Деловой кластер города

Петроградский район является одним из самых активно развивающихся деловых районов Санкт-Петербурга наряду с Центральным, Василеостровским и Московским. Данный район хорошо обеспечен офисными центрами, в нем расположено около 15% качественных бизнес-площадей города. В течение 2013-2014 годов на территории района запланирован ввод нескольких офисных объектов сети бизнес-цент­ров «Сенатор». Нефтяная компания «Лукойл» начала строительство собственного бизнес-центра на Аптекарской наб. Объем инвестиций в проект, по данным участников рынка, составит не менее 40-45 млн USD. Всплеск строительства Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Пе­тер­бурге, отмечает, что активное строительство новых бизнес-центров в Петроградском районе до недавнего времени было довольно ограниченным. «За последние полтора года в Петро­град­ском районе в эксплуатацию было введено не более 20 тыс. кв. м площадей в трех объектах (Мор­­ской пр., 24; Зоологический пер., 2-4; БЦ «Петроконгресс», вторая очередь, на Ло­дей­но­польской ул., 5), при этом два здания были проданы конечным пользователям и не представлены на рынке аренды офисных площадей. В настоящее время строительство ведется более активно – Петроградский район занимает второе место по объему строящихся бизнес-центров после Московского. Суммарная арендная площадь строящихся объектов в Петроградском районе, предназначенных для сдачи в аренду, составляет около 58 700 кв. м. Наиболее крупные из них – БЦ «Тринити» на наб. Адмирала Лазарева, 22 (арендная площадь – 27 тыс. кв. м) в составе будущего многофункционального комплекса и БЦ «Сенатор» на ул. Про­фес­сора Попова, 37, 3-я очередь (арендная площадь – 18 090 кв. м)», – говорит госпожа Лежнева. Инна Попова, директор по оценке УК «МАГИСТР», считает, что по объему качественных офисных площадей (классы А, В+ и В) Петроградский район уступает только Центральному. На конец первого полугодия 2013 года в Петроградском районе насчитывалось 295 тыс. кв. м качественных офисных площадей, из них 34% составляют бизнес-центры класса А и 39% – бизнес-центры класса В+. Директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина полагает, что район можно назвать очагом современного делового кластера. Но, по ее словам, недостатками района является высокая плотность застройки и, как следствие, отсутствие свободных земельных ресурсов для нового строительства. «Также в данной локации расположено большое количество промышленных предприятий, которые на сегодняшний день еще не вынесены за черту города. Преимуществами данного района являются невысокие арендные ставки по сравнению с среднегородскими, высокая концентрация бизнес-центров, непосредственная близость к центру города, а также высокий спрос крупных международных компаний и холдингов на качественные офисные площади», – говорит госпожа Шарыгина. По ее мнению, наиболее значимыми объектами офисной недвижимости можно назвать БЦ «Линкор» (класс А, 63 тыс. кв. м.), БЦ «Apollo» (класс А, 8500 кв. м), БЦ «Авеню» (класс А, 21 тыс. кв. м), БЦ «Ориенталь» (класс А, 6500 кв. м), а наиболее знаковыми проектами жилой недвижимости – ЖК «Венеция», «Леонтьевский мыс» и «Серебряные зеркала». Рост цен на рынке жилой недвижимости Петроградского района находится в пределах 5% в год. Арендные ставки на офисы района находятся на уровне среднегородских – на офисы класса А – порядка 1300 рублей, класса В – около 1000 рублей. Арендные ставки повышаются не больше, чем в среднем по городу, – на 2-3% в квартал, 7-10% в год. В силу сложившейся застройки района большинство офисных зданий находятся в глубине кварталов либо на набережных. Заполнен на все 100% Госпожа Попова отмечает, что в наиболее престижных бизнес-центрах, расположенных вдоль основных транспортных магистралей района, вблизи станций метро, уровень заполняемости составляет 100%. Арендаторов привлекает престижность района и деловое окружение, близость к центру города. Аналитики говорят, что уровень вакант­ных площадей в Петроградском районе зависит от класса. В классе А, по данным Jones Lang LaSalle, он составляет 1,9%, что существенно ниже среднего показателя по городу. В классе В уровень вакантных площадей чуть выше среднегородских значений и составляет 8,4%, однако это связано с наличием вакансий в двух-трех объектах. В целом же уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Петроградского района составляет 6,6%. Уровень арендных ставок в классе А в Петроградском районе совпадает со среднегородским значением (ниже, чем в Центральном и Адмиралтейском районах, но чуть выше, чем в других районах). А вот ставки в классе В на 5% выше среднегородских значений. «Недостатком района можно назвать то, что транспортные магистрали сильно загружены, существует дефицит парковочных мест», – считает госпожа Попова. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, к крупнейшим бизнес-центрам района относит «Линкор», «Лангензипен», «Авеню», «Сити-центр». Всего, по его словам, в районе располагается 46 офисных центров. Торговое отставание В отличие от офисной недвижимо­сти, торговый сегмент находится в упадочном состоянии. Торговых центров в Петро­градском районе, которых можно отнести к качественным, нет. В районе представлены либо не очень крупные объекты, либо многофункциональные комплексы. Вероника Лежнева отмечает: «Наиболее крупный торговый объект в Петроград­ском районе – МФК River House, торговая площадь которого составляет 14 470 кв. м. Однако основной пул арендаторов в торговом центре сформирован мебельными магазинами. Еще один небольшой торговый центр включен в состав МФК Gallery Apriori и расположен на Большом пр. Петроградской стороны. Основной пул арендаторов составляют одежные бренды. Торговых центров в классическом понимании (супермаркет, развлекательная составляющая, магазины одежды и обуви, рестораны) в этой локации пока нет».