Единичные примеры

Fee-девелопмент за рубежом занимает, по словам экспертов, более половины от общего объема строительного рынка, а в России такие проекты пока единичны.

«Собственники объектов недвижимости и инвесторы неохотно делегируют кому-то полномочия по проектному управлению, – рассуждает Елена Беседина, руководитель отдела продаж O2 Development. – Зато услугами fee-девелоперов с радостью пользуются компании, чьей основной сферой деятельно­сти не является строительство, продажи или эксплуатация. Например, банки – они регулярно сталкиваются с необходимостью реализовывать объекты недвижимости, оставшиеся в качестве залога по невыплаченным кредитам. Иногда для этих целей создается отдельный департамент, однако в большинстве случаев кредитным учреждениям проще привлечь к решению этих вопросов опытную команду fee-девелопера».
По словам Олега Громкова, ведущего специалиста аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест», девелопмент в Петербурге имеет ряд специфических особенностей и рисков, делающих схему fee-девелопмента невостребованной в случае реализации крупных проектов жилой и общественно-деловой застройки.
«Примеры таких проектов есть, но они в основном реализуются в промышленном сегменте. До кризиса тема трактовалась шире, ключевой проект, стартовавший по такой схеме, – «Невская ратуша», но прецедент не стал распространенной практикой, – рассказывает Олег Громков. – В кризисные годы появилась схема, близкая по сути к fee-девелопменту, широко применяемая к жилым проектам: обладатель прав на земельный участок привлекает опытного застройщика. Часто такие сделки трактуют как куплю-продажу земли, но по факту партнеры получают права на долю будущего жилья, то есть на средства от его продажи. Главное отличие в том, что привлеченный девелопер одновременно является и инвестором, финансирующим стройку, а правообладатель входит только землей».
Ольга Пономарева, директор по маркетингу и продажам ГК «AAG», считает, что сегодня более популярна другая услуга. «У нас есть ряд заказчиков, для которых мы получаем разрешения на строительство на конкретных пятнах. В таком случае инвестор платит за точное количество возводимых улучшений, а не за какой-то участок, на котором нужно еще постараться что-то согласовать и построить. Пример такого проекта – это редевелопмент территории завода «Ленпродмаш» на Обводном канале, где для компании «Лемминкяйнен» мы выполняли все работы до получения разрешения на строительство жилого комплекса «Тапиола». Это нечто среднее между land-девелопментом и fee-девелопментом», – делится опытом госпожа Пономарева.
Примером проекта, реализованного с привлечением fee-девелопера в Петербурге, является проект реконструкции Финляндского вокзала, когда ОАО «РЖД» наняло NAI Becar Projects в качестве fee-девелопера, добавляет Владимир Андреев, управляющий партнер компании.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, полагает, что примеры fee‑девелопмента в Петербурге и в России в целом единичны из-за российского менталитета. Большинство инвесторов и собственников недвижимости отвергают возможность передачи работ по девелопменту сторонней компании, поясняет он.
Между тем в привлечении fee-девелопера есть ряд существенных преимуществ. Эксперты отмечают, что инвестору это обойдется дешевле создания собственного девелоперского подразделения.
Главным преимуществом fee-девелопмента является финансовая и временная выгода, то есть возможность оперативно привлекать грамотных специалистов без создания для этого соб­ственной структуры, говорит Владимир Андреев.
Ольга Пономарева считает, что плюсы fee-девелопмента заключаются в минимизации рисков инвестора. А стоимость услуг окупается достигаемой экономической эффективно­стью проекта, добавляет госпожа Пономарева.
К минусам для инвестора, по словам Сергея Богданчикова, управляющего директора Origin Capital, можно отнести только то, что компания, оказывающая услугу по fee-девелопменту, не рискует суммой больше своего вознаграждения.
По прогнозам экспертов, услуги fee-девелоперов будут становиться все более востребованными на рынке.
Владимир Андреев полагает, что данная услуга могла бы широко развиться, если бы на российский рынок вышли иностранные девелоперы, готовые вкладывать свои средства в разные сегменты недвижимости.
По мнению Сергея Богдан­чикова, на развитие fee-девелопмента в нашей стране влияют открытость и прозрачность российского рынка и приближенность его к западному, а также наличие специалистов, способных реализовывать такие проекты. В самом начале все будет держаться лишь на доверии директоров компаний друг другу, на такие риски пока мало кто готов пойти, считает эксперт.
Елена Беседина полагает, что fee-девелопмент будет развиваться, поскольку бизнес все больше тяготеет к разделению функций, зон ответственно­сти – это профессионально, правильно. Однако пока на рынке строительства не появятся четкие правила игры, fee-девелоперам будет трудно занять здесь свою нишу, резюмирует госпожа Беседина.