Жилье со статусом коммерческой недвижимости

Главная особенность апартаментов состоит в том, что по законодательству это не жилье, а коммерческая недвижимость. В связи с этим, налогообложение на подобные объекты будет выше. Поэтому апартаменты, как правило, стоят дешевле обычного жилья.

Участники рынка говорят о том, что апартаменты, если под них «маскируются» обычные жилые квартиры, будут стоить, в среднем, на 20% дешевле. Причин тому несколько.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва), рассказывает: «В наших проектах, когда лофт-апартаменты поступают в продажу, они стоят на 20-25% дешевле, чем квартиры в новостройках такого же класса и в той же локации. И даже по сравнению со вторичным жильем в том же районе лофт-апартаменты будут на 10-15% дешевле. При этом цены на апартаменты растут достаточно динамично, по мере повышения строительной готовности объекта».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая объясняет причину дешевизны: «Требования для апартаментов установлены менее строгие, чем для жилья (прежде всего, в части санитарных норм – по инсоляции, мусору и др.). Поэтому застройщик может получить больше квадратных метров, чем при строительстве в соответствии с жилыми нормами. И у застройщиков может возникать искушение: построив больше «квадратов», затем рассказывать покупателям, что они просто назвали дом «апартаментами», а на самом деле в нем можно жить».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, обращает также внимание на сложности в получении ипотечного кредита.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», добавляет: «Перевод земельного участка из одной категории в другую и дальнейшее оформление апартаментов в жилые помещения, несмотря на обещания застройщика, на практике осуществить маловероятно. Поэтому, приобретая апартаменты, не стоит рассчитывать, что в дальнейшем они превратятся в «нормальную квартиру». Приобретать апартаменты стоит тем, у кого уже есть квартира для постоянного проживания, кому не нужна регистрация по месту жительства».
Госпожа Соколова также отмечает, что отсутствие в законодательстве определения статуса апартаментов позволяет застройщикам обходить нормы, обязательные при строительстве и эксплуатации многоквартирных домов, когда нежилые помещения выполняют функции жилых. «Поскольку формально девелопер строит коммерческую недвижимость или гостиницу, то детских садов, школ и поликлиник не требуется. То же самое касается и достаточного количества парковочных мест. Застройщик экономит не один миллион, а жители будут водить детей в соседние переполненные сады и школы, а парковаться зачастую на газонах», – рассказала она.
О том, как будет в будущем развиваться рынок апартаментов, в среде девелоперов однозначных прогнозов нет. Госпожа Конвей считает, что, несмотря на «просчитываемость» всех ограничений и большой опыт столицы, точно оценить потенциал спроса со стороны покупателей в Петербурге пока сложно. «Можно предположить, что первые проекты будет непросто реализовывать на рынке, темпы продаж могут быть ниже по сравнению с «классическим» жильем, в связи с чем для обеспечения их коммерческой успешности потребуется более активный маркетинг, привлечение узнаваемых брендов (консультантов, дизайнеров, архитекторов). Есть еще политический аспект, благодаря которому новое предложение в этом формате пока очень ограниченно: девелоперы опасаются появления новых нормативных актов, которые, так или иначе, усложнят реализацию подобных проектов; в российских реалиях нормотворчества для многих – это неприемлемый риск. Однако, по нашим оценкам, компактные (20-50-80 жилых единиц) премиальные проекты в формате апартаментов, расположенные в лучших местах исторического центра Петербурга, будут пользоваться высоким спросом у покупателей. Это могут быть и классические «клубные» объекты, и апартаменты в составе высококлассных МФК, и интересные лофт-проекты», – резюмирует госпожа Конвей.