От инфраструктуры открестились

И власти, и девелоперы соглашаются, что строить новые кварталы без сопутствующей инфраструктуры бессмысленно. Продать такое жилье сложнее, и даже в случае если это удастся, существующие системы просто не смогут справиться с нагрузкой. Но и брать на себя строительство школ и детсадов никто не хочет. На проходившем в сентябре в столице форуме PROEstate главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов выразил надежду, что в традиционном понимании спальные районы, такие как Бутово или Черемушки в Москве, перестанут строиться. По мнению чиновника, это неправильный формат проживания человека, который будто бы создан для того, чтобы максимально быстро добежать до метро и уехать. Необходимо, чтобы новые кварталы были обеспечены социально-бытовой инфраструктурой. Позиция петербургских властей обозначена. Как заявил вице-губернатор Марат Оганесян, схема строительства соцобъектов за счет бюджетов себя изжила. Инвесторы должны участвовать в процессе, уверены в Смольном. Пока это предложено делать на добровольных началах. По мнению городских властей, затраты будут оправданы, ведь продается жилье со школами и детскими садами лучше. «Это не значит, что город вообще не будет вкладывать средства в социально значимые объекты, но мы считаем, что термин «комфортное жилье» – это не только красивое здание, но и близость к нему социально значимых объектов», – сказал вице-губернатор. К 2015 году, по прогнозам аналитиков, доля проектов КОТ в Санкт-Петербурге достигнет 60-70% от общего объема строя­щегося жилья, в Ленинградской обла­сти – до 30-35%. В целом по России пик ввода подобных проектов ряд экспертов прогнозирует на 2020-е годы, когда реализуемые сегодня проекты КОТ войдут в финальную стадию. «Комплексное освоение территорий – это вызов для всех, который подразумевает множество вопросов. Но процесс уже запущен, нам необходимо искать ответы», – говорит генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. Вице-президент «Химки Групп» Дмитрий Котровский обращает внимание на пригородные кварталы Парижа. «Из современных парижских кварталов люди выезжают только по необходимо­сти. Чаще всего затем, чтобы навестить родных или посетить достопримечательности. В парижских новых проектах есть и детские сады, и школы, и культурные цент­ры, и рабочие места», – приводит пример он. Коммерческий директор Galaxy group Филипп Третьяков согласен, что политика создания КОТ должна учитывать факторы формирования городской среды, коммуникаций, дорог и полноценной социальной инфраструктуры. Законы опять подкачали В России до сих пор законодательно не определено, что из себя должна представлять инфраструктура и в какой форме застройщик и девелопер должны участвовать в ее создании. «Ни в Москве, ни в регионах нет законодательной под­­держки застройщиков со стороны государ­ства в этой области. Часто мы вынуждены вкладывать средства, уменьшая свою доходность», – отмечает генеральный директор «ЛСТ Девелопмент» Николай Евстратов. По мнению эксперта, стимулом к строительству инфраструктуры зачастую является стремление придать объекту дополнительные конкурентные преимущества, но этого явно недостаточно для плодотворной работы. «Нам приходится строить школы и детские сады там, где это должно делать государство, потому что власти говорят об отсутствии средств в бюджете. Складывается впечатление, что просто нет интереса в сотрудничестве», – заключает он, еще раз подчеркнув, что плодотворная работа возможна только в случае полноценного сотрудничества государства и бизнеса. «Бизнесу нужна поддержка в виде льгот на приобретение земельных участков под инфраструктуру, льготное подключение этих объектов к электросетям, снижение процентных ставок по кредитам на строительство и информационная поддержка, в том числе через подведомственные СМИ», – соглашается Дмитрий Котровский. Филипп Третьяков считает, что в большей степени влиять на комплексную застройку территорий должно государство, а не застройщик. «Сегодня речь уже не идет о точечной застройке, как несколько лет назад. В то же время девелопер, по сути, лишен возможности строительства детских садов и школ, потому что Федеральный закон № 214 запрещает строить объекты за счет дольщиков. В данный момент создание объектов инфраструктуры ведется на последнем этапе строительства, что часто приводит к снижению качества. Порой застройщик и вовсе хочет уйти от выполнения своих обязанностей. Сотрудничество с государством в этом вопросе имеет первостепенную важность», – заявляет господин Третьяков. Два пути для инвестора Фактически у девелоперов есть два варианта: либо закладывать стоимость инфраструктуры в цену квадратного метра, либо снижать маржинальность бизнеса, перекладывая расходы на свои плечи. Остается еще вопрос управления. «Если государство устранится от участия в обеспечении школами и детсадами новых кварталов, то нужно сразу честно признать, что мы строим только для богатых. Если мы говорим о создании доступного жилья, то никакого другого варианта, кроме участия государства, нет» – заявил генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его мнению, субсидирование возможно без существенных бюджетных затрат, к примеру, если изменить методологию расчетов. Создание инфраструктуры, уверяет эксперт, может быть не только окупаемым, но и приносить финансовую прибыль. «Не сразу, а в течение нескольких десятилетий. Но на таких временных отрезках брать на себя контроль должен не бизнес, а государ­ство», – заключил Арсений Васильев. «Без прозрачных правил игры и сотрудничества с государством невозможно планомерное развитие новых территорий», – солашается Евгений Богданов. Девелоперы предлагают городу при согласовании проекта ставить перед застройщиком задачу создания социальных объектов с обязательством выкупа по себестоимости. Таким образом, инвестор, будучи уверенным, что объект будет выкуплен, спокойно возьмет эту необходимость на себя. Евгений Богданов убежден, что решением было бы строительство «социалки» за счет государства. По его мнению, это обязанность властей – инвестировать в инфраструктуру. «Подобный вектор руководством страны уже задан, обозначены приоритеты развития промышленной, транспортной и, я уверен, социальной инфраструктуры. Но на местах существует некое сопротивление исполнению этой задачи. То ли из-за лени, то ли потому что непонятны механизмы реализации, а именно каким образом привлекать средства, ведь если в бюджете денег нет, то кроме выпуска муниципальных облигаций, к примеру, Муринского поселения, привлечь инвестиции невозможно», – говорит господин Богданов. Пока развитие идет по пути наименьшего сопротивления – девелоперов ставят перед фактом необходимости развивать социальную инфраструктуру. Быстро решить спор не получится, к тому же девелоперы вряд ли станут проявлять инициативу по своей воле.