Чемоданное настроение
31.03.2014
Рынок недвижимости инертен, поэтому текущее изменение курса валют может повлиять на него в течение года. Однако эксперты отмечают, что арендаторы уже сейчас готовы к переезду, если арендодатель не желает идти на уступки.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь»,
первая реакция арендаторов на резкое изменение курса рубля во всех секторах – выжидательная. Поэтому в ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в рублях составит не более 5-7% в течение года, считает эксперт.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, отмечает, что уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости.
Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, придерживается другого мнения. «Не думаю, что изменение арендных ставок приведет к массовому переезду арендаторов в торговые центры более низкого уровня – многие арендаторы популярных ТЦ не найдут там своих постоянных клиентов. Наиболее вероятен сценарий, при котором ряд федеральных сетей закроют по итогам года свои наименее ликвидные магазины, – поясняет госпожа Чернышева. – Как правило, арендные ставки фиксируются на 3-4 месяца. Таким образом, фиксация диапазона арендной ставки, на которую сейчас идут многие собственники, даст арендаторам возможность до лета занять выжидательную позицию».
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что изменения могут произойти в сегментах коммерческой недвижимости в течение года. «Причем изначально ставки будут демонстрировать плавный рост в пределах 10-15%, а затем ввиду снижения спроса возможна обратная ситуация, при которой ставки будут снижаться. Не секрет, что из-за нестабильной ситуации в мире платежеспособность населения может временно снизиться, что приведет к изменениям в структуре спроса».
По мнению Ивана Починщикова, в ситуации ослабления национальной валюты и роста доллара США и евро девелоперы, имеющие кредитное финансирование в валюте и валютную арендную ставку, могут понести наиболее существенные риски, связанные с заполняемостью своих объектов, и, соответственно, со снижением показателей доходности и увеличением сроков окупаемости. В этом случае, вероятнее всего, ставки в долларах и евро будут корректироваться в сторону снижения, а ставки в рублях сохранятся на прежнем уровне, считает господин Починщиков. По его оценкам, сейчас средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А находится в диапазоне от 1500 до 1750 рублей, в бизнес-центрах класса В и В+ – в диапазоне от 800 до 1250 рублей.
Светлана Чернышева считает, что в ближайшие месяцы все более популярной станет схема исчисления арендной ставки в виде процента от оборота.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что в отличие от ситуации 2008 года, которая сложилась в условиях внешнего экономического кризиса, текущее положение дел связано в первую очередь с внутрироссийскими экономическими проблемами и политическими аспектами. «Поэтому мы не ожидаем снижения ставок аренды в рублевом эквиваленте, конечно, при условии что не будет происходить чрезмерная эскалация политического противостояния России и Запада», – прогнозирует господин Фадеев.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит, что петербургский рынок недвижимости отличается высокой стабильностью даже в периоды серьезных финансовых потрясений. «Безусловно, угроза сегодня присутствует, но пока ее оценивать рано», – полагает эксперт.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Недавнее ослабление обменного курса вызвало беспокойство среди арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется нести все расходы арендаторов: либо уменьшать размер долларовой ставки, либо устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.
