Выгодная ставка

Привлекательность той или иной схемы начисления арендной ставки для каждой стороны зависит от объекта. Так, по словам Светланы Чернышевой, руководителя отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в востребованном ТК комбинированная ставка может превысить фиксированную, что, без сомнения, выгодно арендодателю, и наоборот. «При подписании договора с комбинированной арендной ставкой нужно обязательно прописать частоту отчислений процента от товарооборота. Некоторые операторы предпочитают делать это ежеквартально, другие – раз в год», – добавляет госпожа Чернышева. Екатерина Лапина, директор департамента коммерче­ской недвижимости АРИН, отмечает, что форма оплаты в виде процента от оборота более выгодна арендатору. «Собственник ТК рискует не получить денег за аренду помещения, если в силу сезонности или экономической ситуации в стране продажи у арендатора не идут. С другой стороны, если случился пик продаж – процент от оборота может суще­ственно превысить ожидания собственника. Тем не менее большинство собственников ТК не хотят участвовать в бизнесе арендаторов, – приводит примеры госпожа Лапина. – Для ТК удобнее получать фиксированную арендную плату. Комбинированная форма оплаты – своего рода компромисс. Так частично покрываются затраты арендодателя, при этом он участвует в бизнесе арендатора и замотивирован, чтобы сделать комплекс привлекательным». Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», добавляет, что фиксированная ставка снижает риски арендодателей, к тому же такой вид аренды позволяет поднимать цену (в указанных в договоре рамках) на протяжении срока действия аренды. Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, полагает, что фиксированная ставка обладает явным недостатком для девелопера торгового проекта, поскольку ограничивает его прибыль установленной суммой, и является предпочтительной для арендатора, так как увеличивает его доход, в случае если процент от товарооборота превышает фиксированное значение. По оценкам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, плюсом использования схемы «процент от оборота» для арендатора является уменьшение сроков окупаемости магазина, поскольку затраты на аренду растут по мере увеличения выручки. Для арендодателей применение такой схемы, по его словам, имеет меньше преимуществ. «Это связано с тем, что зачастую строительство торговых центров ведется с привлечением заемных средств, поэтому собственнику необходимо заранее понимать арендные потоки, а это возможно только при фиксированной схеме оплаты. К тому же собственник, реализующий проект с использованием заемных средств, должен согласовывать коммерческие условия аренды еще и с кредитором», – поясняет господин Трушин. Игорь Лучков, председатель Комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, считает, что ставка в виде процента от оборота более адекватна нестабильному, кризисному рынку. В периоды роста рынка аренду стараются привязать именно к темпам рынка недвижимости, резюмирует эксперт.