Сегмент, богатый на ошибки

Значительное количество районных и в особенности микрорайонных торговых центров отличаются непродуманной концепцией. Большинство игроков, реализующих подобные проекты, – несетевые девелоперы, что вполне объяснимо: создание торгового центра небольшой площади требует вполне подъемных инвестиций. «Существенная часть районных и микрорайонных центров – это первые проекты такого рода для компаний-девелоперов, чем и объясняются многочисленные по­грешности в концепциях. По сути, это экспериментальные девелоперские проекты», – обращает внимание госпожа Дальнова. В то же время, отмечает она, отличительная особенность микрорайонных ТЦ – это высокая адаптивность к потребностям целевой аудитории. Во-первых, такие ТЦ имеют больше возможностей для общения с коммьюнити – их охват меньше, чем у крупных объектов, зато аудитория заходит за покупками регулярно. Кроме того, договоры аренды в таких торговых центрах обычно заключаются на короткий срок, что позволяет реагировать на потребности покупателей и вносить коррективы в пул арендаторов. Как правило, арендаторами микрорайонных ТЦ являются несетевые компании, заинтересованные в том, чтобы размещаться в торговом центре, что дает ТЦ возможность диктовать свои условия. «В результате мы видим, что торговые центры малой площади быстро реагируют на потребности рынка. Поэтому даже проекты с изначально неудачной концепцией через незначительное время адаптируются под нужды целевой аудитории и начинают приносить стабильный доход при наличии сколь бы то ни было грамотной управляю­щей компании. Однако при появлении в зоне охвата более сильного конкурента у ТЦ с неудачной концепцией может не оказаться в запасе времени на то, чтобы нивелировать недостатки», – говорит Юлия Дальнова. «Центральный момент при создании районного и микрорайонного ТЦ – правильный выбор якорного арендатора. «Якорем» для таких ТЦ должен быть супермаркет, и его уровень задает планку всему торговому центру. Так, важно понимать, что «якорь»-дискаунтер определяет и состав всех остальных арендаторов комплекса», – резюмирует госпожа Дальнова. Она считает, что районные и микрорайонные ТЦ – крайне перспективный для девелопера формат. Рынок еще далек от насыщения, и потребность в торговых центрах малой площади весьма высока. «Поэтому площадки, подходящие для строительства таких объектов, очень востребованы девелоперами – случаи, когда в ходе торгов цена такой площадки поднимается в 10 раз, абсолютно нормальны для рынка», – говорит она.