Дмитрий Южик: «ЖК «Платинум» дает людям возможность жить так, как им всегда хотелось»

С июля 2012 года по май 2013 года строительство ЖК бизнес-класса «Платинум», что на Свердловской набережной, из-за сложностей в продлении разрешения велось сниженным темпом. Сегодня девелопер уверен в успешном завершении строительства и рассчитывает не позднее декабря вручить ключи жильцам, сообщил Дмитрий Южик, генеральный директор ООО «Квартира.ру Платинум». – Как сказалась приостановка строительства почти на год на экономике проекта? – Естественно, перекос финансовой схемы (мы не могли привлечь ни средства участников долевого строительства, ни нормальный, правильно структурированный кредит) привел к тому, что та небольшая доходность, которую мы закладывали в начале 2011 года, стремительно тает. Заполняя финансовые лакуны, мы вынуждены привлекать дополнительные средства, в том числе на не самых привлекательных условиях и путем реализации площадей чуть дешевле, чем это планировалось. Однако несмотря на все испытания, выпавшие на долю этого, без преувеличения, интересного и выигрышного для будущих жильцов проекта, отставание от графика окончания строительства не превышает трех месяцев. В октябре, когда закончится срок действия разрешения на строительство, мы будем подавать документы на получение разрешения на ввод в эксплуатацию. И после инспекции Госстрой­надзора у нас будет примерно месяц на устранение недоделок. Наша основная задача – ввести дом в эксплуатацию до Нового года. – Насколько реально это осуществить? – Абсолютно реально! У нас 100%-ная готовность по сетям водоснабжения и водоотведения. По газу осталась только врезка в существующий газопровод: все работы будут закончены в октябре. Несколько тормозит нас ситуация с электроснабжением: получив проект в управление в декабре 2010 года, мы расторгли ранее заключенный девелопером денежно-имущественный договор с ОАО «Ленэнерго» и заключили новый, чисто денежный, со сроком действия по июнь 2013 года. За выполнение работ по строительству объектов электроснабжения мы в 2011 году выплатили 117 млн рублей. Однако физически обязательства по договору ОАО «Ленэнерго» начало исполнять только в феврале нынешнего года, и срок дей­ствия договора по инициативе энергетиков был продлен до середины декабря. Тем не менее энергетики пообещали нам закончить работу в конце октября и подключить комплекс по постоянной схеме. Все ответственные конструкции готовы, завершается монтаж внутренних инженерных систем и установка окон. Нас подвели производители работ по устрой­ству навесного вентилируемого фасада на главном фасаде, но в настоящее время они пытаются нагнать отставание без ущерба для качества монтажа. – 10 лет реализации проекта – достаточно долгий срок. Возникла ли необходимость в пересмотре каких-либо инженерных, архитектурных решений? – Как раз договор с ОАО «Ленэнерго» был перезаключен в рамках пересмотра и модернизации инженерных решений. В проект были введены системы круглосуточного видеонаблюдения со 100% перекрытием всей территории и помещений комплекса, система контроля доступа, видеодомофоны. Была усовершенствована система автоматического пожаротушения. Повышена глубина диспетчеризации и общая безопасность объекта энергообеспечения – собственной газовой котельной. Мы также решили на период производства жильцами отделочных работ в квартирах оставить подъемники для подачи строительных материалов на этажи, минуя лифты, через переходные балконы, выходящие во внутренний двор. Но нужно учитывать, что при реализации проекта, прошедшего экспертизу, застройщик скован согласованными решениями. Мы улучшили и заменили то, что могли улучшить и заменить безболезненно. Но в основном в ЖК «Платинум» применяются классические решения. Что касается изменения архитектурных решений, то мы были вынуждены, уступая давлению городских властей, снизить общую высоту объекта на 6 с лишним метров, убрав двухуровневые пентхаусы, которые были расположены в центральной башне, секции 1. Изначально облик этой башни выступал в качестве некоего «шарнира» всей архитектурной конструкции, располагаясь в месте, где Нева начинает свой изгиб. В целом, считаю, нам удалось сохранить общий модерновый облик комплекса, не позволив окончательно разрушить изначальный замысел архитектора. – В чем, на ваш взгляд, заключаются основные функциональные и планировочные преимущества ЖК «Платинум»? – Уверен, если бы проект реализовывался, как было задумано, в 2005-2006 годах, он произвел бы фурор на петербургском рынке. Комплекс интересен тем, что здесь предусмотрено достаточно большое соотношение коммерческих и жилых площадей. Объем коммерческой недвижимости – около 10 тыс. м по 45 профилям назначения – позволяет предельно насытить «Платинум» всей необходимой социальной и бытовой инфраструктурой, начиная с банков и заканчивая булочными. Мы хотим, чтобы здесь были продуктовые магазины нескольких форматов, разнообразные мастерские и прачечная. Мы планируем, что в комплексе будет работать пекарня, рестораны и кафе. В то же время здесь запроектировано немало площадей, идеально подходящих под офисы: с высотой потолков более 4 м, с большими окнами. Идея бизнес-класса как раз и заключалась в том, чтобы люди, занимающиеся бизнесом, могли организовать свое рабочее пространство в том же здании, где они живут. Масса здравомыслящих людей на это пойдет. Лучше потратить время на то, чтобы собственноручно покормить детей завтраком, чего бизнесмены чаще всего лишены, нежели на стояние в пробках по пути в офис. Именно благодаря идее совмещения работы и дома в «Платинуме» были предусмотрены помещения под размещение детского сада. К сожалению, за время реализации проекта СанПиНы существенно изменились, и, вероятно, сегодня встроенный детский сад не соответствует всем требованиям. В любом случае город должен принять решение о том, что выкупает у нас эти площади по цене не ниже себестоимости строительства. Если же этого не произойдет, мы все равно откроем детский сад, просто он будет коммерческим. Преимущество комплекса еще и в том, что благодаря закольцованной форме его коммерческая часть имеет выходы на наружный периметр, выходящий на стилобат комплекса, в основном на Свердловскую набережную, а жилая часть – во внутренний закрытый двор и подземный паркинг. Во дворе будет детская площадка, дендрарий, рассматриваем возможность установки фонтана. Наверняка установим малые архитектурные формы. В ЖК «Платинум» достаточно привлекательные и функциональные планировки. Закольцованность секций и совместная работа проектировщика и заказчика обеспечили максимальное количество квартир с окнами на обе стороны: и во двор, и на Неву с видом на Смольный собор. В итоге, конечно же, люди голосуют за место и идею дома и офиса в одном здании, заложенную в комплексе. У нас уже есть клиенты, которые приобрели в ЖК «Платинум» и жилье, и коммерческие помещения. В кризисный период 2008 года корпорация «Квартира.ру» предложила властям города осуществить сдачу ЖК «Платинум» в два этапа. И большинство покупателей в то время приобретали квартиры в условной первой очереди – той части комплекса, которая выходит на Большеохтинский проспект. Стоимость 1 кв. м в квартирах первой очереди на 10-15% меньше, чем во второй, расположенной вдоль Невы, где мы позволили себе сделать чуть более дорогую отделку мест общего пользования. Однако инженерные и конструктивные решения и системы для комплекса едины. Во всех 12 секциях установлены малошумные лифты Ecodom 3000 производ­ства компании KONE в пассажирском и грузопассажирском вариантах, безрамное остекление финского концерна Lumon высочайшего качества, которое из-за своей цены редко используется застройщиками Петербурга, на фасадах применены конструкции и профили немецкого производителя Schuco, итальянский керамогранит и натуральный гранит в отделке стилобата комплекса. Очень большой плюс этого комплекса – наличие собственной газовой котельной: это гарантирует жильцам отсутствие перерывов в подаче тепла и горячей воды. Кроме того, наличие собственной котельной существенно сокращает эксплуатационные расходы и удешевляет ресурсы для жильцов. Таким образом, размер квартплаты будет на 15-20% ниже средних для Петербурга значений. – А как долго будет обслуживать комплекс после ввода в эксплуатацию компания «Квартира.ру Платинум»? – Как минимум в течение гарантийного срока, чтобы иметь возможность исправлять недостатки, которые будут проявляться в начальный период эксплуатации. Наш горизонт реализации площадей составляет два с половиной года – в течение этого времени за нами точно сохранится статус управляющей компании. – Все-таки принесет ли ЖК «Платинум» прибыль инвесторам? – Для акционеров, скорее всего, это будет отрицательный экономический результат – инвестиции к ним вернутся, но без ожидаемой доходности. За шесть лет, в течение которых проект принадлежит ООО «Квартира.ру Платинум», практически вся ожидаемая доходность инвестиций была «съедена» внутренней стоимостью денег. Собственно, подписывая с акционерами соглашение об управлении проектом, мы ознакомили их с текущей ситуацией и планируемым результатом. Это наш способ ведения бизнеса: мы придерживаемся мнения, что лучше честно и открыто сказать, как реально обстоят дела. Мы вообще, наверное, один из самых информационно открытых застройщиков не только в Петербурге, но и в Москве – все значимые для дома и его последующей судьбы события оперативно отражаются на нашем сайте. И мы рады благодаря реализации этого проекта предоставить людям возможность жить так, как им всегда хотелось. ЖК «Платинум» в цифрах: Затраты застройщика на реализацию проекта – более 5 млрд рублей. Общая площадь комплекса – 100 тыс. кв. м, в том числе 50 тыс. м – совокупная жилая площадь (601 квартира), около 10 тыс. кв. м – площадь коммерческих помещений по 45 профилям. В комплексе предусмотрен закрытый паркинг на 360 автомобилей и 30 мотоциклов и полуоткрытый паркинг на 97 машино-мест для пользователей коммерческих помещений. В ЖК «Платинум» запроектированы 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатные квартиры. История вопроса: Проект жилого комплекса бизнес-класса «Платинум», инициированный в 2003 году инвестиционно-строительной компанией «Невский Синдикат», начался с постановления правительства Санкт-Петербурга, в соответствии с которым между городом и застройщиком был заключен договор аренды земли на инвестиционных условиях. Инвестор получил право на строительство ЖК бизнес-класса в обмен на расселение морально устаревшего жилого фонда с предоставлением примерно 3 тыс. кв. м жилья. Разработчиком проекта стала «Архитектурная мастерская Цыцина». В 2006 году проект получил положительное заключение экспертизы, а в 2007 году был продан, как и ряд других проектов «Невского Синдиката». Новым девелопером стала группа компаний «Квартира.ру», которая завершила выполнение инвестиционных обязательств перед городом, а также начала строительные работы на площадке. Однако проект на фоне кризиса в 2008 году не получил необходимого развития, и «Квартира.ру» была вынуждена сосредоточиться на своих проектах жилищного строительства в массовом сегменте. Компания «РБ Инвест», которая по предложению акционеров получила управление проектом в декабре 2010 года, смогла реструктуризировать старые долги, снять имевшиеся ограничения и привлечь проектное финансирование в размере более 3 млрд рублей. Критическими для проекта стали кризисный 2008-й и не менее сложный 2009 годы. Строительство оказалось в той стадии, когда не было возможности привлекать деньги с рынка, однако дополнительные денежные вливания требовались незамедлительно. Компания «РБ Инвест», проанализировав проект с точки зрения скрытых резервов, предложила акционерам проекта эффективный план окончания строительства и сумела привлечь необходимые кредитные средства в Номос-банке. Новый проект организации строительства, разработанный привлеченным компанией «РБ Инвест» генеральным подрядчиком ООО «Квазар-техно», позволял в сжатые сроки реализовать все три строительные очереди комплекса одновременно. И это было бы сделано в срок, уверены в управляющей компании, если бы правительство Санкт-Петербурга не решило пересмотреть в одностороннем порядке высотность комплекса при обращении застройщика за продлением сроков строительства, в результате чего ЖК «Платинум» стал короче на 6 м. Проект в очередной раз оказался на грани выживания, поскольку вопрос о продлении сроков строительства до сентября 2013 года, жестко увязанный городской властью с согласием застройщика на изменение проекта, рассматривался в Смольном в течение более чем девяти месяцев (с мая 2012 года по апрель 2013 года).