Замороженный дефицит

Рост ввода супермаркетов и продуктовых магазинов стимулирует спрос на холодные склады. Сегодня их доля не превышает 15% в общем объеме складских помещений города, и на эти помещения наблюдается определенный дефицит. Как рассказала Наталья Затейщикова, консультант отдела складских и инду­стриальных площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в первом полугодии 2013 года в Петербурге не было введено ни одного склада, который бы включал холодильную секцию. В настоящий момент на рынке существует несколько крупных комплексов, которые включают холодильный склад. Среди них «Осиновая роща», «Интертерминал» на Парнасе и «Петро­фриго» на Волхонском шоссе. При этом эксперты отмечают: несмотря на то что некоторые холодильные склады сдаются в аренду, но большинство сделок в этом сегменте – это ответственное хранение. Это связано с высокой стоимостью оборудования (для организации сухого склада не требуется специального оборудования). Но как говорят участники рынка, основное преимущество такого хранения – оптимизация затрат и возможность делегирования ответственности за обслуживание оборудования, что является одним из ключевых и непростых вопросов в данном сегменте. Своими силами Кроме того, в связи с существующим дефицитом морозильных и холодильных складов арендаторы нередко самостоятельно организовывают холодильник на своих площадях. Другой вариант – строительство холодильного склада под конкретного заказчика. Концепция build-to-suit позволяет минимизировать риски, связанные с арендой спекулятивного склада, что особенно актуально для холодильников, которые требуют больших вложений. Вследствие высоких рисков прирост предложения в сегменте складов и так не очень велик, а тем более он невелик в сегменте холодильных складов. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, говорит, что складские комплексы, предлагающие специальные температурные режимы, можно разделить на две основные категории: морозильные склады, предназначенные для хранения мяса, рыбы, товаров, требую­щих заморозки, и склады, поддерживаю­щие температуру от 0 до 6 °С – в таких хранят овощи и другие товары, требующие не заморозки, но пониженной температуры. Часто оба формата соседствуют в одном и том же складском комплексе, в ряде случаев вместе с ними представлены и обычные складские площади, не предполагающие специального температурного режима. Господин Тараненко говорит, что большая часть низкотемпературных складских комплексов строится компаниями для собственных нужд и на рынок они не выходят. «Некоторая часть – не более 15% – это спекулятивные склады, которые неизменно востребованы. Как отдельный сектор рынка можно отметить старые складские помещения, рассчитанные на особый температурный режим хранения, построенные еще при Советском Союзе. Несмотря на то что по ряду параметров такие помещения давно устарели, они пользуются устойчивым спросом со стороны мелких компаний», – говорит он. По данным Colliers International, рынок аренды низкотемпературных складов ограничен и в основном сформирован из овощехранилищ, адаптированных под склады-холодильники; хладокомбинатов, существующих с советских времен и требую­щих проведения капитального ремонта; холодильных складов производственных компаний – мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади; современных низкотемпературных терминалов. В связи с низким предложением качественных складов охлажденной продукции арендаторы вынуждены инвестировать средства в дооборудование холодильных секций внутри отапливаемых логистиче­ских терминалов. В то же время девелоперы заинтересованы в строительстве холодильного склада только под конкретного клиента на основании предварительного договора аренды либо покупки. Ввиду высокой стоимости оборудования ставка аренды таких площадей превышает стоимость аренды сухого склада на 20‑30%. Более того, чаще всего арендатор дополнительно оплачивает электроэнергию, так как такое хранение крайне энергозатратно. Ответственное хранение также имеет более высокую стоимость, нежели на сухом складе. Согласно данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды сухих складов составляют 125-135 USD за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС. В черте города Лилия Соболева, руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании «Петербургская недвижимость», подсчитала, что сегодня в общем объеме складского предложения 15% площадей приходится на склады с холодильниками. «Как и в целом на складском рынке, наибольший интерес представляют объекты в черте города, которые чаще всего заполнены на 100% , складов в границах КАД мало. Если же говорить о предложении вне города, то там, скорее, «рынок арендатора». В целом же площадей достаточно, о дефиците говорить не приходится», – отмечает госпожа Соболева. Часто складские комплексы с холодильниками организованы на базе бывших производственных площадок (например, мясоперерабатывающих заводов). Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, отмечает, что сделок по купле-продаже на рынке сейчас нет вообще, есть лишь предложения по земельным участкам с потенциально возможным строительством подобных объектов. Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «В основном на рынке представлены площади до 1000 кв. м, однако сегодня уже есть предложения больших площадей».