Особенности сделки

Лизинговая сделка имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при выборе этого инструмента.

Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, рассказывает, что сделка по лизингу недвижимости состоит из нескольких этапов: проверка прав собственности и параметров (здание и земельный участок), согласование условий и подписание договора лизинга недвижимости (здание), заключение договора аренды земельного участка. Дольше следует регистрация сделки в ФРС и страхование недвижимости, передаваемой в лизинг, от рисков утраты.
При этом, по его словам, возникает несколько сложностей. «Во-первых, собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости, что препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот. К тому же высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования. Кроме того, лизинг недвижимости – это самый сложный вид лизинга как по длительности, так и по сложности подготовки сделки», – поясняет господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», акцентирует внимание на том, что особенностью договора лизинга является то, что имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора не принадлежит арендодателю, а приобретается им у определенного арендатором продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, уточняет эксперт.
Для того чтобы наглядно продемонстрировать возможные проблемы, госпожа Соколова предлагает провести небольшой сравнительный анализ лизинга и аренды: «В отношении аренды применяется общее правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (то есть арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором.
А применительно к договору лизинга установлена специальная норма, в соответствии с которой риск случайной гибели или случайной порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмот­рено договором лизинга. Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя. Равным образом и предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.
Также к различиям относится и тот факт, что по общему правилу осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества – арендатора. В отношении же договора лизинга установлено, что и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга».