Капитализация отношения

Одно из самых интересных предложений коммерческой недвижимости в новостройках города – комплекс встроенных помещений в smart-домах компании LEGENDA в Приморском районе. Каким образом девелопер сумел создать супервостребованный продукт на традиционно небогатом новаторскими решениями рынке встройки, рассказал исполнительный директор компании LEGENDA Алексей Клюев.

– Алексей, рынок встроенных помещений все чаще обсуждается в профессиональных кругах. Это связано с его раскрывающимся потенциалом или с накопившимися проблемами?
– Действительно, в прошлом году было несколько конференций на эту тему, и коллеги с большим интересом отнеслись к нашему опыту. Темпы продаж и активность обращений подтверждают, что LEGENDA создала отличный продукт. Причем «отличный» во всех смыслах, в том числе серьезно отличающийся от предложения рынка.
Я бы разделил весь рынок встроенных помещений на несколько больших исторически сложившихся групп. Первая – это советское наследие. Все мы помним и хорошо знаем универмаги на первых этажах. Панорамное остекление, продуманные входы/выходы – все это было требованием времени и великолепно работало. Но потом по городу прошлась волна выкупа квартир на первых этажах. Мы получили вторую группу помещений, в которых предприниматели прочувствовали весь спектр не­удобств и ограничений «бывшего жилья». Третья группа – встройка в жилых домах нового времени. Но девелоперы не смогли или не захотели вывести качество встройки на новый уровень. Она проектировалась по остаточному принципу: что-нибудь сделаем, как-нибудь продадим. Я до сих пор удивляюсь, когда вход в очередной «магазин у дома» мало чем отличается от входа в подвал, не говоря уже о качестве и планировке самого помещения.
 
– Очевидно, что застройщики больше внимания уделяют квартирам, нежели коммерции на первых этажах. Квартиры ведь несравнимо больше приносят прибыли, а встройка – это небольшие проценты от общей площади здания, они и так продадутся. Ведь так?
– Я бы не сказал, что все застройщики уделяют больше внимания квартирам, чем встройке. И там, и там главенствует принцип «как-нибудь нарежем». Чудовищными планировками, которые по-прежнему встречаются в новых домах, уже никого не удивишь. И хотя разговор о планировках квартир – это тема для отдельного разговора, скажу лишь, что к своей встройке мы подошли, руководствуясь теми же самыми smart-принципами, как и при создании наших квартир.
У нас довольно значительный объем коммерческих площадей. Под встройку мы отвели два первых этажа двух домов, фактически являющихся единым архитектурным комплексом. И главным критерием при проектировании этих помещений стало наше отношение к будущим собственникам и их клиентам. Мы действительно подумали о том, как люди хотят вести свой бизнес. Что им не хватает в нынешнем предложении застройщиков. Какой опыт рынка – позитивный, негативный – нужно учесть.

– Первое, что бросается в глаза, – это большая площадь остекления в вашей встройке. Что это – дань моде или функциональное решение для будущих собственников?
– На самом деле это базовые принципы торговли. Витрина обеспечивает более тесный контакт с потребителем, это простой и эффективный способ привлечь его внимание. Но также это хорошая освещенность пространства магазина, чувство уюта и комфорта внутри. Ведь не только витринное остекление, но и правильная форма помещений, отсутствие темных углов и странных конфигураций стен, высокие потолки – все это является обязательными характеристиками качественного и удобного пространства для современного бизнеса. И у нас это все есть.
То, что мы сегодня видим на рынке, как правило, результат сконцентрированности проектировщиков на жилой части дома. Именно так в коммерческих помещениях появляются неожиданные колонны, непереносимые и неудобные стены, какие-то непонятные закутки, которые просто «прирезали» к помещению ради продаваемой площади, но в которых нет никакого функционального смысла. Я уж не говорю об отсутствии санузлов, которое также можно встретить просто потому, что об этой встройке никто не подумал заранее.
Мы подумали. Поэтому нет лишних стен, помещения прямоугольные, расположены вдоль светового фронта и максимально используют преимущества витринного остекления. Везде есть санузлы. Обязателен отдельный вход, а в некоторых случаях их два.
 
– Вы сказали, что отдали встройке два этажа. Но ведь известно предубеждение бизнесменов и инвесторов, не желающих даже рассматривать «не первый».
– Здесь мы тоже сделали как надо. Для каждого помещения на втором этаже преду­смотрен свой удобный вход с первой линии, а не откуда-то сбоку, со двора. Для многих видов бизнеса второй этаж оказывается даже предпочтительнее. Например, для стоматологических клиник. Кстати, у медицинских центров есть еще одно требование – помещение должно быть двусторонним, то есть иметь два световых фронта. Такие варианты у нас тоже предусмотрены.
Конечно, есть клиенты, которые говорят, что не готовы рассматривать второй этаж. Но с ними вопрос решается демонстрацией качественного продукта, то есть поездкой на стройку. Достаточно взглянуть, как красиво и удобно это выглядит на самом деле, – они меняют свое мнение. Таких покупателей у нас за 1,5 года было немало.
 
– Еще один камень преткновения современной встройки – это инженерные сети и мощности, вопрос подведения необходимых коммуникаций и размещения вывесок. Например, кондиционеры, генераторы и вывески часто уродуют фасады совсем свежих зданий.
– Хороший вопрос! Не только уродуют, но и само устройство инженерных сетей во встроенных помещениях зачастую превращается в неразрешимую проблему, поскольку об этом не подумали на стадии проектирования и строительства. Нами заложены в проект необходимые парамет­ры для разных видов бизнеса. Недостатка в мощностях и коммуникациях не будет.
Даже под вывески мы продумали специальные места крепления. Ведь все хорошо помнят, как в начале 1990-х вывески всех мастей и размеров обезображивали здания. Сегодня этот вопрос более регламентирован на уровне города, но мы сделали максимум, чтобы бизнесменам было удобно, а фасад наших домов оставался ярким и красивым, ведь он должен стать одной из визитных карточек района, и уже сегодня будущие жители очень гордятся этим фактом.

– Вы сказали, что помещения преду­смотрены под разные виды бизнеса. Под какие?
– У нас есть помещения под магазины всех направлений, под офисы и сферу услуг, под кафе и рестораны. Есть помещения на красных линиях – ориентированные на значительные людские и автомобильные потоки, проходящие по ул. Оптиков. Эти магазины смогут обслуживать все население района и проезжающих мимо горожан. Вдоль Яхтенной мы разместили также небольшие офисные модули: их собственники разместят здесь свои компании или смогут организовать небольшие бизнес-центры. Есть отдельная пристройка под большой ресторан.
Конечно, как в итоге будет выглядеть ассортимент товаров и услуг нашей встройки, сегодня сложно сказать. Кто-то покупает уже под конкретный бизнес, другие собираются сдавать в аренду. Мы не торопимся с реализацией, помещения продаются по мере роста готовности домов. К завершению строительства мы планируем продать все, и будущие собственники сами смогут сориентироваться, какой бизнес открыть и чем удовлетворить жителей дома, квартала, района.
 
– А что вы можете сказать об этом окружении? Кто будущие покупатели и посетители?
– Северо-Приморская часть в этом плане уникальная территория. Некогда грандиозная жилищная стройка сегодня завершается. Осталось лишь несколько реализуемых проектов, наши два дома в том числе. Пятен больше нет. Район уже, что называется, сложился. Жизнь становится размеренной и упорядоченной, а бизнес (в первую очередь торговля) перестал ориентироваться на новоселов. Люди уже живут обычной жизнью, а это значит, что им нужно ходит за покупками, встречаться с друзьями в кафе, решать повседневные бытовые вопросы. Поэтому у владельцев помещений на красных линиях недостатка в посетителях не будет никогда, тем более что, как мы с вами уже обсудили, в коммерция в новостройках далеко не вся отвечает требованиям комфорта как предпринимателей, так и их покупателей, клиентов.
Но еще более интересной аудиторией для бизнеса будут жители наших smart-домов. Кто знаком с нашей концепцией smart-домостроения, хорошо представляет, что наши клиенты – это очень прогрессивные люди, уже умеющие выбирать лучшее и наиболее удобное, имеющие активную жизненную позицию и хороший достаток. Почти 4 тыс. жителей двух наших домов – это ежедневные покупатели и клиенты всего комплекса встроенных помещений.
Это в первую очередь среда проживания наших клиентов, и мы обеспечиваем им нужный комфорт. Например, помещение под ресторан собиралась выкупить одна из крупнейших сетей фастфуда. Мы не пошли на сделку, потому что хотим, чтобы рядом с нашим smart-домом был качественный ресторан со вкусной едой и уютным интерьером. Это не только забота о жителях наших домов, но и тренд: люди сегодня все меньше готовят дома, выбирая для семейных ужинов качественные кафе и рестораны. Прекрасно, если такое заведение находится рядышком.
 
– Как вы оцениваете эффективность решений, заложенных в ваши встроенные площади?
– По законам рынка, состоятельность предложения может оценить только конечный покупатель. И он голосует рублем. Интенсивность обращений и число сделок доказывают, что мы со своим предложением «попали в десятку». Насколько наши коммерческие помещения качественно отличаются от предложения остального рынка, настолько и наши покупатели рассматривают их приобретение вне сложившихся стереотипов. Это уже не 7-8 лет окупаемости, как принято считать при покупке помещений, имеющих недостатки и сомнительные перспективы. Как и квартиры в smart-домах, люди покупают нашу встройку не для перепродажи. Это то, что будет долго приносить доход и гарантированно капитализироваться с каждым годом.