Проблемный редевелопмент

Процесс редевелопмента в Петер­бурге носит точечный и стихийный характер. К тому же он осложнен рядом проблем и требует значительных финансовых вложений. Так, затраты на реновацию 1 га бывшей промзоны обойдутся примерно в 25-40 млн рублей.

По подсчетам Ольги Троше­вой, руководителя КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас в процессе реализации на той или иной стадии готовности находятся порядка 30 жилых комплексов, которые возводятся на бывших промышленных территориях. Это до 8-10% от объема первичного рынка Петербурга, то есть порядка 1 млн кв. м строящегося в городе жилья, поясняет госпожа Трошева.
К ним Ольга Трошева относит территории в центральных районах города – Адмиралтейском (территории «Петмола»), Василеостровском районе (территории сталепрокатного завода), Центральном районе (проект «Смольный проспект»), Петроградском (проект «Европа-Сити»). Есть территории в Московском районе (например, «Московский квартал» компании «Силовые машины» и в Приморском районе (комп­лекс на Приморском пр. от Setl City и квартал Riverside на Ушаковской наб.) и другие, добавляет эксперт.
Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус», отмечает, что сейчас редевелопмент носит преимущественно точечный и стихийный характер, поскольку отсутствует единая концепция преобразования промышленных территорий. К тому же участники рынка отмечают, что процесс редевелопмента сопряжен с рядом проблем и требует немалых финансовых вложений.
По словам Альберта Харченко, генерального директора East Real, основная сложность проектов редевелопмента связана с тем, что действующим предприятиям необходимо решать вопрос о месте и сроках переноса производства, что значительно увеличивает затраты. «Также часто территории заводов громадны и сильно разнесены территориально, при этом разные куски участка могут находиться в собственности различных структур или иметь различный статус владения, решение этих вопросов также удлиняет и удорожает процесс редевелопмента», – поясняет господин Харченко.
Мария Матвеева, генеральный директор ДК «Созвездие», к озвученным проблемам добавляет еще несколько: «Если объект причислен к памятникам архитектуры, то это накладывает определенные обязательства и ограничения по его эксплуатации. Также необходимо учитывать степень загрязненности почвы – некоторые площадки требуют значительных инвестиций в рекультивацию».
Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь», говорит, что стоимость затрат на редевелопмент напрямую зависит от стоимости освобождения территории под новое строительство от прежних пользователей.
«В среднем затраты на реновацию 1 га бывшей промзоны обойдутся в 25-40 млн рублей в зависимости от количества строений и конструктива», – уточняет господин Васильев.
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, добавляет, что при смене профиля территории – с промышленного на жилой или деловой – средний уровень затрат на очистку территории, ее рекультивацию, подготовку документации составляет не менее 1,5 тыс. рублей на 1 кв. м.
По мнению Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, есть два принципиально разных подхода при редевелопменте: «Кардинальный – это когда все или почти все сносится, после чего строится что-то совершенно новое. Из таких расчищенных площадок можно привести в пример бывший ГИПХ и бывший сталепрокатный завод. Прямо противоположный подход – «ползучего редевелопмента», когда ничего не сносится вообще, а функция постепенно меняется».
Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG, считает, что самое главное в вопросах редевелопмента – консолидированное мнение смежных землепользователей в вопросах будущего развития, согласованность в вопросах размещения социальной, развитии инженерной и транспортной инфраструктуры.
Мировая практика по реализации проектов редевелопмента огромна и демонстрирует успешность этих начинаний.
«Хафен-сити в Гамбурге, Доклэнд в Лондоне – все это примеры успешных проектов комплексного редевелопмента, – рассказывает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». – Петербург с его масштабным «серым поясом» может и должен перенять их опыт. Но это будет возможно только при наличии комплексной концепции преобразования таких территорий и более активном участии власти в таких проектах».

Мнение:

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Пока можно говорить о стремлении использовать западный опыт только у частных девелоперов, а не у правительства города, но рано или поздно и власть будет активно смотреть на западный опыт и использовать его. Пока же те проекты, которые в большей степени ориентировались на европейский подход (среди них стоит упомянуть «Набережную Европы» и Апраксин Двор), по какой-то причине не были реализованы.