Офисам не оторваться от земли

Рынок офисного стрит-ретейла растет. По наблюдениям аналитиков, с августа 2012 года предложение по встроенным помещениям увеличилось на 45%. Многие встроенные помещения могут быть использованы и как офисные помещения, и как торговые, и как помещения сферы услуг. При этом большинство объектов стрит-ретейла на основных проходных улицах, с витринами используются, конечно, под торговую функцию. Офисы здесь в основном предпочитают представительства банков, тогда как другие компании могут арендовать помещения не на основных проходимых улицах, так как в менее популярных коридорах ставки ниже. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, говорит: «Если мы говорим о помещениях свободного назначения, используемых как офисы, их довольно сложно выделить в самостоятельный сегмент. Здесь может быть две крайности: во-первых, помещение может быть непригодно под торговую функцию – находится далеко от основных потоков, его не видно с улицы, располагается на значительном удалении от метро и остановок общественного транспорта, и офисная функция ему остается по остаточному принципу. Тогда ставки, скорее всего, будут заметно ниже, чем в качественном бизнес-центре. Или это помещение в центре, с хорошей локацией, на первом этаже в престижном районе – тогда ставки могут быть выше средних по рынку». Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», обращает внимание на то, что востребованность встроенных офисных помещений сильно зависит от локации. «Отдельный сегмент – «имиджевые» офисы на главных улицах города (Невский, Большой, Каменноостровский проспекты); такие объекты очень популярны. Но основная доля офисов в стрит-ретейле располагается во дворах или на улицах с низкой проходимостью в спальных районах города. Как правило, такой офис выбирают в качестве «чернового», то есть здесь не предполагаются посетители. При этом даже если речь идет о «черновом» офисе, стрит-ретейл никогда не выберет крупная компания, заботящаяся о своем имидже. Офисное помещение, в котором «сидит» арендатор, формирует определенное впечатление о нем», – уверен он. Впрочем, аналитики говорят, что спрос на эти помещения растет. Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс», подсчитала, что сегодня предложение по аренде встроенных помещений под офисные цели по городу составляет более 200 тыс. кв. м. На продажу, по ее словам, выставлено более 120 тыс. кв. м. «Итого объем предложения по «встройкам» сегодня составляет более 320 тыс. кв. м. Рост предложения с августа 2012 гоода – не менее 45% по площади, по нашим наблюдениям», – говорит она. По словам госпожи Шалаевой, предложение постоянно растет начиная с середины 2012 года (в офисных зданиях – с конца 2011 года). Как говорят эксперты, некоторые объекты держатся в листингах по полгода и более, и их число также растет. Более 70% предложений «встроек» сосредоточено в четырех центральных районах. По подсчетам Светланы Шалаевой, сегодня доля «встроек» от всего объема предлагаемых на офисном рынке помещений составляет примерно 60% предложений по числу (в штуках) и около трети – по площади (в квадратных метрах). Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, по-иному оценивает долю офисного стрит-ретейла в общем объеме офисного рынка города. «Доля таких помещений в общем объеме офисного рынка невелика и составляет, по предварительным подсчетам, не более 20%. Большинство арендаторов предпочитают арендовать помещения в бизнес-центрах, чтобы снять с себя нагрузку по управлению объектом недвижимости», – поясняет она. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, имеет отличную от коллег точку зрения: «На сегодняшний день объем офисов в стрит-ретейле сравним с половиной объема помещений в бизнес-центрах». «В среднем по офисным зданиям в целом и по «встройкам» разница в арендной ставке составляет немного – по наблюдениям разных периодов, от 2 до 10% в пользу офисных зданий в целом (все классы, включая неклассифицированные здания) в зависимости от структуры предложения. Медианная цена встроенных помещений всегда соответствует примерно классу В- (или С+) и составляет сейчас около 900‑950 рублей за 1 кв. м/месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы», – уточняет госпожа Шалаева.