Хочется и колется

Девелоперская отрасль всегда прельщала высокой доходностью. В среднем на нее отводится 30-40% кредитного портфеля банков. Емкие девелоперские проекты дают возможность банкирам успешно выполнять финансовые планы. Но обеспечить кредитными средствами удается далеко не все стройки.

Во всем мире банковское проектное финансирование – один из основных каналов привлечения средств в девелоперскую отрасль. «В России этого механизма в том, виде, в котором он описан в литературе, нет», – считает руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра ОАО Банк ВТБ Сергей Григорьев. Исключением в практике ВТБ, по его словам, можно считать реконструкцию аэропорта Пулково. Схемы, в большей мере похожие на классическое в общемировом понимании проектное финансирование, применяются в жилье. В остальном же превалируют смешанные продукты. Причина – риски, которые, по мнению банкиров, слишком высоки.
Сегодня есть деньги, даже «длинные», уверяют в ВТБ. «Мало интересных, проработанных проектов», – заявляет Сергей Григорьев. В среднем ВТБ сейчас готов предоставлять средства на 7-10 лет. Ранее – не более пяти. Если речь идет о жилье, то обычно кредит предоставляется на срок разрешения на строительство плюс год.
В ВТБ заявляют, что готовы выдавать средства на длительные сроки при условии проработанности проекта, финансовой стабильности, положительной динамики доходов и понятных перспектив развития компании, а также ее готовности разделить с банком риски. «Многое зависит от клиента. Если основываться на доходе от аренды, кредит будет рассчитываться исходя из срока окупаемости, если речь идет о продаже объекта – показатели будут другими. Всегда нужно обсуждать детали. Шаблона здесь быть не может», – делится опытом Сергей Григорьев. По словам заместителя председателя правления Банка БФА Светланы Струковой, срок кредитования зависит от бизнес-плана проекта. Если источник погашения – арендные платежи, то речь может идти о 7-10 годах. «Мы рассматриваем в качестве источника погашения доходы от реализации самого проекта. Если это продажи, то необходимо понимать, кто может являться покупателем на данный момент, каков дефицит рынка. Источники погашения вполне прогнозируемы, за исключением непредсказуемых моментов, таких как кризис 2008 года», – отмечает она. В проектах в сфере промышленности, по словам банкиров, речь может идти о 15 годах.
Для получения банковского финансирования собственник должен вложить не менее 20% от суммарной стоимости. «Мы начинаем финансировать проекты при условии, что инициатор обеспечил не менее 20%. В эту сумму входят затраты на приобретение участка и те, которые связаны с получением разрешения на строительство, проектными работами, – говорит Светлана Струкова. – У компании должны быть обязательно разрешение на строительство, все согласования, экспертизы, подтверждено наличие земельного участка или объекта недостроя. Для себя мы считаем, что риски должны поделиться хотя бы в пропорции 20 на 80». В Сбербанке говорят, что есть продукты, которые позволяют клиентам давать кредиты и на нулевой стадии, когда участок и не приобретен вовсе.
Максимальная ставка в ВТБ – 13% в рублях. В БФА чуть выше – в среднем 13-13,5% с возможностью увеличения до 14-14,5%. Ставка может меняться. Так, она будет ниже, если в банке понимают, каким образом будет дополучен доход по другим компаниям группы. По словам Светланы Струковой, так как основная часть погашения – доходы от проекта, на время реализации заемщик может быть освобожден от платежей по телу кредита. Но обслуживать проценты все равно придется. Основные опасения банкиров связаны с тем, что в итоге так ничего и не будет построено. Поэтому процентная ставка после ввода в эксплуатацию, при условии что объект идет в залог, может быть снижена. В ВТБ не исключают грейс-периоды на погашение кредита или отсрочку платежа по процентам.
Вариант вхождения в капитал возможен, уверяют в кредитных организациях. Но идти на такой шаг готовы не все и, как правило, в случае со сложными, финансово емкими объектами. К примеру, в ВТБ подобными проектами занимается «ВТБ Капитал».