«Требовать поддержки в виде миллиардов рублей и налоговых послаблений от города просто бессовестно»
05.08.2013
В последние пару лет участники строительного рынка все чаще говорят о стагнации строительной отрасли в Петербурге. В канун Дня строителя газета «Строительный Еженедельник» обратилась к своим читателям с вопросом: что, по вашему мнению, может дать новый толчок для активного развития стройки в Северной столице?
Игорь Тупальский, президент группы компаний «РАЗМАХ»:
– А разве у нас сейчас не активное развитие? Ведь смотря с чем сравнивать. Мы живем сейчас в великолепный промежуток времени, когда можно инвестировать, строить и на этом зарабатывать. Норма прибыли российских инвестиционно-строительных проектов – не менее 20%, а в стагнирующей Европе – не более 4%. Те, кто это знает, не позволяют себе поддаваться депрессии, которую нам навязывают далекие от рынка экономические аналитики, активно консультирующие представителей власти.
Конечно, можно бесконечно долго жаловаться на отсутствие надежных гарантий для инвесторов, непредсказуемость в отношении законодательных изменений, но требовать поддержки в виде миллиардов рублей и налоговых послаблений от города, в котором темпы роста стоимости недвижимости даже в кризис ослабевали незначительно (а значит, среда более чем инвестиционно привлекательная), просто бессовестно.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель правления ОАО «Группа ЛСР»:
– Невозможно говорить о стагнации в отрасли, когда вопросы развития массового жилищного строительства и промышленности строительных материалов решаются на самом высоком государственном уровне. Разработка новых нормативных актов и регламентов иногда дает некоторую задержку, это нормальный рабочий процесс, который, как правило, носит временный и локальных характер. Снижения темпов строительства в Петербурге не наблюдается. По итогам прошлого года город занял третье место в стране по объему введенного жилья. Результаты работы первого полугодия также демонстрируют положительную динамику – все крупные девелоперы подтвердили рост показателей, а количество жилья, выведенного на рынок, превысило объем всего прошлого года. Группа ЛСР, в частности, начала реализацию сразу нескольких новых проектов и построила в этом году уже около 400 тыс. кв. м жилья.
Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы и PR ГК «БАЛТРОС»:
– Говорить о том, что строительному рынку Петербурга угрожает стагнация, преждевременно. Рынок в действительности переживает перестройку, связано это со сменой приоритетов и изменениями в градостроительной политике города, укрупнением проектов нового строительства.
На смену уплотнительной застройке приходят масштабные проекты КОТ, реализуемые одним или несколькими застройщиками. Это новая практика для нашего города, и она требует серьезного пересмотра инструментов регулирования строительного процесса. Как со стороны девелопера, так и со стороны города.
Дмитрий Желнин, заместитель руководителя аппарата Национального объединения проектировщиков:
– Требуется открытый и плодотворный диалог властей и инвесторов. Санкт-Петербург – один из немногих регионов, где действует закон о государственно-частном партнерстве. Необходимо дальнейшее развитие института ГЧП. При правильном подходе можно привлечь инвесторов в город для строительства современного жилья и возведения объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
В городе практически не осталось свободных территорий, пригодных для застройки. В связи с этим требуется пересмотр политики власти в сторону сохранения истинных объектов культурного наследия и вовлечения в гражданский оборот уже занятых земель. Надо развивать город, а не делать из него закрытый для всего нового музей.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Говорить о стагнации строительного рынка Санкт-Петербурга неправильно. Жилье всегда было и будет востребовано, в Санкт-Петербурге огромное количество нерасселенных коммунальных квартир, множество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому спрос всегда будет стабильным.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development:
– Городская администрация – хозяин города, и поэтому развитие той или иной отрасли зависит в первую очередь от хозяина и его приоритетов. Если существующая администрация не видит в строительстве и развитии строительной отрасли локомотива, то, значит, это та самая политика, которую она для себя определила. Со своей стороны, мы можем и должны делать то, что может и должен делать высокопрофессиональный ответственный девелопер на той территории, которую он приобрел или получил для развития. А это, в первую очередь, интересная грамотная комфортная для людей архитектурная концепция; вовремя сделанная и в полной мере обеспечивающая нужды строительства инженерная подготовка участка; комплексность развития – обеспечение будущим пользователям всех необходимых удобств; отношение к потребителю как к основному участнику процесса. В связи с вышеизложенным каждая структура, будь то городская администрация или девелопер, должна максимально квалифицированно решать те задачи, которые она ставит перед собой.
Лев Гниденко, генеральный директор компании «Ойкумена»:
– Надеюсь, что город Санкт-Петербург разберется со своими внутренними проблемами в сфере строительства и будут созданы все необходимые регламенты. Но боюсь, что это произойдет не быстро. Негативные последствия нынешней градостроительной политики, если она не изменится, скажутся на темпах строительства в Санкт-Петербурге, заставив их снижаться. Предложение переместится в Ленинградскую область, которая будет активно застраиваться. Сегодня согласование всей документации в Ленинградской области проходит намного быстрее, чем в Санкт-Петербурге. Это и привлекает туда инвесторов.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Единственный путь развития строительной отрасли – это развитие конкурентной среды, чтобы во всю силу конкурировали между собой и работали на полную мощность как крупные компании, так и средний и малый строительный бизнес. Кроме того, необходимо обратить самое серьезное внимание на применение инновационных строительных материалов, ибо без этого на действующей технологической основе строительство будет стагнировать, а не развиваться, особенно в условиях вступления в ВТО. Также нужно преодолеть тенденцию, когда приоритет отдается импортным строительным материалам перед отечественными.
Сергей Комаров, генеральный директор НП СРКБВСР «СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой»:
– Считаю, что новый толчок для развития строительства в Санкт-Петербурге может дать только кардинальное изменение курса руководства города со стабилизации на активное развитие. Необходимо освоение новых территорий, увеличение бюджетного финансирования программ по инженерной подготовке территорий, это увеличит строительную активность, поскольку повысит инвестиционную привлекательность.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
– Непонятные правила игры, длительные согласования и государственные барьеры тормозят приход инвестиций в российскую экономику и строительный рынок. Для многих игроков правила игры на нем не совсем ясны, есть размытость понимания того, как на этом рынке работать, и что от кого требуется. Такая обстановка работает на руку только крупным строительным компаниям, а вот более мелким, наоборот, усложняет работу и вход в сегмент.
Для того чтобы обеспечить приход инвестиций как от наших фондов, так и от западных инвесторов, власти должны решить одну из главных проблем, существующих на сегодняшний день: упростить процесс выхода на отечественный рынок строительства. Как только правительство на федеральном уровне сделает понятными правила игры, тогда прежде всего у зарубежных компаний появится возможность работать в России. Они должны понимать не только стоимость проектов или услуг в сфере строительства, но и какое время займет согласование и реализация того или иного проекта. Эти процессы также должны быть понятны и прозрачны для инвестора.
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»:
– Очевидно, что необходим целый комплекс мероприятий, направленных на создание благоприятной среды как для частных инвесторов, так и для застройщиков, выполняющих государственный заказ. И речь здесь даже идет не только о льготах и т. д., речь в первую очередь идет о формировании четких правил игры для всех участников рынка, обеспечении оперативной работы согласующих инстанций и монополистов.
Одним из первых стоит вопрос о проведении работы по планированию развития города. Необходимо заложить в Генплане направления развития территорий, возобновить подготовку проектов планировки и выведение на рынок новых земельных участков с инженерной подготовкой.
Кроме того, важнейшим условием активизации строительного рынка в Санкт-Петербурге является улучшение в целом по стране общей макроэкономической ситуации, которая сейчас находится в тесной взаимосвязи с международной.
Дмитрий Петров, генеральный директор ЗАО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– Действительно, строительная отрасль находится в определенном кризисе. Способы выхода, наверное, более внимательное отношение к этой отрасли администрации, исполнительной власти города. Строится много, но недостаточно инвестиционной составляющей или заинтересованности в инвестировании бизнеса. Для выхода из кризисной ситуации необходимо в первую очередь увеличить инвестиции бюджета и бизнеса в строительную отрасль. А строителям активнее включиться в освоение новых проектов и территорий города.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– Строительный комплекс остается под давлением прежде всего общей сложной макроэкономической ситуации. Основные макроэкономические индикаторы РФ по итогам первого полугодия остаются очень слабыми. В промышленном производстве рост, по данным официальной статистики, составил 0,1% – фактически рецессия. Естественно, замедление экономики оказывает заметное негативное влияние на уровень предпринимательской уверенности и показатели инвестиций в строительном секторе. Кроме того, в первом полугодии наблюдалось сужение жилищного кредитования. Сильное падение темпов роста ипотечного рынка (по последним данным АИЖК, в январе-апреле 2013 года они снизились год к году в 2,6 раза и составили около 27%, для сравнения, в январе-апреле 2012 года рост составил почти 70%) выступает дополнительным фактором давления.
Вместе с тем во втором полугодии при условии отсутствия сильных внешних шоков и реализации благоприятного макроэкономического сценария конъюнктура строительного рынка вслед за общей стабилизацией может несколько улучшиться. Значительным драйвером может стать прогнозируемое умеренное снижение ставки ипотечного кредитования. А для локального рынка стимулом роста может выступать формирование более прозрачной и прогнозируемой институциональной среды, снижение административных барьеров и развитие конкуренции, формирование эффективных механизмов выделения новых локаций и свободный доступ к инфраструктуре.
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Как юрист я оцениваю сложившуюся ситуацию с правовой точки зрения. На мой взгляд, существенные изменения в регулировании строительной деятельности, такие как создание системы СРО, изменения порядка получения прав на земельные участки и разрешения на строительство/ввод объектов в эксплуатацию, изменения в системе государственных закупок, порядке финансирования социальной инфраструктуры и т. п., до настоящего времени, увы, не дали положительного эффекта. Регулирующее строительную отрасль законодательство находится в постоянной динамике, вскрывая все новые и новые противоречия и изменяя правила в режиме нон-стоп. Перемены в правоприменительной судебной практике также не перестают преподносить «сюрпризы», в частности в вопросах долевого участия в строительстве. Считаю, что системный и последовательный подход власти к развитию правового поля как на уровне Санкт-Петербурга, так и федеральном, безусловно, будет способствовать развитию и строительного, и инвестиционного секторов экономики.
Алексей Рыбаков, генеральный директор ЗАО «Статика Инжиниринг»:
– Строительный рынок Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как вполне устоявшийся и весьма консервативный. Подвигнуть его к интенсивному развитию в долгосрочной перспективе мог бы рост числа промышленных предприятий, требующий возведения новых промышленных, транспортных, а также жилищных и инфраструктурных объектов.
На близлежащую перспективу росту объемов строительства в значительной мере может поспособствовать своевременное реагирование правительства города на текущую социально-экономическую ситуацию, а также поощрение освоения, развития и застройки отдаленных районов Санкт-Петербурга и обеспечения их необходимой инфраструктурой. Хорошим примером инициатив Администрации Санкт-Петербурга в последние годы является активная застройка перспективных территорий Шушар и Славянки, а также разработка проекта города-спутника Южный.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Текущая стагнация на строительном рынке Санкт-Петербурга напрямую зависит от существующих политических рисков и административных барьеров. На мой взгляд, необходимо четко утвердить все правила игры, которые должны быть в этой сфере бизнеса, чтобы все девелоперы могли просчитать свои риски и видеть будущее своего проекта. На сегодняшний день многие инвесторы боятся входить в проекты, в которых отсутствует необходимая градостроительная документация, а решение данной проблемы может увеличить число инвесторов в несколько раз.
Ольга Пономарева, директор по маркетингу и продажам ГК «AAG»:
– С нашей точки зрения, стагнация преимущественно может быть связана с существенным сокращением возможностей для нового строительства в городе, поэтому многие застройщики уходят в область. Новый толчок для активного развития стройки в Санкт-Петербурге может дать изменение политики города, связанной с предоставлением новых участков под строительство – это и вывод промышленных территорий из центра города, и согласование изменений в Генеральный план, и активная поддержка других градостроительных инициатив застройщиков города.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»:
– Развивающийся кризис ощущается вполне отчетливо. Я считаю, что выход из него возможен при соблюдении двух важных условий. Во-первых, необходимо активное участие правительства в инфраструктурных проектах. Это позволит значительно ускорить темпы строительства объектов, для которых существование данной инфраструктуры является одним из определяющих фактов, и, кроме того, стимулирует рост частных инвестиций. Во-вторых, должно произойти упрощение и ускорение процедур согласования и получения технических условий на подключение строительного объекта к электрическим и инженерным сетям, что в итоге значительно повысит инвестиционную привлекательность региона.
Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент»:
– Очевидно, что старые схемы взаимодействия с застройщиками трещат по швам. Власти перекладывают на плечи строителей соцобъекты, отказываются выдавать разрешения под точечную застройку, понимая бесперспективность хаотичного развития территорий. Возможно, настало время для создания объединений застройщиков, работающих на одной территории для решения общих задач – обеспечения жителей детсадами и школами, планирования объектов, создающих среду жизнедеятельности, а не только «коробки для сна». Тогда в рамках квартального строительства застройщики могли бы делить между собой расходы на соцобъекты, уменьшая нагрузку на собственные кошельки, государству были бы понятны перспективы развития районов, а инвесторам очевидны эффекты по долгосрочным вложениям.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest:
– Никаких значительных явлений, которые могли бы изменить ситуацию на рынке, не произошло: все также отсутствует четкая стратегия развития города, не сформированы правила игры для участников рынка. Хотя при этом надо отметить, что по наиболее ликвидным и интересным участкам и проектам в сфере жилой и торговой недвижимости проводятся; инвестиционная активность в этих сегментах рынка присутствует.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО «Ленстройдеталь»:
– Во-первых, и это самое главное, необходимы грамотные законы и четкие нормативные документы, регламентирующие все вопросы, касающиеся строительства: от выделения участков под застройку до принятия зданий в эксплуатацию. В настоящий момент в вопросах законодательства, касающихся строительной отрасли, много неточностей и противоречий.
Во-вторых, необходима стабильная политическая обстановка, любые перемены на ключевых позициях в профильных комитетах всегда вносят определенные трудности для развития стройки.
Ну и, наконец, если говорить не о жилищном строительстве, а о крупных проектах, то необходимо дополнительное регулярное федеральное финансирование, так как в городском бюджете не хватает средств на реализацию таких проектов.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»:
– Стагнацию строительной отрасли может прекратить только сокращение чиновников, постоянно ищущих, где бы вставить палки в колеса этой отрасли.
Виктор Евдокимов, председатель правления ЗАО «СМУ-53»:
– Чиновники не понимают и не слышат строителей, в свою очередь, строители не понимают чиновников. Необходимо убрать или строителей, или нынешнюю администрацию города. Бюрократические барьеры региональные и ведомственные необходимо сократить в разы, пока же в настоящее время стремительно сокращаются ряды мелких и средних строительных компаний. Совместно с банковскими сообществами необходимо найти совместное решение о снижении процентов за кредиты.
Игорь Петров, исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость»:
– Особо никакой стагнации на рынке я не заметил. Хотя можно отметить, что застройщики уходят постепенно в Ленобласть, поэтому город теряет деньги. Чтобы придать импульс, нужно улучшать инвестиционный климат со стороны администрации. Важно ускорить процесс обработки и согласования разрешительной документации, от длительности которого все уже устали. Петербург – очень привлекательный город для вложений, но сейчас компании опасаются выходить с инициативами, поскольку не могут быть уверены, что их поддержат. Чтобы привлечь инвесторов, нужно бороться с бюрократической ситуацией, которая царит на нашем рынке.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Новый актуализированный генеральный план развития города и районов, прилегающих к Петербургу. По действующему Генплану Петербурга большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория. В целом нужна долгосрочная стратегия развития города, и она должна быть отражена в новой градостроительной документации. Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»:
– Стагнация на строительном рынке Санкт-Петербурга связана не с отсутствием инициативы у инвесторов, а с пассивным подходом городской администрации. И как следствие, импульсами для развития этой отрасли могут быть повышение количества выставляемых на продажу городом участков и объектов с подключенной инфраструктурой и понятными техническими условиями; разработка взаимовыгодных схем создания инфраструктуры и социальных объектов, которые могут быть просчитаны инвесторами и учтены в стоимости проекта; четкое формулирование градостроительной политики и направлений развития города; развитие метро и общественного транспорта, что существенно изменит пассажиропотоки и, самое главное, доступность разных районов города.
Борис Бутов, генеральный директор ЗАО «ОЭМЗ»:
– Cтроители должны перестать застраивать «самый красивый город Европы» бесчеловечными 20-этажными курятниками на основе серийных домов из прошлого века. Строители не замечают появление горожан, готовых сменить дорогое, пригородное или избыточное по площади жилье на новое, но всесторонне качественное: удобный район с «честной» инфраструктурой, обширные парковки, детские площадки, пять этажей. Конечно, на пути развития этой тенденции стоят непреодолимой стеной такие яркие грани отрасли, как жадность строителей и банкиров, взяточничество разрешительных органов, социальная и историческая безответственность, безобразный принцип «социальной однородности». Если оставить эту капитальную перегородку на месте, то стагнация стройки перерастет в гниение.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По моему мнению, данная терминология не совсем точна. 2011-2012 годы были периодом реализации отложенного во время кризиса спроса. В настоящее время рынок жилой недвижимости вошел в нормальную стадию своего развития, существующий после кризиса спрос стабилизировался.
В настоящий момент наша компания не видит повышенного инвестиционного спроса. В начале года было много разговоров о возможном развитии кризиса, сейчас напряжение спало, и уже в июле месяце это отразилось на продажах. Так, в мае было небольшое затишье, а июнь-июль показал обычный сезонный спрос.
Юрий Иоффе, вице-президент компании STEP:
– Спад строительной активности в Петербурге связан с двумя факторами – макроэкономическим и локальным. Наблюдается общий отток инвесторов из России, а вложения тех, кто выходит на рынок, носят разовый характер. В городе приостановлена реализация ряда масштабных инвестиционных проектов, власти в целом демонстрируют незаинтересованность в новой предпринимательской активности. Это отталкивает потенциальных инвесторов от вложений. Более благоприятный инвестиционный климат наблюдается в Тверской, Калужской, Липецкой областях. Об этом свидетельствуют тендеры, в которых STEP принимает участие в этих регионах. Там наблюдаются общие «симптомы» неразвитости инфраструктуры, тем не менее на региональном уровне декларируется, что власти заинтересованы в привлечении инвестора.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International Санкт-Петербург:
– На наш взгляд, основная проблема существующей ситуации в строительной отрасли заключается в том, что темпы развития застройки коммерческой направленности не коррелируют с темпами развития города в целом. Сначала администрация выражала желание добавить инфраструктуру «в нагрузку» крупным застройщикам, реализующим КОТ-проекты. Теперь же последние инициативы «заменим КОТ на мелкую нарезку, чтобы допустить до рынка мелких игроков» могут вылиться в то, что исчезнут последние возможные рычаги давления на застройщиков со стороны администрации, поскольку объяснить точечному застройщику его обязанность вовлекать свои денежные средства в строительство инфраструктуры любого толка еще сложнее, чем крупному.
Дмитрий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «ГОРОД»:
– Мы бы не говорили о стагнации рынка недвижимости в Петербурге. Скорее, речь может идти о том, что отрасль работает в устойчивом, планомерном режиме. Рост стоимости квадратного метра на протяжении первого полугодия наблюдался в пределах умеренной инфляции и был вызван в основном увеличением строительной готовности объектов. Стабильность, установившаяся на рынке, создает комфортные условия прежде всего для покупателей (особенно для тех, кто улучшает жилищные условия, кто собирается воспользоваться ипотекой или длительной рассрочкой).
Отметим, что с января по июнь на рынок было выведено несколько десятков новых объектов (включая новые очереди и корпуса уже реализуемых проектов), – таким образом, участники рынка оптимистично оценивают его перспективы. По нашим прогнозам, рынок недвижимости продолжит свое умеренное поступательное развитие до конца года.
Дмитрий Карякин, заместитель генерального директора ООО «АКРОС ЮНИСТРОЙ»:
– Огромное значение для участников строительного рынка, особенно для небольших компаний имеет сотрудничество правительства Петербурга и Российского союза строителей. Это подразумевает совместные строительные проекты, помощь в сфере строительного комплекса, в вопросах саморегулирования, технического регулирования.
Игорь Тупальский, президент группы компаний «РАЗМАХ»:
– А разве у нас сейчас не активное развитие? Ведь смотря с чем сравнивать. Мы живем сейчас в великолепный промежуток времени, когда можно инвестировать, строить и на этом зарабатывать. Норма прибыли российских инвестиционно-строительных проектов – не менее 20%, а в стагнирующей Европе – не более 4%. Те, кто это знает, не позволяют себе поддаваться депрессии, которую нам навязывают далекие от рынка экономические аналитики, активно консультирующие представителей власти.
Конечно, можно бесконечно долго жаловаться на отсутствие надежных гарантий для инвесторов, непредсказуемость в отношении законодательных изменений, но требовать поддержки в виде миллиардов рублей и налоговых послаблений от города, в котором темпы роста стоимости недвижимости даже в кризис ослабевали незначительно (а значит, среда более чем инвестиционно привлекательная), просто бессовестно.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель правления ОАО «Группа ЛСР»:
– Невозможно говорить о стагнации в отрасли, когда вопросы развития массового жилищного строительства и промышленности строительных материалов решаются на самом высоком государственном уровне. Разработка новых нормативных актов и регламентов иногда дает некоторую задержку, это нормальный рабочий процесс, который, как правило, носит временный и локальных характер. Снижения темпов строительства в Петербурге не наблюдается. По итогам прошлого года город занял третье место в стране по объему введенного жилья. Результаты работы первого полугодия также демонстрируют положительную динамику – все крупные девелоперы подтвердили рост показателей, а количество жилья, выведенного на рынок, превысило объем всего прошлого года. Группа ЛСР, в частности, начала реализацию сразу нескольких новых проектов и построила в этом году уже около 400 тыс. кв. м жилья.
Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы и PR ГК «БАЛТРОС»:
– Говорить о том, что строительному рынку Петербурга угрожает стагнация, преждевременно. Рынок в действительности переживает перестройку, связано это со сменой приоритетов и изменениями в градостроительной политике города, укрупнением проектов нового строительства.
На смену уплотнительной застройке приходят масштабные проекты КОТ, реализуемые одним или несколькими застройщиками. Это новая практика для нашего города, и она требует серьезного пересмотра инструментов регулирования строительного процесса. Как со стороны девелопера, так и со стороны города.
Дмитрий Желнин, заместитель руководителя аппарата Национального объединения проектировщиков:
– Требуется открытый и плодотворный диалог властей и инвесторов. Санкт-Петербург – один из немногих регионов, где действует закон о государственно-частном партнерстве. Необходимо дальнейшее развитие института ГЧП. При правильном подходе можно привлечь инвесторов в город для строительства современного жилья и возведения объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
В городе практически не осталось свободных территорий, пригодных для застройки. В связи с этим требуется пересмотр политики власти в сторону сохранения истинных объектов культурного наследия и вовлечения в гражданский оборот уже занятых земель. Надо развивать город, а не делать из него закрытый для всего нового музей.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Говорить о стагнации строительного рынка Санкт-Петербурга неправильно. Жилье всегда было и будет востребовано, в Санкт-Петербурге огромное количество нерасселенных коммунальных квартир, множество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому спрос всегда будет стабильным.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development:
– Городская администрация – хозяин города, и поэтому развитие той или иной отрасли зависит в первую очередь от хозяина и его приоритетов. Если существующая администрация не видит в строительстве и развитии строительной отрасли локомотива, то, значит, это та самая политика, которую она для себя определила. Со своей стороны, мы можем и должны делать то, что может и должен делать высокопрофессиональный ответственный девелопер на той территории, которую он приобрел или получил для развития. А это, в первую очередь, интересная грамотная комфортная для людей архитектурная концепция; вовремя сделанная и в полной мере обеспечивающая нужды строительства инженерная подготовка участка; комплексность развития – обеспечение будущим пользователям всех необходимых удобств; отношение к потребителю как к основному участнику процесса. В связи с вышеизложенным каждая структура, будь то городская администрация или девелопер, должна максимально квалифицированно решать те задачи, которые она ставит перед собой.
Лев Гниденко, генеральный директор компании «Ойкумена»:
– Надеюсь, что город Санкт-Петербург разберется со своими внутренними проблемами в сфере строительства и будут созданы все необходимые регламенты. Но боюсь, что это произойдет не быстро. Негативные последствия нынешней градостроительной политики, если она не изменится, скажутся на темпах строительства в Санкт-Петербурге, заставив их снижаться. Предложение переместится в Ленинградскую область, которая будет активно застраиваться. Сегодня согласование всей документации в Ленинградской области проходит намного быстрее, чем в Санкт-Петербурге. Это и привлекает туда инвесторов.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Единственный путь развития строительной отрасли – это развитие конкурентной среды, чтобы во всю силу конкурировали между собой и работали на полную мощность как крупные компании, так и средний и малый строительный бизнес. Кроме того, необходимо обратить самое серьезное внимание на применение инновационных строительных материалов, ибо без этого на действующей технологической основе строительство будет стагнировать, а не развиваться, особенно в условиях вступления в ВТО. Также нужно преодолеть тенденцию, когда приоритет отдается импортным строительным материалам перед отечественными.
Сергей Комаров, генеральный директор НП СРКБВСР «СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой»:
– Считаю, что новый толчок для развития строительства в Санкт-Петербурге может дать только кардинальное изменение курса руководства города со стабилизации на активное развитие. Необходимо освоение новых территорий, увеличение бюджетного финансирования программ по инженерной подготовке территорий, это увеличит строительную активность, поскольку повысит инвестиционную привлекательность.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
– Непонятные правила игры, длительные согласования и государственные барьеры тормозят приход инвестиций в российскую экономику и строительный рынок. Для многих игроков правила игры на нем не совсем ясны, есть размытость понимания того, как на этом рынке работать, и что от кого требуется. Такая обстановка работает на руку только крупным строительным компаниям, а вот более мелким, наоборот, усложняет работу и вход в сегмент.
Для того чтобы обеспечить приход инвестиций как от наших фондов, так и от западных инвесторов, власти должны решить одну из главных проблем, существующих на сегодняшний день: упростить процесс выхода на отечественный рынок строительства. Как только правительство на федеральном уровне сделает понятными правила игры, тогда прежде всего у зарубежных компаний появится возможность работать в России. Они должны понимать не только стоимость проектов или услуг в сфере строительства, но и какое время займет согласование и реализация того или иного проекта. Эти процессы также должны быть понятны и прозрачны для инвестора.
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»:
– Очевидно, что необходим целый комплекс мероприятий, направленных на создание благоприятной среды как для частных инвесторов, так и для застройщиков, выполняющих государственный заказ. И речь здесь даже идет не только о льготах и т. д., речь в первую очередь идет о формировании четких правил игры для всех участников рынка, обеспечении оперативной работы согласующих инстанций и монополистов.
Одним из первых стоит вопрос о проведении работы по планированию развития города. Необходимо заложить в Генплане направления развития территорий, возобновить подготовку проектов планировки и выведение на рынок новых земельных участков с инженерной подготовкой.
Кроме того, важнейшим условием активизации строительного рынка в Санкт-Петербурге является улучшение в целом по стране общей макроэкономической ситуации, которая сейчас находится в тесной взаимосвязи с международной.
Дмитрий Петров, генеральный директор ЗАО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– Действительно, строительная отрасль находится в определенном кризисе. Способы выхода, наверное, более внимательное отношение к этой отрасли администрации, исполнительной власти города. Строится много, но недостаточно инвестиционной составляющей или заинтересованности в инвестировании бизнеса. Для выхода из кризисной ситуации необходимо в первую очередь увеличить инвестиции бюджета и бизнеса в строительную отрасль. А строителям активнее включиться в освоение новых проектов и территорий города.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– Строительный комплекс остается под давлением прежде всего общей сложной макроэкономической ситуации. Основные макроэкономические индикаторы РФ по итогам первого полугодия остаются очень слабыми. В промышленном производстве рост, по данным официальной статистики, составил 0,1% – фактически рецессия. Естественно, замедление экономики оказывает заметное негативное влияние на уровень предпринимательской уверенности и показатели инвестиций в строительном секторе. Кроме того, в первом полугодии наблюдалось сужение жилищного кредитования. Сильное падение темпов роста ипотечного рынка (по последним данным АИЖК, в январе-апреле 2013 года они снизились год к году в 2,6 раза и составили около 27%, для сравнения, в январе-апреле 2012 года рост составил почти 70%) выступает дополнительным фактором давления.
Вместе с тем во втором полугодии при условии отсутствия сильных внешних шоков и реализации благоприятного макроэкономического сценария конъюнктура строительного рынка вслед за общей стабилизацией может несколько улучшиться. Значительным драйвером может стать прогнозируемое умеренное снижение ставки ипотечного кредитования. А для локального рынка стимулом роста может выступать формирование более прозрачной и прогнозируемой институциональной среды, снижение административных барьеров и развитие конкуренции, формирование эффективных механизмов выделения новых локаций и свободный доступ к инфраструктуре.
Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства»:
– Как юрист я оцениваю сложившуюся ситуацию с правовой точки зрения. На мой взгляд, существенные изменения в регулировании строительной деятельности, такие как создание системы СРО, изменения порядка получения прав на земельные участки и разрешения на строительство/ввод объектов в эксплуатацию, изменения в системе государственных закупок, порядке финансирования социальной инфраструктуры и т. п., до настоящего времени, увы, не дали положительного эффекта. Регулирующее строительную отрасль законодательство находится в постоянной динамике, вскрывая все новые и новые противоречия и изменяя правила в режиме нон-стоп. Перемены в правоприменительной судебной практике также не перестают преподносить «сюрпризы», в частности в вопросах долевого участия в строительстве. Считаю, что системный и последовательный подход власти к развитию правового поля как на уровне Санкт-Петербурга, так и федеральном, безусловно, будет способствовать развитию и строительного, и инвестиционного секторов экономики.
Алексей Рыбаков, генеральный директор ЗАО «Статика Инжиниринг»:
– Строительный рынок Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как вполне устоявшийся и весьма консервативный. Подвигнуть его к интенсивному развитию в долгосрочной перспективе мог бы рост числа промышленных предприятий, требующий возведения новых промышленных, транспортных, а также жилищных и инфраструктурных объектов.
На близлежащую перспективу росту объемов строительства в значительной мере может поспособствовать своевременное реагирование правительства города на текущую социально-экономическую ситуацию, а также поощрение освоения, развития и застройки отдаленных районов Санкт-Петербурга и обеспечения их необходимой инфраструктурой. Хорошим примером инициатив Администрации Санкт-Петербурга в последние годы является активная застройка перспективных территорий Шушар и Славянки, а также разработка проекта города-спутника Южный.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Текущая стагнация на строительном рынке Санкт-Петербурга напрямую зависит от существующих политических рисков и административных барьеров. На мой взгляд, необходимо четко утвердить все правила игры, которые должны быть в этой сфере бизнеса, чтобы все девелоперы могли просчитать свои риски и видеть будущее своего проекта. На сегодняшний день многие инвесторы боятся входить в проекты, в которых отсутствует необходимая градостроительная документация, а решение данной проблемы может увеличить число инвесторов в несколько раз.
Ольга Пономарева, директор по маркетингу и продажам ГК «AAG»:
– С нашей точки зрения, стагнация преимущественно может быть связана с существенным сокращением возможностей для нового строительства в городе, поэтому многие застройщики уходят в область. Новый толчок для активного развития стройки в Санкт-Петербурге может дать изменение политики города, связанной с предоставлением новых участков под строительство – это и вывод промышленных территорий из центра города, и согласование изменений в Генеральный план, и активная поддержка других градостроительных инициатив застройщиков города.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»:
– Развивающийся кризис ощущается вполне отчетливо. Я считаю, что выход из него возможен при соблюдении двух важных условий. Во-первых, необходимо активное участие правительства в инфраструктурных проектах. Это позволит значительно ускорить темпы строительства объектов, для которых существование данной инфраструктуры является одним из определяющих фактов, и, кроме того, стимулирует рост частных инвестиций. Во-вторых, должно произойти упрощение и ускорение процедур согласования и получения технических условий на подключение строительного объекта к электрическим и инженерным сетям, что в итоге значительно повысит инвестиционную привлекательность региона.
Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «Управляющая компания «СТАРТ Девелопмент»:
– Очевидно, что старые схемы взаимодействия с застройщиками трещат по швам. Власти перекладывают на плечи строителей соцобъекты, отказываются выдавать разрешения под точечную застройку, понимая бесперспективность хаотичного развития территорий. Возможно, настало время для создания объединений застройщиков, работающих на одной территории для решения общих задач – обеспечения жителей детсадами и школами, планирования объектов, создающих среду жизнедеятельности, а не только «коробки для сна». Тогда в рамках квартального строительства застройщики могли бы делить между собой расходы на соцобъекты, уменьшая нагрузку на собственные кошельки, государству были бы понятны перспективы развития районов, а инвесторам очевидны эффекты по долгосрочным вложениям.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest:
– Никаких значительных явлений, которые могли бы изменить ситуацию на рынке, не произошло: все также отсутствует четкая стратегия развития города, не сформированы правила игры для участников рынка. Хотя при этом надо отметить, что по наиболее ликвидным и интересным участкам и проектам в сфере жилой и торговой недвижимости проводятся; инвестиционная активность в этих сегментах рынка присутствует.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО «Ленстройдеталь»:
– Во-первых, и это самое главное, необходимы грамотные законы и четкие нормативные документы, регламентирующие все вопросы, касающиеся строительства: от выделения участков под застройку до принятия зданий в эксплуатацию. В настоящий момент в вопросах законодательства, касающихся строительной отрасли, много неточностей и противоречий.
Во-вторых, необходима стабильная политическая обстановка, любые перемены на ключевых позициях в профильных комитетах всегда вносят определенные трудности для развития стройки.
Ну и, наконец, если говорить не о жилищном строительстве, а о крупных проектах, то необходимо дополнительное регулярное федеральное финансирование, так как в городском бюджете не хватает средств на реализацию таких проектов.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»:
– Стагнацию строительной отрасли может прекратить только сокращение чиновников, постоянно ищущих, где бы вставить палки в колеса этой отрасли.
Виктор Евдокимов, председатель правления ЗАО «СМУ-53»:
– Чиновники не понимают и не слышат строителей, в свою очередь, строители не понимают чиновников. Необходимо убрать или строителей, или нынешнюю администрацию города. Бюрократические барьеры региональные и ведомственные необходимо сократить в разы, пока же в настоящее время стремительно сокращаются ряды мелких и средних строительных компаний. Совместно с банковскими сообществами необходимо найти совместное решение о снижении процентов за кредиты.
Игорь Петров, исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость»:
– Особо никакой стагнации на рынке я не заметил. Хотя можно отметить, что застройщики уходят постепенно в Ленобласть, поэтому город теряет деньги. Чтобы придать импульс, нужно улучшать инвестиционный климат со стороны администрации. Важно ускорить процесс обработки и согласования разрешительной документации, от длительности которого все уже устали. Петербург – очень привлекательный город для вложений, но сейчас компании опасаются выходить с инициативами, поскольку не могут быть уверены, что их поддержат. Чтобы привлечь инвесторов, нужно бороться с бюрократической ситуацией, которая царит на нашем рынке.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Новый актуализированный генеральный план развития города и районов, прилегающих к Петербургу. По действующему Генплану Петербурга большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория. В целом нужна долгосрочная стратегия развития города, и она должна быть отражена в новой градостроительной документации. Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»:
– Стагнация на строительном рынке Санкт-Петербурга связана не с отсутствием инициативы у инвесторов, а с пассивным подходом городской администрации. И как следствие, импульсами для развития этой отрасли могут быть повышение количества выставляемых на продажу городом участков и объектов с подключенной инфраструктурой и понятными техническими условиями; разработка взаимовыгодных схем создания инфраструктуры и социальных объектов, которые могут быть просчитаны инвесторами и учтены в стоимости проекта; четкое формулирование градостроительной политики и направлений развития города; развитие метро и общественного транспорта, что существенно изменит пассажиропотоки и, самое главное, доступность разных районов города.
Борис Бутов, генеральный директор ЗАО «ОЭМЗ»:
– Cтроители должны перестать застраивать «самый красивый город Европы» бесчеловечными 20-этажными курятниками на основе серийных домов из прошлого века. Строители не замечают появление горожан, готовых сменить дорогое, пригородное или избыточное по площади жилье на новое, но всесторонне качественное: удобный район с «честной» инфраструктурой, обширные парковки, детские площадки, пять этажей. Конечно, на пути развития этой тенденции стоят непреодолимой стеной такие яркие грани отрасли, как жадность строителей и банкиров, взяточничество разрешительных органов, социальная и историческая безответственность, безобразный принцип «социальной однородности». Если оставить эту капитальную перегородку на месте, то стагнация стройки перерастет в гниение.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По моему мнению, данная терминология не совсем точна. 2011-2012 годы были периодом реализации отложенного во время кризиса спроса. В настоящее время рынок жилой недвижимости вошел в нормальную стадию своего развития, существующий после кризиса спрос стабилизировался.
В настоящий момент наша компания не видит повышенного инвестиционного спроса. В начале года было много разговоров о возможном развитии кризиса, сейчас напряжение спало, и уже в июле месяце это отразилось на продажах. Так, в мае было небольшое затишье, а июнь-июль показал обычный сезонный спрос.
Юрий Иоффе, вице-президент компании STEP:
– Спад строительной активности в Петербурге связан с двумя факторами – макроэкономическим и локальным. Наблюдается общий отток инвесторов из России, а вложения тех, кто выходит на рынок, носят разовый характер. В городе приостановлена реализация ряда масштабных инвестиционных проектов, власти в целом демонстрируют незаинтересованность в новой предпринимательской активности. Это отталкивает потенциальных инвесторов от вложений. Более благоприятный инвестиционный климат наблюдается в Тверской, Калужской, Липецкой областях. Об этом свидетельствуют тендеры, в которых STEP принимает участие в этих регионах. Там наблюдаются общие «симптомы» неразвитости инфраструктуры, тем не менее на региональном уровне декларируется, что власти заинтересованы в привлечении инвестора.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International Санкт-Петербург:
– На наш взгляд, основная проблема существующей ситуации в строительной отрасли заключается в том, что темпы развития застройки коммерческой направленности не коррелируют с темпами развития города в целом. Сначала администрация выражала желание добавить инфраструктуру «в нагрузку» крупным застройщикам, реализующим КОТ-проекты. Теперь же последние инициативы «заменим КОТ на мелкую нарезку, чтобы допустить до рынка мелких игроков» могут вылиться в то, что исчезнут последние возможные рычаги давления на застройщиков со стороны администрации, поскольку объяснить точечному застройщику его обязанность вовлекать свои денежные средства в строительство инфраструктуры любого толка еще сложнее, чем крупному.
Дмитрий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «ГОРОД»:
– Мы бы не говорили о стагнации рынка недвижимости в Петербурге. Скорее, речь может идти о том, что отрасль работает в устойчивом, планомерном режиме. Рост стоимости квадратного метра на протяжении первого полугодия наблюдался в пределах умеренной инфляции и был вызван в основном увеличением строительной готовности объектов. Стабильность, установившаяся на рынке, создает комфортные условия прежде всего для покупателей (особенно для тех, кто улучшает жилищные условия, кто собирается воспользоваться ипотекой или длительной рассрочкой).
Отметим, что с января по июнь на рынок было выведено несколько десятков новых объектов (включая новые очереди и корпуса уже реализуемых проектов), – таким образом, участники рынка оптимистично оценивают его перспективы. По нашим прогнозам, рынок недвижимости продолжит свое умеренное поступательное развитие до конца года.
Дмитрий Карякин, заместитель генерального директора ООО «АКРОС ЮНИСТРОЙ»:
– Огромное значение для участников строительного рынка, особенно для небольших компаний имеет сотрудничество правительства Петербурга и Российского союза строителей. Это подразумевает совместные строительные проекты, помощь в сфере строительного комплекса, в вопросах саморегулирования, технического регулирования.
рубрика:
Опрос
