Без единых правил

Обилие проектов по комплексному освоению территорий заставляет участников рынка задуматься о создании стандартов по насыщению таких проектов социальной и транспортной инфраструктурой. Главный законодатель стандартов и требований для проектов комплексного освоения территорий – это государство в лице муниципалитетов. Они выдвигают требования, и они же согласовывают проекты. «Ввиду того что непонятно, по какому принципу идет насыщение, стандарты либо отсутствуют в принципе, либо уже очень устарели. Ввиду отсутствия внятной градостроительной политики каждый делает что хочет. В Европе есть стратегия развития каждого города, в рамках которой предусмотрено строительство всей необходимой инфраструктуры, в том числе и для проектов комплексного освоения территорий. Она понятна, внятна и достаточна», – сокрушается Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. Наиболее сложная ситуация наблюдается с проектами КОТ на территории Ленинградской области, так как там застройщики пользуются менее строгими нормативами по обеспеченности социальной инфраструктурой, действующими вне города. Это в дальнейшем может привести к нехватке мест в детских садах и школах, очередям в поликлиниках. Поэтому областные власти всерьез занялись переговорами с девелоперами о возведении дополнительных инфраструктурных объектов. Количество и площадь инфраструктурных объектов, которые должны включать в себя как коммерческие, так и социальные объекты, а также площадь озеленения территории, регламентируются Правилами землепользования и застройки, соблюдение которых – обязательное условие при реализации любого проекта. Доля коммерческой инфраструктуры в масштабных проектах КОТ может достигать 30%, порядка 70% из которых целесообразно отводить под торговую функцию. Торговая инфраструктура новых кварталов направлена на удовлетворение повседневных потребностей населения, проживающего в зоне пешеходной доступности. «Безусловно, петербургские КОТ отличаются по качеству инфраструктуры, в части проектов наблюдается острый дефицит коммерческой и социальной функций. Девелоперы не всегда помнят о прямой зависимости нагрузки на инфраструктуру от плотности застройки, в связи с чем жители новых кварталов зачастую сталкиваются с рядом повсе­дневных проблем. Доля расходов на инфраструктуру зависит от параметров конкретного проекта. По сложившейся практике, часть затрат на обеспечение транспортной и инженерной инфраструктуры берет на себя город, возведением социальных объектов, как правило, занимается застройщик», – говорит Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб», при этом отмечает: «Было бы заблуждением считать, что за границей проблемы с возведением социальной инфраструктуры отсутствуют. Например, не так давно некоторые проекты были приостановлены в Вене, так как у города не нашлось средств на строительство детских садов, школ и больниц». Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс», полагает, что в регламентации нуждаются общественные зоны, парки, социальные объекты, так как инвесторам некоммерческие площади возводить нет особого резона.