоперы обещали широкую линейку социальных объектов для жителей коттеджных поселков, но в последние годы опытные застройщики понимают: без доступа внешних посетителей (не только жильцов коттеджного поселка) последним придется содержать объект за свой счет», – продолжает госпожа Агеева.
Она уверена, что единственные объекты, которые могут быть востребованы за городом, это детские центры, где оказываются услуги няни и можно оставить малышей под присмотром.
 «Из практики могу привести еще один пример. В Сланцах люди задавали вопрос главе района: возможно ли построить в городе кинотеатр? Технически такая возможность, конечно же, есть. Но по результатам расчета оказалось, что это экономически нецелесообразно. Стоимость приобретения картины для проката очень высока, и даже при номинальном населении города в 22 тыс. жителей привоз картины окупить затруднительно, не говоря уже о других затратах. Большая часть жителей Ленобласти – пенсионеры, численность активного населения, готового платить по 300-500 рублей за билет в кино, слишком мала, поэтому, к сожалению, в ближайшее время в Сланцах кинотеатра не будет», – огорчается за жителей Ленобласти Марина Агеева.
Впрочем, не все аналитики склонны приравнивать эффективность коммерческих объектов к численности населения того или иного пункта. Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, говорит: «При определении того, насколько тот или иной объект коммерческой недвижимости будет эффективен в данной локации, просто количества людей в населенном пункте (или садоводстве) было бы недостаточно, хотя этот фактор, конечно, значим. Если мы говорим о поселке, деревне или садоводстве, то стоит обратить внимание прежде всего на целевую аудиторию и покупательскую способность населения. В зоне элитных коттеджных поселков (например, направление Репино, Солнечное, Комарово) небольшой магазин «у дома» с достаточным ассортиментом качественных товаров будет работать, а, скажем, в садоводствах магазин с аналогичной продукцией рискует не найти своего потребителя – здесь требуется более простой формат как самого объекта, так и представленных товаров».
Привычные городскому потребителю торговые центры также актуальны в крупных областных городах, но их размер и формат будут отличаться в сторону меньшей площади, упрощения пула арендаторов и некоторого «перекоса» представленных брендов в сторону демократичного сегмента (в отличие от основных петербургских ТЦ).