Жилищный вопрос: решение с вариантами
20.12.2013
Законодательные инициативы в сфере формирования фонда арендного жилья и перспективы упорядочения на федеральном уровне опыта регионов в решении проблем обманутых дольщиков стали основными вопросами открытого заседания экспертной комиссии по правовым вопросам инвестиционно-строительной деятельности Координационного совета по развитию строительной отрасли Северо‑Западного федерального округа при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. Соорганизатором мероприятия выступил НОСТРОЙ.
– Как сегодня решаются проблемы обманутых дольщиков и каким может быть дальнейшее развитие этой деятельности?
Алексей Сапунов, начальник департамента по вопросам экономической и социальной политики аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Совсем недавно глава государства Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость обеспечения строгого правового сопровождения существующей практики проведения долевого жилищного строительства. Эти вопросы уже рассматривались на заседании Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО и были вынесены на рассмотрение IV Съезда строителей Северо-Запада. Выработанные в рамках работы Координационного совета решения стали основой для обращения полномочного представителя Президента РФ в СЗФО в адрес первого заместителя председателя правительства РФ, министра регионального развития и министра строительства и ЖКХ. Теперь перед экспертной комиссией стоит задача детализировать ранее подготовленные предложения, выйти на разработку норм, применимых в практической деятельности органов власти и их взаимодействии с частными инвесторами.
Александр Островский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга:
– Мы участвуем во всех процессах в связи с банкротством застройщиков, и пока у нас нет положительного опыта завершения строительства ни одного такого проблемного объекта. Во-первых, их не так много. Во-вторых, никто из застройщиков-банкротов не работал по 214-ФЗ. В-третьих, у нас нет никаких правовых оснований для того, чтобы требовать что-то от конкурсного управляющего. К тому же во многих случаях застройщик распродал гораздо больше, чем он может построить. И, к сожалению, пока не работает схема с образованием ЖСК из числа дольщиков.
Игорь Кокарев, заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга:
– В проекте закона Санкт-Петербурга о мерах помощи пострадавшим участникам долевого строительства мы предусмотрели возможность для обманутых участников долевого строительства с помощью дотирования из бюджета снимать жилье на рынке до завершения строительства их жилья. Далее, в городе действует постоянная комиссия по рассмотрению вопросов проблем с дольщиками. Общий принцип жилищной политики – оказание содействия в строгом соответствии с датой постановки на учет. Но в рамках этой комиссии мы смогли принять решения об оказании того или иного вида поддержки конкретным людям в особо сложных ситуациях.
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области:
– Как и коллеги из Санкт-Петербурга, мы участвуем в рассмотрении дел о банкротстве застройщиков. Однако по закону о банкротстве оспаривать сделки, в том числе появление псевдодольщиков, может либо конкурсный управляющий, либо комитет кредиторов. К сожалению, обманутых дольщиков в комитет кредиторов зачастую не допускают: в основном туда входят крупные инвесторы, влиять на которых мы никоим образом не можем.
Павел Созинов, руководитель экспертной комиссии Координационного совета, заместитель координатора НОСТРОЙ в СЗФО:
– Серьезной моделью предупреждения появления новых обманутых дольщиков, на наш взгляд, является закон об обязательном страховании застройщиков. Однако пока не очень верится в то, что система заработает уже с января будущего года, пока же в Общество взаимного страхования (ОВС) вошли менее 40 строительных компаний. И хотя оно прирастает региональными участниками, далеко не все застройщики сегодня серьезно рассматривают для себя возможности участия в нем.
С другой стороны, и сами страховые организации не готовы включиться в этот процесс и предложить свое видение страхования. По крайней мере в Петербурге мнение профессионального страхового сообщества пока не слишком позитивное.
Леонид Бандорин, директор департамента нормативного обеспечения и развития саморегулирования НОСТРОЙ:
– 214-ФЗ вызывает ожесточенную критику из-за пробелов в механизме решения проблем граждан – участников долевого строительства. Однако почему-то при этом забывают о том, что данный закон изначально имел охранный характер и не преследовал цели в корне изменить существующие схемы привлечения средств граждан. Для преодоления сложившихся схем, несущих высокие риски для потенциальных дольщиков, требуются другие механизмы – для начала нужно развитие банковского сектора.
Да, разумеется, помогать людям, оказавшимся в беде, надо. Но государство должно сопрягать эту помощь с формированием общественного представления о том, что дольщики – частные инвесторы, сознательно решившиеся на неоправданные риски, которые несут «серые» схемы привлечения средств застройщиками, должны сами нести и ответственность за наступившие последствия. По статистике, лишь 5% дольщиков, чьи права были ущемлены, инвестировали в надежные (на тот момент) проекты жилищного строительства.
Алексей Семенов, координатор рабочей группы по оказанию помощи обманутым дольщикам и вкладчикам партии «Единая Россия»:
– У нас два направления работы. Первое – решение проблем в «ручном» режиме. Уточню, что сегодня в России более 1000 проблемных объектов и около 80 тыс. обманутых дольщиков в 65 субъектах Федерации. Второе направление нашей деятельности – законодательная поддержка, чтобы процесс урегулирования проблем дольщиков стал необратимым.
Виктория Пенькова, помощник депутата Госдумы Александра Хинштейна:
– Регионам необходим обмен опытом. Потому что, решая внутренние проблемы, регионы, к сожалению, даже в рамках одного федерального округа мало контактируют по выработке единой схемы. Понятно, что есть специфические проблемы, например проблема двойных продаж в Санкт-Петербурге или Калининградской области стоит более остро, чем в Ленинградской области.
Федеральные власти не определяют пути решения проблем обманутых дольщиков – они дают рекомендации на основе многолетнего опыта самих же регионов. Наиболее продуктивной мерой урегулирования кризисных ситуаций в долевом строительстве, как показывает региональная практика, является безвозмездное предоставление компенсационных земельных участков инвестору при условии выполнения обязательств перед гражданами по обеспечению их жильем. Такая норма принята в Свердловской, Тверской, Брянской, Смоленской, Новосибирской, Нижегородской, Воронежской, Ярославской областях и ряде других субъектов РФ.
Очень часто решение вопроса – в изменении жилищного проекта в сторону большей инвестиционной привлекательности. Для урегулирования ситуаций в случае двойных продаж в некоторых субъектах РФ организуют ЖСК из числа обманутых дольщиков. ЖСК предоставляется земельный участок, строительство на котором под контролем правительства региона ведет добросовестный застройщик.
Очень важна позиция региональной власти в случае банкротства застройщика. Те регионы, где уполномоченный орган присутствует на арбитражных процессах, работает с конкурсными управляющими, с самими гражданами, находят выход даже в этой ситуации.
Дмитрий Банера, руководитель финансового отдела ЖКН «Элитный»:
– Сегодня много прозвучало по поводу обманутых дольщиков и возможности финансовой структуры контролировать деятельность строительных организаций. Этот вопрос давно законодатель проработал в 315-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как и банковскую структуру, как и паевой фонд, ЖНК ежеквартально проверяет Федеральная служба контроля за финансовыми рынками, мы полностью подотчетны. Более того, у ЖНК есть возможность заключить со страховой компанией договор о проверке застройщика и в случае сомнений в его экономической состоятельности отказаться от приобретения жилья для пайщиков.
– Каковы перспективы формирования в России рынка арендного жилья?
Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, по мнению нашей экспертной группы, возможно только с развитием ГЧП. В рамках Координационного совета по развития строительной отрасли СЗФО относительно механизмов государственно-частного партнерства в сфере строительства арендного жилья мы предлагаем следующее.
Земельный участок должен предоставляться инвестору безвозмездно в рамках проведения конкурса, а не аукциона. При оценке конкурсных предложений основным критерием должно быть соотношение жилых помещений, предоставляемых на условиях некоммерческого найма либо аренды, и размера платы граждан по соответствующим договорам. И наконец, допускается последующий выкуп жилья гражданами-арендаторами. В этом смысле мы вступаем в принципиальное противоречие с положениями законопроекта о некоммерческом найме, который рассматривается сейчас в Госдуме и где предлагается мораторий на продажу жилья в доходном доме.
Екатерина Кайянен, заместитель председателя Комитета по строительству:
– Мы провели эксперимент, подтверждающий необходимость строительства жилья некоммерческого найма. В 2011-2013 годах мы построили пять небольших 36-квартирных домов (с учетом специфики Ленинградской области) в достаточно отдаленных муниципальных образованиях. Квартиры в аренду получили работники бюджетной сферы – молодые специалисты. Хочу сказать, что спрос был огромный, что предрекает успешность таким проектам.
К тому же сегодня получатели социальных выплат по различным программам не могут приобрести жилье просто потому, что оно не строится в отдаленных районах. Вторичное жилье – это то же самое ветхое жилье. Если мы сейчас боремся и направляем миллиарды рублей на расселение аварийного жилья, то «якобы» улучшать людям жилищные условия очень бы не хотелось. Понятно, что эта проблема, наверное, не стоит в городских поселениях вокруг Петербурга. Но в самых отдаленных районах Ленинградской области нет ни массовой продажи жилья, ни строительства нового, кроме как за счет средств бюджета.
Поэтому думаю, что принятие законодательства о некоммерческом найме и арендном жилье позволит таким гражданам – получателям социальных выплат – также решить свою проблему.
Илья Пономарев, руководитель аппарата Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
– Если говорить о жилищном строительстве, в том числе об участии частного партнера в формировании фонда арендного жилья, наиболее интересны две вещи. Первая – программа «пять по пять», ключевым параметром которой является предоставление гарантированного сбыта застройщику по фиксированной цене ниже рыночной. С одной стороны, зачем бы застройщику в это ввязываться? А с другой стороны, предполагаются льготы по земельным участкам, льготы по инфраструктуре вплоть до полной оплаты государством и гарантия сбыта. Такая форма господдержки наверняка неактуальна сегодня только для четырех субъектов РФ: Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но для большинства регионов это достаточно существенная мера поддержки.
Конечно, большая надежда на рынок арендного жилья. Законопроект о рынке социального найма, к сожалению, сейчас отклонен. Но мы считаем, что ключевой момент, который позволит создать этот рынок, – это, во-первых, институт ипотеки юридических лиц, который уже ввело АИЖК. Теперь нужно, прежде всего, уточнить налоговый режим для такого арендного жилья, чтобы исключить образование выпадающих доходов. Далее, цена на все ресурсы, на жилищно-коммунальные услуги должна быть эквивалентна той, которую платят граждане. А самое главное, что могло бы поспособствовать развитию этого института, – разрешение в налоговом законодательстве работодателю относить на производственные затраты те затраты, которые работодатель несет на аренду жилья работникам.
Ерлан Касенов, представитель Агентства стратегических инициатив в Санкт-Петербурге:
– Я не вижу никаких препятствий для банков и сейчас войти в долевое строительство в качестве гаранта исполнения обязательств как строительных компаний, так и дольщиков. Но банкам гораздо понятнее ситуация, когда заемщиками по кредитным договорам являются граждане – физические лица, и участие кредитных организаций в снижении рисков возникновения обманутых дольщиков заключается в предшествующей кредитованию экспертизе строительных проектов и самих застройщиков.
Думаю, не нужно заранее насаждать определенную финансовую схему в сегменте долевого строительства. Нужно, чтобы рынок сам опробовал обсуждаемый сегодня механизм привлечения средств граждан.
– Как сегодня решаются проблемы обманутых дольщиков и каким может быть дальнейшее развитие этой деятельности?
Алексей Сапунов, начальник департамента по вопросам экономической и социальной политики аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Совсем недавно глава государства Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость обеспечения строгого правового сопровождения существующей практики проведения долевого жилищного строительства. Эти вопросы уже рассматривались на заседании Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО и были вынесены на рассмотрение IV Съезда строителей Северо-Запада. Выработанные в рамках работы Координационного совета решения стали основой для обращения полномочного представителя Президента РФ в СЗФО в адрес первого заместителя председателя правительства РФ, министра регионального развития и министра строительства и ЖКХ. Теперь перед экспертной комиссией стоит задача детализировать ранее подготовленные предложения, выйти на разработку норм, применимых в практической деятельности органов власти и их взаимодействии с частными инвесторами.
Александр Островский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга:
– Мы участвуем во всех процессах в связи с банкротством застройщиков, и пока у нас нет положительного опыта завершения строительства ни одного такого проблемного объекта. Во-первых, их не так много. Во-вторых, никто из застройщиков-банкротов не работал по 214-ФЗ. В-третьих, у нас нет никаких правовых оснований для того, чтобы требовать что-то от конкурсного управляющего. К тому же во многих случаях застройщик распродал гораздо больше, чем он может построить. И, к сожалению, пока не работает схема с образованием ЖСК из числа дольщиков.
Игорь Кокарев, заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга:
– В проекте закона Санкт-Петербурга о мерах помощи пострадавшим участникам долевого строительства мы предусмотрели возможность для обманутых участников долевого строительства с помощью дотирования из бюджета снимать жилье на рынке до завершения строительства их жилья. Далее, в городе действует постоянная комиссия по рассмотрению вопросов проблем с дольщиками. Общий принцип жилищной политики – оказание содействия в строгом соответствии с датой постановки на учет. Но в рамках этой комиссии мы смогли принять решения об оказании того или иного вида поддержки конкретным людям в особо сложных ситуациях.
Анна Фалалеева, начальник сектора контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области:
– Как и коллеги из Санкт-Петербурга, мы участвуем в рассмотрении дел о банкротстве застройщиков. Однако по закону о банкротстве оспаривать сделки, в том числе появление псевдодольщиков, может либо конкурсный управляющий, либо комитет кредиторов. К сожалению, обманутых дольщиков в комитет кредиторов зачастую не допускают: в основном туда входят крупные инвесторы, влиять на которых мы никоим образом не можем.
Павел Созинов, руководитель экспертной комиссии Координационного совета, заместитель координатора НОСТРОЙ в СЗФО:
– Серьезной моделью предупреждения появления новых обманутых дольщиков, на наш взгляд, является закон об обязательном страховании застройщиков. Однако пока не очень верится в то, что система заработает уже с января будущего года, пока же в Общество взаимного страхования (ОВС) вошли менее 40 строительных компаний. И хотя оно прирастает региональными участниками, далеко не все застройщики сегодня серьезно рассматривают для себя возможности участия в нем.
С другой стороны, и сами страховые организации не готовы включиться в этот процесс и предложить свое видение страхования. По крайней мере в Петербурге мнение профессионального страхового сообщества пока не слишком позитивное.
Леонид Бандорин, директор департамента нормативного обеспечения и развития саморегулирования НОСТРОЙ:
– 214-ФЗ вызывает ожесточенную критику из-за пробелов в механизме решения проблем граждан – участников долевого строительства. Однако почему-то при этом забывают о том, что данный закон изначально имел охранный характер и не преследовал цели в корне изменить существующие схемы привлечения средств граждан. Для преодоления сложившихся схем, несущих высокие риски для потенциальных дольщиков, требуются другие механизмы – для начала нужно развитие банковского сектора.
Да, разумеется, помогать людям, оказавшимся в беде, надо. Но государство должно сопрягать эту помощь с формированием общественного представления о том, что дольщики – частные инвесторы, сознательно решившиеся на неоправданные риски, которые несут «серые» схемы привлечения средств застройщиками, должны сами нести и ответственность за наступившие последствия. По статистике, лишь 5% дольщиков, чьи права были ущемлены, инвестировали в надежные (на тот момент) проекты жилищного строительства.
Алексей Семенов, координатор рабочей группы по оказанию помощи обманутым дольщикам и вкладчикам партии «Единая Россия»:
– У нас два направления работы. Первое – решение проблем в «ручном» режиме. Уточню, что сегодня в России более 1000 проблемных объектов и около 80 тыс. обманутых дольщиков в 65 субъектах Федерации. Второе направление нашей деятельности – законодательная поддержка, чтобы процесс урегулирования проблем дольщиков стал необратимым.
Виктория Пенькова, помощник депутата Госдумы Александра Хинштейна:
– Регионам необходим обмен опытом. Потому что, решая внутренние проблемы, регионы, к сожалению, даже в рамках одного федерального округа мало контактируют по выработке единой схемы. Понятно, что есть специфические проблемы, например проблема двойных продаж в Санкт-Петербурге или Калининградской области стоит более остро, чем в Ленинградской области.
Федеральные власти не определяют пути решения проблем обманутых дольщиков – они дают рекомендации на основе многолетнего опыта самих же регионов. Наиболее продуктивной мерой урегулирования кризисных ситуаций в долевом строительстве, как показывает региональная практика, является безвозмездное предоставление компенсационных земельных участков инвестору при условии выполнения обязательств перед гражданами по обеспечению их жильем. Такая норма принята в Свердловской, Тверской, Брянской, Смоленской, Новосибирской, Нижегородской, Воронежской, Ярославской областях и ряде других субъектов РФ.
Очень часто решение вопроса – в изменении жилищного проекта в сторону большей инвестиционной привлекательности. Для урегулирования ситуаций в случае двойных продаж в некоторых субъектах РФ организуют ЖСК из числа обманутых дольщиков. ЖСК предоставляется земельный участок, строительство на котором под контролем правительства региона ведет добросовестный застройщик.
Очень важна позиция региональной власти в случае банкротства застройщика. Те регионы, где уполномоченный орган присутствует на арбитражных процессах, работает с конкурсными управляющими, с самими гражданами, находят выход даже в этой ситуации.
Дмитрий Банера, руководитель финансового отдела ЖКН «Элитный»:
– Сегодня много прозвучало по поводу обманутых дольщиков и возможности финансовой структуры контролировать деятельность строительных организаций. Этот вопрос давно законодатель проработал в 315-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как и банковскую структуру, как и паевой фонд, ЖНК ежеквартально проверяет Федеральная служба контроля за финансовыми рынками, мы полностью подотчетны. Более того, у ЖНК есть возможность заключить со страховой компанией договор о проверке застройщика и в случае сомнений в его экономической состоятельности отказаться от приобретения жилья для пайщиков.
– Каковы перспективы формирования в России рынка арендного жилья?
Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, по мнению нашей экспертной группы, возможно только с развитием ГЧП. В рамках Координационного совета по развития строительной отрасли СЗФО относительно механизмов государственно-частного партнерства в сфере строительства арендного жилья мы предлагаем следующее.
Земельный участок должен предоставляться инвестору безвозмездно в рамках проведения конкурса, а не аукциона. При оценке конкурсных предложений основным критерием должно быть соотношение жилых помещений, предоставляемых на условиях некоммерческого найма либо аренды, и размера платы граждан по соответствующим договорам. И наконец, допускается последующий выкуп жилья гражданами-арендаторами. В этом смысле мы вступаем в принципиальное противоречие с положениями законопроекта о некоммерческом найме, который рассматривается сейчас в Госдуме и где предлагается мораторий на продажу жилья в доходном доме.
Екатерина Кайянен, заместитель председателя Комитета по строительству:
– Мы провели эксперимент, подтверждающий необходимость строительства жилья некоммерческого найма. В 2011-2013 годах мы построили пять небольших 36-квартирных домов (с учетом специфики Ленинградской области) в достаточно отдаленных муниципальных образованиях. Квартиры в аренду получили работники бюджетной сферы – молодые специалисты. Хочу сказать, что спрос был огромный, что предрекает успешность таким проектам.
К тому же сегодня получатели социальных выплат по различным программам не могут приобрести жилье просто потому, что оно не строится в отдаленных районах. Вторичное жилье – это то же самое ветхое жилье. Если мы сейчас боремся и направляем миллиарды рублей на расселение аварийного жилья, то «якобы» улучшать людям жилищные условия очень бы не хотелось. Понятно, что эта проблема, наверное, не стоит в городских поселениях вокруг Петербурга. Но в самых отдаленных районах Ленинградской области нет ни массовой продажи жилья, ни строительства нового, кроме как за счет средств бюджета.
Поэтому думаю, что принятие законодательства о некоммерческом найме и арендном жилье позволит таким гражданам – получателям социальных выплат – также решить свою проблему.
Илья Пономарев, руководитель аппарата Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):
– Если говорить о жилищном строительстве, в том числе об участии частного партнера в формировании фонда арендного жилья, наиболее интересны две вещи. Первая – программа «пять по пять», ключевым параметром которой является предоставление гарантированного сбыта застройщику по фиксированной цене ниже рыночной. С одной стороны, зачем бы застройщику в это ввязываться? А с другой стороны, предполагаются льготы по земельным участкам, льготы по инфраструктуре вплоть до полной оплаты государством и гарантия сбыта. Такая форма господдержки наверняка неактуальна сегодня только для четырех субъектов РФ: Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но для большинства регионов это достаточно существенная мера поддержки.
Конечно, большая надежда на рынок арендного жилья. Законопроект о рынке социального найма, к сожалению, сейчас отклонен. Но мы считаем, что ключевой момент, который позволит создать этот рынок, – это, во-первых, институт ипотеки юридических лиц, который уже ввело АИЖК. Теперь нужно, прежде всего, уточнить налоговый режим для такого арендного жилья, чтобы исключить образование выпадающих доходов. Далее, цена на все ресурсы, на жилищно-коммунальные услуги должна быть эквивалентна той, которую платят граждане. А самое главное, что могло бы поспособствовать развитию этого института, – разрешение в налоговом законодательстве работодателю относить на производственные затраты те затраты, которые работодатель несет на аренду жилья работникам.
Ерлан Касенов, представитель Агентства стратегических инициатив в Санкт-Петербурге:
– Я не вижу никаких препятствий для банков и сейчас войти в долевое строительство в качестве гаранта исполнения обязательств как строительных компаний, так и дольщиков. Но банкам гораздо понятнее ситуация, когда заемщиками по кредитным договорам являются граждане – физические лица, и участие кредитных организаций в снижении рисков возникновения обманутых дольщиков заключается в предшествующей кредитованию экспертизе строительных проектов и самих застройщиков.
Думаю, не нужно заранее насаждать определенную финансовую схему в сегменте долевого строительства. Нужно, чтобы рынок сам опробовал обсуждаемый сегодня механизм привлечения средств граждан.
рубрика:
Строительный округ
автор:
Татьяна Крамарева
