Отказ от «долевки» ударит по рынку

Российское правительство готово отказаться от механизма долевого строительства в пользу более активной работы застройщиков и покупателей жилья с банками. Об этом на выставке MIPIM в Каннах заявил глава Минстроя РФ Михаил Мень. Участники рынка уверены, что «благие намерения» правительства приведут к повышению цены «квадрата» и стагнации рынка жилья.

По словам министра строительства и ЖКХ, российские власти рассчитывают, что отмена долевого строительства позволит снять проблему обманутых дольщиков и роста обязательств органов власти перед ними. Сегодня решение проблем жертв долевого строительства целиком и полностью лежит на плечах исполнительной власти субъектов Федерации. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», – пояснил Михаил Мень. Как уточнил министр, для отказа от механизма долевого строительства власти будут ждать удобного момента. Сделан данный шаг будет в том случае, если принятие этих мер не ухудшит ситуацию на рынке. Кроме того, для этой инициативы нужна и соответствующая подготовка финансовых организаций. «Банки должны активизироваться и предложить покупателям такой же продукт, какой предлагают застройщики», – подчеркнул министр. По его словам, для перехода на новую систему понадобится минимум пять лет.

На радость банкирам

По всей видимости, министерство имеет в виду механизм проектного финансирования жилищного строительства, который обсуждается профессиональным сообществом уже давно. Более того, около двух лет проект такого механизма лежит на рассмотрении в Госдуме РФ. Главная задача такого механизма – создание безопасных условий для инвестирования гражданами личных средств в строительство жилья. Как рассказал президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, идеальная схема взаимодействия в деле покупки жилья на первичном рынке выглядит так: застройщик после получения полного пакета разрешительной документации приходит в банк и оформляет кредит на строительство объекта. В течение всего срока строительства банк-кредитор осуществляет надзор за строительством, в том числе следит за целевым использованием средств, пресекая случаи мобилизации ресурсов. То есть сам банк выступает гарантом завершения строительства объекта. Когда застройщик достроит дом, он начинает продавать квартиры, и в этом случае банк предоставляет физлицам ипотечные кредиты. Покупатели с помощью банка рассчитываются с застройщиком, он получает свою долю прибыли, и все оказываются в выигрыше. В целом банкиры с радостью встретят инициативу Минстроя, потому как это позволит финансовым организациям аккумулировать на счетах больший объем средств. «Банки всегда говорили, что долевое участие – это повышенные риски для граждан. И хотя принят федеральный закон, который несколько снижает риски, в случае банкротства компаний дольщики оказываются ни с чем», – уверен господин Джикович. По мнению главы ассоциации, сегодня нужно внедрять систему, которая будет действовать аналогично страхованию вкладов в банковском сообществе, то есть некие меры прямого действия, которые гарантируют гражданам компенсации в случае банкротства застройщика. В то же время эксперт признал, что отказ от «долевки» станет ударом по небольшим застройщикам, которые неизбежно испытают проблемы с получением кредитования. «Сегодня банки кредитуют тех девелоперов, которым они доверяют, у которых есть кредитная история. И получить кредит «на котловане» смогут далеко не все. Для этого нужна некая государственная гарантия, которая покрыла бы риски банков при кредитовании застройщиков на нулевом цикле. Но в целом уход от договоров долевого участия – это правильный путь», – уверен эксперт.

Строители против

Иного мнения придерживаются представители строительного сообщества. «Отказ от реально действующих механизмов, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке – это ошибка. Мы наблюдаем за функционированием 214-ФЗ на протяжении многих лет и каждый год его усовершенствуем. Напомню, с 1 января 2014 года у нас вступил в силу 204-ФЗ о страховании договоров долевого участия, что дает дополнительную защиту дольщикам», – говорит генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Кроме того, по словам участников рынка, отказ от долевого участия серьезно повысит цену квадрата. Привлечение дольщиков на первоначальных этапах строительства позволяет снижать цену жилья, а значит, делать его доступным. «Если вся расходная часть строительства будет покрываться только банковскими кредитами, стоимость квадратного метра вырастет как минимум на ставку кредитования», – уверена директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. Деньги дольщиков – это, по сути, бесплатный ресурс для строителей, а стоимость кредитов банков гораздо дороже. Так, за несколько лет строительства дома строителям придется выплатить банку 20-30% стоимости кредита. Кроме того, встанет вопрос, связанный со сроками строительства. «Если продажи можно будет вести только после сдачи дома и оформления его в собственность, то срок экспозиции проекта увеличится на 2-3 года. Соответственно, вырастет и суммарный срок возвратности инвестиций от 2-3 лет до 5-7 лет с учетом сроков оформления градостроительной документации», – добавила госпожа Калашникова.
«Понятно, что министру хочется сделать какие-то важные шаги как новому руководителю. Но задача его ведомства – стимулировать гражданское строительство, – напоминает господин Белоусов. – А этими мерами он фактически поставит крест на большом количестве проектов. Это приведет к снижению объемов строительства и его серьезному удорожанию».