Под давлением властей

Девелоперы в Петербурге и области стали включать социальные объекты в проекты только под давлением властей; во многих странах заказчиками социальных объектов часто являются муниципалитеты с собственным бюджетом, девелоперы же к ним не имеют отношения. Доля затрат на инфраструктуру при КОТ колеблется в зависимости от проекта в очень широких пределах – от менее чем 10 до 35-40%. Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald, отмечает: «Если говорить о КОТ в целом, то в последнее время акцент развития территорий сместился в сторону повышения комфортности территорий – увеличенное по сравнению со стандартными нормами количество объектов социальной инфраструктуры, повышенная комфортность окружающей среды – это позволяет получить более качественное наполнение проекта платежеспособным населением и, соответственно, повысить экономические показатели проекта». Он полагает, что расходы на инфраструктуру в зависимости от масштабности проекта могут достигать до 20% от бюджета строительства, что связано прежде всего с отсутствием строительных площадок с подведенной инженерной инфраструктурой. «Практически все новое строительство ведется в «чистом поле», и расходы на подведение коммуникаций в среднем составляют около 1 млн USD на каждый километр новых коммуникаций в комплексе (вода, канализация, электричество, газ). Каждый год затраты на инженерную инфраструктуру для новых КОТ растут в среднем на 10-15%, что объясняется удаленностью новых КОТ от границ города. КОТ, расположенные в черте города, несут серьезные издержки по реконструкции существующих инженерных сетей – эти затраты сопоставимы с новым строительством инженерной инфраструктуры», – добавляет господин Никифоровский. Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского подразделения ГК «Аури», заключает, что доля расходов на инфраструктуру в проектах КОТ может колебаться от 10 до 20% в составе затрат по проекту. «По сути, эти показатели особо не изменяются во времени. Все зависит от позиционирования объекта, данные конкретные вложения в инфраструктуру могут влиять на коммерческую составляющую проекта», – уточняет он. «В примерах из США затраты на инфраструктуру составляют 31-45% стоимости проектов, основная статья – сооружение дорог и улиц», – уверена Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс». Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, рассуждая о том, каковы должны быть площади коммерческих помещений, говорит: «Для проекта, рассчитанного на 30 тыс. жителей, это порядка 18 тыс. кв. м торговой недвижимости, из которых 35-40% приходится на помещения на первых этажах, где размещаются салоны красоты, аптеки, предприятия сферы услуг и пр., порядка 20% – на профильные помещения в стилобатах, и оставшиеся 35-40% – отдельно стоящий микрорайонный торговый центр. Такое распределение вполне соответствует потребностям будущих жителей строящегося комплексного проекта». Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая при этом добавляет: «Застройщикам при этом не следует питать иллюзии, что запроектированные объекты коммерческой недвижимости операторы приобретут по каким-то головокружительным ценам. В действительности эти объекты – дополнительные затраты для девелоперов. Помещения для коммерческой инфраструктуры, как правило, требуются нестандартные, их себестоимость высока и накладывает ограничения, в том числе и на возможности жилой застройки, а цены продажи могут вызывать вопросы. Поэтому немногие застройщики идут на хорошую подготовку проектов КОТ в части обеспечения объектами коммерческой недвижимости».