Выгодное вложение

Интерес к инвестициям в жилую недвижимость сегодня стабильно растет, так как доходность таких вложений может доходить до 20%, что в разы выше, чем доход по депозитам.

По подсчетам Галины Санамян, директора департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, стоимость квартиры за период строитель­ства в среднем вырастает на 15-20%.
«Разница между ценой покупки квартиры на стадии котлована и ценой ее продажи на стадии максимальной готовно­сти дома может принести инвестору от 16% годовых и более», – отмечает Антон Рудаковский, руководитель департамента по привлечению инвестиций «Матрикс-Недвижимость».
Владимир Спарак говорит, что доходность вложений в первичную недвижимость составляет около 5-20% в зависимости от этапа строительства дома и рисков. Доходность вложений в квартиры на вторичном рынке – 7-12%, но риски здесь гораздо ниже, добавляет господин Спарак.
«В любых экономических условиях инвестиции в недвижимость являются надежным способом вложения денежных средств, который приносит стабильный доход. Она обладает значительной степенью устойчивости по отношению к ин­­фляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска)», – рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Инна Попова, директор по оценке УК «МАГИСТР», считает, что инвестиции в квартиры выгодны и потому, что минимальный порог вхождения здесь низкий – 2-3 млн рублей.
По словам Олега Пашина, доходность от вложения в новостройки состоит из нескольких частей. «Первая часть – это возможность заработать на покупке квартиры на начальной стадии строительства дома за счет роста готовности объекта. Разница между ценой покупки и рыночной по окончании строительства – в среднем 25-30%. Иногда она достигает и 50%. Вторая часть дохода – это заработок на общем росте рынка. В 2012 году средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на территории города выросла на 10,9%, а в пригородной зоне в Ленобласти (Кудрово, Мурино, Девяткино, Бугры и др.) – на 12,8%. В 2013 году ситуация такова, – рассказывает господин Пашин. – Если инвестор собирается сдавать квартиру в аренду, то здесь годовой доход может составить около 8%. В зависимости от объекта он может быть сдан как в жилую аренду, так и переведен в нежилой фонд для аренды под магазин, офис и т. п. Сдавать жилье, а не коммерче­скую недвижимость, – это более простой вариант, однако он менее доходный. Доходность коммерческой недвижимости выше примерно в два раза, но и вложения в такую недвижимость на начальном этапе значительно больше».
Как правило, инвестиционный покупатель стремится перепродать свою квартиру до подписания акта приема-передачи (это 2-3 месяца до или после сдачи дома), говорит Николай Гражданкин. В этот период квартиру можно реализовать по цене уже построенного жилья и в то же время избавить себя от проблем с налогами и длительным оформлением права соб­ственности, поясняет господин Гражданкин.
Игорь Оноков рассказывает, что чаще всего покупатели приобретают недвижимость с инвестиционной целью в рассрочку. «Во-первых, это некая финансовая гарантия возможных рисков. Во-вторых, в подобных сделках необходимо как можно меньше вложить и, следовательно, больше получить. В случае 100% оплаты или использования ипотеки эффективность вложенных средств ниже. В первом случае финансовая отдача меньше, во втором – твои деньги работают на банк», – объясняет господин Оноков.
Эксперты считают, что доля инвестпокупок жилья будет стабильно расти, так как другие инструменты сохранения и приумножения средств не приносят такой доходности при схожих рисках.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», считает, что процент инвестиционных покупок вырастет, если будет волатильный курс рубля и если станет заметен потенциал высоких макроэкономических рисков.
Игорь Оноков прогнозирует, что в преддверии кризиса количество покупок жилья с инвестиционной целью увеличится. «Динамика курса валют выступит в этом случае катализатором. Однако опыт последних нескольких кризисов, которые прошли за по­следние 15-20 лет, показывает следующее: поведение цен на рынке по всей России неодинаково. Соответственно, Москва и Санкт-Петербург больше привязаны к изменениям курса доллара США, а регионы – к рублю. И в этом случае происходит колоссальный скачок стоимости объектов недвижимости», – считает господин Оноков.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», напротив, считает, что в ситуации постоянно муссируемой информации о надвигающейся второй волне мирового кризиса количество инвестпокупок вряд ли значительно вырастет.