Арендаторы сбились с курса

Колебания курса валют сказались на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Так, ставки аренды для некоторых арендаторов выросли, по словам аналитиков, на 20%. Эксперты говорят, что наметилась тенденция перехода на рублевые договоры аренды.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что изменения валютного курса наиболее остро почувствовали те арендаторы вне зависимости от сегмента, в договорах у которых ставка аренды зафиксирована в долларах США или евро. «В большей степени это касается складской недвижимости. В этом сегменте пока сохраняющие уверенность в себе собственники складов в Петербурге еще не готовы идти навстречу арендаторам и вести переговоры по изменению ставок и/или фиксации валютного коридора», – заключил господин Фадеев.
По словам Светланы Чернышевой, руководителя отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, больше других последствия колебаний курса рубля почувствовали арендаторы крупных, популярных торговых центров, где арендные ставки изначально были высокими. «К таким центрам, в частности, относятся, ТРК «Июнь», ТРК «Сити Молл», ТРК «Лондон Молл», ТРК «Французский бульвар» и др. В результате нестабильного курса арендные ставки для некоторых арендаторов выросли на 20%, в то время как изначально ежегодная индексация ставки закладывалась на уровне 5%», – рассказывает госпожа Чернышева.
Рынок офисной недвижимости колебания курса затронули меньше всего. Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, говорит, что в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается новая тенденция – переход на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях, – отмечает господин Починщиков. – Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, – в большинстве своем переход на рублевый договор просто невозможен. Новые контракты арендаторы в основном пытаются заключать в рублях либо с зафиксированным валютным коридором».
По мнению Михаила Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, собственники помещений стараются переходить на систему гибких ставок, когда кроме фиксированного платежа есть переменная выплата, зависящая от дохода арендатора.
В зависимости от сегмента ставки аренды в объектах коммерческой недвижимости номинированы в рублях, долларах США или евро. А арендные платежи всегда осуществляются в рублях по курсу на момент оплаты.
«Большинство петербургских торговых центров исчисляют арендные ставки в условных единицах, привязанных к доллару. В евро арендные ставки исчисляют лишь в нескольких торговых центрах, в том числе в ТРК «Жемчужная плаза», ТРК «Лето» и ТРК «Радуга», – отмечает Светлана Чернышева. – В рублях арендные ставки устанавливают лишь собственники небольших и не очень успешных торговых комплексов. Как правило, условная единица, привязанная к доллару, находится не ниже уровня в 30 рублей».
На офисном рынке, по оценкам Владислав Фадеева, у подавляющего большинства объектов ставки выражены в рублях. «Лишь у 5,5% бизнес-центров в классах А и В ставки выражены в долларах США, в евро еще меньше – всего в 1%. Остальные 93% используют рублевые ставки», – поясняет господин Фадеев.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит, что компания давно работает в российской валюте, поэтому скачок доллара и евро на уровне арендных ставок у них никак не отразился.
По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», арендные платежи в складском секторе принято номинировать в долларах, но этот рынок в кризисной ситуации тоже ориентируется на возможности арендаторов и проявляет гибкость.