Пограничный возраст для пионеров

С момента появления в Петербурге первых качественных торговых комплексов прошло 15 лет, и это, как полагают эксперты, возраст, после которого в торгово-развлекательном центре (ТРК) следует проводить реконцепцию.

Тема реконцепции торговых комплексов в последнее время стала очень актуальной и постоянно обсуждаемой в профессиональном сообществе. Однако, считает Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, по факту примеров масштабной реконцепции ТК в Петербурге не так уж много. «Практически единственным девелопером, решившимся на временное закрытие объекта для реконцепции, является FORTGROUP с проектами ТРК «Академ Парк» и «Лондон Молл», – говорит госпожа Никандрова. В то же время, по ее словам, незначительной реконцепции в рамках ротации арендаторов без закрытия объектов подвергаются практически все объекты.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, к наиболее ярким примерам реконцепций последних лет относит торговый комплекс «Рыбацкий», ТРК «Румба», сменивший формат на стоковый центр, ТРК «Сити Молл», где были изменены планировочные решения, проведена ротация арендаторов. Удачной он также считает реконцепцию торговой галереи МФК «Толстой сквер», где была проведена ротация арендаторов с целью ориентации комплекса на ежедневные потребности целевой аудитории, проживающей и работающей в Петроградском районе, а также реконцепцию части ТРК «Гранд Каньон»: на месте развлекательного клуба «Лидер» появился детский проект «Дивный город».
Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», добавляет: «Санкт-Петербург хоть и считается столицей сетевого ретейла России, но до сегодняшнего дня все инвесторы первых торговых центров стараются выживать без реконцепций и реноваций. Обычно только приход нового собственника означает возможность сколь-нибудь существенных изменений в проекте. Разница, глубина таких изменений имеет свое определение: реконцепт, репозиционирование, ребрендинг, редевелопмент. Как ни странно, но самый затратный из «ре» является, как правило, самым простым в осуществлении. Самый сложный – ребрендинг в условиях постоянно работающего комплекса. Таких примеров в Петербурге до проходящего в настоящий момент ребрендинга «Космополиса» в «Экополис» на моей памяти не было».
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в качестве другого примера реконцепции, не связанной с закрытием комплекса, называет развитие объектов компании «Адамант», например комп­лекса «Балканский». В этом комплексе концепция постепенно менялась по мере ввода корпусов. Для обеспечения лучшего соединения отдельных корпусов в один объект проводилась реконструкция существовавших объектов.
Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что в настоящий момент проводится реконцепция торговых комп­лексов «Путиловский» и «Нарва».
Как говорят эксперты, главный признак необходимости реконцепции – это низкий либо нестабильный операционный доход ТРК. Низкий доход имеют проекты с плохой заполняемостью, несмотря на большие скидки на аренду помещений (иногда в неуспешных ТРК скидки на аренду достигают 50% и более). Для ТРК с нестабильным операционным доходом характерна высокая ротация арендаторов и стойкая тенденция к снижению ставок аренды из года в год.
Но даже если объект изначально был удачным, естественный ход развития внешней среды все равно рано или поздно диктует необходимость реконцепции. В среднем срок «жизни» даже удачного торгового комплекса – 5-15 лет, считает госпожа Никандрова. «Строительство новых жилых кварталов, появление новых транспортных магистралей, возведение нового, более современного и качественного объекта в непосредственной близости – вот факторы, которые создают предпосылки для реконцепции», – отмечает она.
Игорь Кокорев, как и госпожа Никандрова, считает, что реконцепция торговых центров с правильной изначальной концепцией может потребоваться через 10-17 лет после начала работы. «В то же время проекты, в концепции или проектных решениях которых изначально были допущены просчеты, могут потребовать реконцепции практически сразу после запуска – через 1-3 года невозможность выйти на запланированные показатели работы становится очевидной», – уверен господин Кокорев.
Иногда реконцепция происходит даже еще в процессе строительства. «Так, например, проект торгово-развлекательного центра компании «Русские Самоцветы» превратился во вторую очередь их же успешного проекта «Мебель-холл». Этот пример иллюстрирует одну особенность рынка торговых центров в России – за последние 18 лет рынок торговых цент­ров стремительно развивался, что дополнительно ускоряло «старение концепций» торговых объектов», – подытожил господин Кокорев.

Мнение:

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real:
– На сформировавшихся рынках Западной Европы и США жизненный цикл торгового объекта составляет 7-10 лет, после чего комп­лекс морально устаревает и нуждается в обновлении. Петербургский же рынок до недавнего времени достаточно интенсивно развивался, и конкурентная среда изменялась практически каждый год, поэтому жизненный цикл проектов был значительно короче (3-5 лет), и, соответственно, сегодня многие объекты, построенные до 2006 года (более 1 млн кв. м), подходят к порогу необходимости проведения реконцепции.