Разнообразие схем

Сегодня на рынке существуют три основные схемы приобретения квартир в новостройках: ипотека, рассрочка и 100% оплата. Эксперты говорят, что выбор инструментов зависит от класса жилья.

По оценкам участников рынка, наиболее популярной схемой в последние несколько лет является ипотека, следом идут 100% оплата и рассрочка.
Так, по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти рассрочка занимает порядка 20%, еще 40% – это ипотечные сделки, и 40% – 100% оплата.
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс», отмечает, что выбор схемы приобретения жилья зависит от его класса. «Покупатели элитной недвижимости предпочитают вносить сразу же всю сумму или пользоваться рассрочкой, тогда как покупатели объектов эконом- и комфорт-класса предпочитают ипотеку другим финансовым схемам», – поясняет Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», говорит, что, по данным опроса среди потенциальных покупателей компании, 22,3% из них, покупая квартиру, собираются вносить 100% оплату, 43,2% – воспользоваться рассрочкой, 29,4% – взять ипотеку, 5,1% – использовать средства государственных субсидий.
По оценкам Юха Вятто, генерального директора ЗАО «Лемминкяйнен Рус», за 2013 год количество сделок по приобретению недвижимости в Петербурге с привлечением ипотеки выросло на 20% по сравнению с показателями 2012 года.
Основными факторами роста объемов ипотечного кредитования, по его словам, стали снижение процентной ставки, расширение линейки ипотечных продуктов (например, ипотека на приобретение машино-места в паркинге) и рост количества аккредитованных объектов за счет упрощения процедуры аккредитации новостроек.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, добавляет, что как только ипотека становится менее доступной, рассрочка оттягивает таких клиентов на себя. «И наоборот, при доступности ипотеки клиенты выбирают ее, и для застройщика ипотека предпочтительней, так как он в этом случае не берет на себя дополнительные риски, с которыми банки умеют работать лучше, – объясняет госпожа Валуева. – В кризисные 2009-2010 годы доля ипотеки снизилась кардинально, рассрочка выросла. В 2011 году ипотека стала возвращать свои позиции: 2012, 2013 годы были для нее рекордными».
Спрос на ипотеку, по словам Николая Гражданкина, увеличивается в сданных домах либо находящихся в высокой степени готовности. «Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на короткий срок (меньше года), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу», – поясняет господин Гражданкин.
Структура продаж может значительно отличаться у строительных компаний в зависимости от условий применяемых схем оплат. «Например, ряд компаний заявляют о значительно большей доле ипотечных сделок, чем в среднем на рынке, – до 90%. В компаниях, где предлагаются выгодные условия по рассрочке, доля таких сделок также может быть существенно выше рыночной», – рассказывает Юха Вятто.
Привлекательность той или иной схемы зависит от возможностей покупателя.
По словам Татьяны Фирсовой, эксперта первичного рынка АН «Итака», при 100% оплате клиент имеет возможность получить хорошую скидку (до 20%) на всю стоимость квартиры. «При использовании ипотеки клиент тоже получает скидку от застройщика, но вынужден платить проценты банку за использование заемных средств. При рассрочке скидки на квартиру будут минимальными или отсутствовать совсем», – отмечает госпожа Фирсова. Вариант стопроцентной оплаты, по словам Ольги Журавлевой, руководителя направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», интересен, если речь идет об инвестиционных покупках.