В поисках лучших условий

Кризис 2008-2009 годов отметился массовой ротацией арендаторов бизнес-центров – компании искали более дешевые предложения, а владельцы офисных комплексов развернули настоящую войну за клиентов. Эксперты полагают, что если кризис повторится, ротация будет, но уже не в таких масштабах.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», полагает, что если кризис будет нарастать, то ротация арендаторов будет неизбежна. «Связано это будет с необходимостью сокращения издержек для владельцев бизнеса, что приведет к смене локации, сокращению площадей и персонала», – говорит он.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, полагает, что компании должны проявлять мобильность и принимать решение о смене бизнес-центра в зависимости от состояния рыночной конъюнктуры. При этом он считает, что причины переезда всегда более существенны, чем разница цен в рамках одного класса бизнес-центра. «При незначительных рыночных изменениях всегда проще передоговориться со своим арендодателем и остаться в прежнем помещении. Главными причинами для переезда являются недостаток места или потребность в принципиально другом классе помещения. Если компании необходимо сократить расходы, то есть смысл понизить уровень своего бизнес-центра, где цена арендуемого офиса будет существенно ниже», – рассуждает господин Богданов.
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, согласна с коллегой: «Переезд зависит от так называемого жизненного цикла компании, и причиной необязательно является оптимизация расходов. Переезд может быть обусловлен тем, что компания растет и хочет расширить помещения, а тот бизнес-центр, где она размещается, не в состоянии предложить дополнительные площади. Говорить о переманивании со стороны конкурентов я бы вообще не стала – если арендатора устраивают условия своего размещения, он не станет переезжать, чтобы сэкономить 100-200 рублей за 1 кв. м площади. Все, безусловно, зависит от уровня компании и площадей, которые она занимает, но стоимость никогда не является единственным критерием выбора бизнес-центра. Важно его расположение, транспортная доступность, удобство сервисов, наличие паркинга, статусность объекта, внешняя и внутренняя эстетика и многое другое. В Петербурге есть предложения и по 750 рублей за 1 кв. м, но и они до сих пор простаивают с высокой долей вакантных площадей».
Госпожа Пономарева уверена, что не вполне корректно сравнивать текущую ситуацию с прошлым кризисом. «Кризис 2008 года характеризовался значительным падением банковского кредитования, поэтому многие компании, работавшие на кредитных средствах, потеряли финансовую устойчивость. Сокра­щались штаты, компании переезжали в более дешевые офисы. Кре­дит­ная политика банков с тех пор изменилась – она стала и остается более осторожной. Кредиты выдаются тем бизнес-заемщикам, которые с высокой долей вероятности готовы по ним платить. Эти компании и дальше могут рассчитывать на кредитные линии», – рассуждает госпожа Пономарева.
Впрочем, пока, по данным Colliers International, ситуацию на офисном рынке можно охарактеризовать как временное затишье. «В связи с не­определенностью текущей политической и экономической ситуации арендаторы не предпринимают «резких движений», что характеризует и уровень чистого поглощения в I квартале. По предварительным данным, он не превысил 5000 кв. м, хотя при этом отрицательной динамики мы не наблюдаем. Арендные ставки по итогам I квартала остались на уровне конца прошлого года. Средний уровень ставок в классе А составил 1300‑1500 рублей за 1 кв. м без учета НДС, что касается ставок в классе В, они остаются на уровне 970-980 рублей/кв. м/год», – подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

Мнение:

Дмитрий Тарасов, директор департамента аренды компании KR Properties:
– При усугублении кризисных явлений в экономике ротация усилится в первую очередь в окраинных бизнес-центрах, которые уже сегодня испытывают сложности с привлечением компаний-арендаторов. В центральных же локациях, где с каждым годом обостряется дефицит качественных свободных площадей при стабильно высоком спросе, и уровень вакансии, и ротация будут по-прежнему низкими. Кроме того, стоит отметить, что в России на протяжении последних 2-3 лет наблюдалась тенденция увеличения сроков аренды офисных площадей – бизнес-центры класса А, особенно в традиционно престижных локациях, арендуются еще на этапе строительства и на длительный срок. Побудить статусных и «устойчивых» арендаторов к переезду смогут только непреодолимые финансовые проблемы.
Немного другой ситуации можно ожидать в сегменте офисов класса С. Здесь в результате сокращения разрыва в ставках между С и В, происходящего на фоне кризиса, возможна миграция существенной доли арендаторов в более качественные объекты. Иными словами, кризис, если он все-таки наступит, может открыть супербюджетным арендаторам «дверь» в офисы класса В.