С оглядкой на соседей
21.09.2015
Срок окупаемости торгового центра в коттеджном поселке по разным оценкам может варьироваться от 3-5 лет до 8-9 лет. Только окупится такой объект, если будет привлекать покупателей из соседних поселений.
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» (группа компаний «Адвекс. Недвижимость»), говорит, что в поселках бизнес-класса с домовладениями от 10-12 млн рублей и количеством домовладений от 100 (может, даже от 150) можно говорить об экономической целесообразности включения торгового центра в структуру поселка. «Если количество домовладений меньше, обычно открывают маленькие торговые точки (до 50-100 кв. м), которые торгуют мелочевкой первой необходимости», – рассуждает эксперт.
Впрочем, есть скептики, полагающие, что крупные объекты не способны окупиться даже при наличии потока извне. Кирилл Сиволапов, преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, рассказывает: «Приведу, возможно, не самый характерный пример: недавно мы считали для одного поселения коммерческую недвижимость совместно с британскими архитекторами. Они сказали, что коммерческая недвижимость окупаема в изолированном поселке при условии, что в нем проживает 3,5 тысячи человек. А это 700-800 владений, если рассчитывать, что в каждой семье по 4 человека. Это очень большая цифра».
Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, полагает, что для индивидуальной застройки, где очень низка плотность населения, каких-либо отдельных торговых объектов не требуется. «На въезде на территорию может находиться минимаркет, и этого более чем достаточно. Однако если есть возможность привлечь покупателей из других районов, застройщик поселка может задуматься о строительстве торгового центра», – говорит она.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что обычно торговый центр площадью более 2000 кв. м целесообразно открывать в поселке с населением от 6000 человек. «Коэффициент торговых площадей на количество населения в коттеджных поселках существенно отличается по показателям обеспеченности торговыми площадями от города, поскольку коттеджные поселки имеют высокий сезонный фактор, и население чаще всего делает покупки в городе. Целесообразнее было бы говорить о торговых центрах не в коттеджных поселках, а в крупных дачных поселках (поселках городского типа). Например, в поселке Сиверский, где за последние 5 лет открылись 2 новых торговых центра, работает рынок и несколько крупных сетевых магазинов. Торговые центры открываются, как правило, в крупных поселках, так как кроме дачников в них круглогодично проживает большое количество местных жителей. Непосредственно в самом поселке открывают не торговые центры, а скорее магазины с несколькими отделами – продукты, бытовая химия, товары для сада и огорода и т. д», – рассказал он.
Станислав Азацкий добавляет: «В элитных коттеджных поселках большим спросом пользуются не магазины, а спортивно-оздоровительные центры (спа, бассейны, массажные кабинеты, теннисные корты), и застройщики, зная это, все чаще включают их в инфраструктуру. Например, Honka Family Club, Балаково, Альпино, Горки, Медовое – во всех этих элитных поселках есть подобные центры. Но это уже домовладения от 20 млн и выше»
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, комментирует: «Если говорить о полноценном торговом центре, то для него необходимо как минимум 50 тыс. жителей в близлежащей округе. Это формат небольшого города. Срок окупаемости составит 3-5 лет, многое зависит от мастерства управляющего, ассортимента, логистики».
Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, считает, что в среднем окупаемость коммерческих объектов в поселках составляет 8-9 лет в густонаселенных районах. «Имеет смысл открывать как магазины и аптеки, так и детские сады, школы, рестораны, банки, различные развлекательные центры», – полагает она.
Мнение:
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Как правило, масштаб коттеджных поселков в СПб и ЛО не обеспечивает достаточного внутреннего уровня спроса для создания форматного торгового или сервисного объекта. В то же время при расположении рядом с проездной трассой или при расположении рядом с другим поселком (и тем более с застройкой многоквартирными домами) коммерческие объекты могут рассчитывать на дополнительный внешний спрос. В этом случае набор наиболее востребованных функций стандартный: продовольственный магазин, аптека, кафе-ресторан и т. д.
