Оживление есть, а роста цен нет

Рынок загородной недвижимости Ленинградской области и пригородов Санкт-Петербурга переживает сезонное оживление. Объем предложений демонстрирует значительное увеличение, а аналитики прогнозируют, что это приведет к еще более медленному росту цен.

По данным департамента консалтинга и оценки компании АРИН, на начало марта 2014 года общий объем предложения загородных домов составил порядка 5 тыс. объектов.
Лидером из числа территорий Ленобласти является Всеволожский район – 37% от общего числа предложений. На Выборгский, Гатчинский и Ломоносовский районы приходится соответственно по 12, 9 и 9% от общего объема предложений. Площади выставленных на продажу объектов варьируются в широком диапазоне. Наиболее активно представлены объекты площадью 100‑200 кв. м (36%) и 50-100 кв. м (23%).
«В основном покупателями объектов загородной недвижимости являются жители Санкт-Петербурга (около 70%), – говорит Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. – Около 5% составляют приезжие из районов Крайнего Севера и нефтегазодобывающих районов, 20% – жители Ленинградской области, 5% – иные категории. Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые».
Аналитики отмечают также четкую тенденцию смещения спроса в сторону более дешевых объектов. «Макроэкономическая ситуация и значительные колебания курса рубля приводят к подорожанию импортных товаров, что, в свою очередь, ведет к увеличению доли доходов, которые тратятся на поддержание привычного уровня жизни, – комментирует Андрей Петров. – Эта ситуация приводит к тому, что на инвес­тирование приходится все меньшая доля доходов населения. Бюджет на покупку загородного жилья сокращается, что влечет за собой уменьшение средней площади приобретаемого домовладения». Как отмечается, самая популярная площадь приобретаемых малоэтажных строений составляет порядка 40-50 кв. м (общая стоимость домовладений вместе с участками – около 1,5-2 млн рублей).
Лидерами спроса традиционно являются территории Всеволожского, Выборг­ского, Гатчинского и Ломоносовского районов.
Высокая стоимость загородных домов характерна для большинства пригородных районов Санкт-Петербурга. Наиболее дорогостоящие объекты предлагаются к продаже в Приморском (средняя стоимость домов составляет 34 млн рублей) и Курортном (средняя стоимость – 25 млн рублей) районах Санкт-Петербурга.
На территории Ленинградской области наиболее высокую стоимость имеют загородные дома во Всеволожском районе (в среднем около 11 млн рублей). Достаточно высокая стоимость характерна для Выборгского, Приозерского и Ломоносовского районов (в среднем от 7 до 9 млн рублей).
Наиболее низкая стоимость загородных домов – в удаленных районах Ленин­градской области (Лодейно­польский, Волосовский, Кингисеппский районы, для которых характерен ограниченный объем предложения). В этих локациях средняя цена выставленных на продажу объектов варьируется от 1,4 до 2,4 млн рублей.
Что касается категории земель, на рынке наиболее широко представлены загородные дома, расположенные на земельных участках ИЖС (61% предложений). Дома на землях садоводств составляют 33% предложений. Объекты, расположенные на земельных участках с иными статусами, составляют около 6%.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», отмечает, что на конец 2013 года средняя цена 1 сотки земли эконом-класса составляла 88 тыс. рублей, что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. «Такое снижение происходит главным образом не благодаря удешевлению проектов, а за счет более дешевого предложения новых выходящих на рынок проектов. Средняя цена 1 кв. м коттеджа эконом-класса по Ленобласти и пригородам города на конец года составляет 43 тыс. рублей, прирост к предыдущему году составил 7%. Общая цена – 5-6 млн рублей за коттедж 130 кв. м на участке 10-11 соток. В среднем таунхаусу эконом-класса соответствует цена 35 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% меньше, чем в предыдущем году. Общая цена – 3-4 млн рублей за секцию 75 кв. м с участком 1-1,5 сотки земли, – говорит госпожа Бармашова. – Проведенные исследования позволяют нам сделать вывод о том, что за прошедший год повысить цену смогли лишь единичные застройщики. В 2014 году произойдет ожидаемое повышение цен в коттеджных поселках, в которых улучшаются условия жизни. К таковым относятся: подведение коммуникаций, прокладка дорог, улучшение инфраструктуры. Или если «растет проект» (близок срок сдачи или первые очереди введены)».

Справка:

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по состоянию на конец года на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находилось 349 коттеджных поселков и 46 очередей уже существующих на рынке проектов, то есть около 35,9 тыс. домо­владений и участков. В совокупности в 89% поселков можно приобрести участок без подряда.