«Пассаж» начинает меняться

Американская компания Jensen Group приступает к реконцепции универмага «Пассаж», к которой готовилась больше двух лет, с момента покупки актива у структур банка ВТБ. Покупательский трафик обновленного универмага удвоится, а торговые площади вырастут на 10%. О начале реконцепции «Пассажа» рассказал генеральный директор универмага, партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов. По его словам, на днях КГИОП согласовал историко-культурную экспертизу по приспособлению исторического здания «Пассажа» (в этом году ему исполняется 165 лет) для современного использования. «Работы стартуют в течение месяца и продлятся до II квартала 2014 года. Закрывать универмаг на этот период мы не планируем. Но возможна временная остановка работы отдельных магазинов», – сообщил он. Инвестиции в реконцепцию не раскрываются. Но после покупки «Пассажа» представители фонда заявляли, что в развитие универмага будет вложено не менее 25 млн USD. Работа будет вестись в исторических габаритах здания и затронет оба его корпуса: бывшее здание администрации «Пассажа» на Итальянской ул., 17 (площадь – 8,2 тыс. кв. м), который в итоге превратится в бутик-офис-центр, и торговую галерею на Невском пр., 48 (площадью 13,3 тыс. кв. м). Архитектуру здания, в том числе стеклянную галерею, инвестор сохранит. Но значительно улучшит логистику комплекса. «Старинные лифты дополнит современная лифтовая группа в центре торгового зала. А в световые дворы между универмагом и соседними зданиями поместят эскалаторы, которые свяжут между собой первые два этажа комплекса», – говорят в Jensen Group. Параллельно инвестор обещает заменить все инженерные сети. «Здание не только получит дополнительные электрические мощности, современные системы кондиционирования и отопления, но и будет отвечать принципам энергосбережения», – добавляет Дмитрий Абрамов. Существенным этапом реконцепции станет возвращение исторической торговой функции цокольному этажу здания, значительную часть которого до сих пор занимал склад. «Общая площадь цоколя – 4 тыс. кв. м. Здесь запланированы серьезные работы по гидроизоляции и выравниванию уровня отметок пола. Практически всю арендопригодную площадь цоколя в итоге займет фудмаркет (3,2 тыс. кв. м), у которого будет два отдельных выхода: на Невский пр. и Итальянскую ул.», – сообщил Дмитрий Абрамов. Какая именно продовольственная сеть арендует помещение, пока неясно. Директор «Пассажа» сообщил, что в переговорах у Jensen Group шесть потенциальных арендаторов. Ожидается, что сделка будет закрыта до конца года. В целом после реконцепции арендопригодные площади торговой зоны вырастут на 10% до 10,2 тыс. кв. м. Сейчас они сданы в аренду на 100% по ставке от 2 до 7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (на некоторые «лакомые» помещения – более 10 тыс. рублей в месяц). Но все договоры кратко­срочные и истекают в 2014 году. После реконцепции пул арендаторов «Пассажа» может измениться значительно. А ставки аренды, по мнению экспертов Jones Lang LaSalle, могут вырасти на 25-30%. «Мы составили на каждое помещение «команду мечты» – список из 5-6 арендаторов, которых хотели бы там видеть. Ведем с ними переговоры. Будем заключать долгосрочные договоры – на пять лет и больше. Ориентируемся на марки, которых пока нет в Петербурге и даже в России. Но люксовых товаров в «Пассаже» не будет, хотя наш сегмент – «выше среднего», – уточняет Дмитрий Абрамов. Примерно 40% площадей в обновленном комплексе займут флагманы фэшн-индустрии (одежда, парфюмерия, аксессуары), 25% помещений отведут под магазины импульсного спроса (часы, ювелирные изделия, антиквариат и др.). Зато под функции, связанные с едой, – рестораны, кафе, кондитерские – будет отдано 35% пространства универмага. Причем многие точки общепита будут работать круглосуточно. «Главная задача реконцепции – в 2-3 раза повысить покупательский трафик. Мы планируем, что «Пассаж» станет местом встреч. Чтобы усилить эффект, будем проводить в универмаге развлекательные и познавательные программы. Здесь будут проходить культурные, модные и торговые события общегородского, федерального и международного уровня», – пояснил стратегию Дмитрий Абрамов. Сейчас, по его данным, мимо «Пассажа» проходит более 100 тыс. человек в день, а через сам универмаг – 8-10 тыс. человек в день (во время специальных мероприятий до 12,5 тыс. человек). «Но не все они становятся нашими покупателями. После реконцепции конвертация людского трафика в покупательский вырастет на порядок», – уверен Дмитрий Абрамов. Руководство Jensen Group надеется, что в итоге «Пассаж» будет приносить в два раза больше дохода, чем на момент его покупки. По оценке АРИН, арендный доход «Пассажа» составляет 8-10 млн USD в год.