В тени личных договоренностей

Цена на участ­ки под жилье и общественно-деловую застройку не поддается усреднению, так как рынок остается в тени и многие сделки не раскрываются. Рынок земли сегодня остается очень закрытым. Многие сделки не раскрываются. Поэтому говорить о средних ценах достаточно проблематично. Сделки, как правило, длятся очень долго: большую часть времени занимает проверка юридической чистоты документов. Растущий интерес к землям на ближайших окраинах Петербурга вызван все тем же дефицитом предложения в черте города. Поэтому основной спрос сместился сейчас в сторону КАД, и ожидается дальнейшее расширение в сторону пригорода. «Под торговую и офисную недвижимость востребованы участки площадью или до 10 тыс. кв. м или 15‑20 тыс. кв. м., под складскую – 50-150 тыс. кв. м, под многофункциональные комп­лексы – 50-100 тыс. кв. м», – говорит господин Лернер. Михаил Тюнин считает, что под жилую застройку в городской черте востребованы участки размером от 0,5 до 2 га и участки под ретейл размером от 2 до 6 га в любых районах города. По данным Knight Frank St Petersburg, цена на промышленные территории вдоль КАД находятся в районе 50-100 USD/кв. м, цена на участки под ретейл может колебаться от 100 до 200 USD/кв. м в зависимости от местоположения. Он также обращает внимание на то, что в последнее время инвесторы стали вновь обращать внимание на земельные участки производственного назначения, которые ищут в основном вдоль КАД и на выездах из Петербурга по основным магистралям. «Наименьшим спросом пользуются земли сельхозназначения, что, на наш взгляд, напрасно – в Ленинградской области можно и нужно развивать сельхозпромышленность», – рассуждает аналитик. Застройщики тщательно изучают план развития города и инфраструктуры. Например, в короткий период город представил сразу несколько планов развития метрополитена и дорог города. Естественно, то или иное решение в этом направлении влияет на стоимость земли в определенных локациях и интерес к ней. «В настоящее время в Петербурге однозначно есть дефицит качественных земельных участков, и рынка земли из-за этого практически нет. Приобретаются так называемые недооцененные земельные активы, на которые можно разработать и согласовать градостроительную документацию, увеличив таким образом их стоимость, и продать существенно дороже. По таким участкам следует проводить работу по внесению изменений в Генплан, по получению разрешения на условно разрешенный вид и т. д», – отмечает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG. Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», поясняет: «Девелопер сегодня хочет выйти на площадку и начать заниматься своим делом – строить. В результате лендлорды вынуждены усовершенствовать свои объекты. На рынке сформировалось новое направление бизнеса, обоюдовыгодная тенденция – подготовка земельного участка под строительство перед его продажей. Часто этим занимаются сами лендлорды, иногда привлекаются специальные организации. Наш холдинг помимо основного бизнеса – строительства и управления сетью бизнес-центров – располагает около 500 га земли. Сейчас мы перестаем быть просто ее владельцами и повышаем капитализацию наших участков за счет улучшения ее характеристик, то есть делаем эту землю более пригодной для строительства с целью перепродать по более высокой стоимости». Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что цена на один и тот же участок до его подготовки (и в части согласований, и в части инженерии) и после нее может отличаться в пять раз.