Страхование ответственности застройщиков: проблемы и перспективы

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов», предусматривающие обязанность застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками.

Станислав Мацелевич считает, что главная проблема, с которой столкнулись застройщики в ходе применения закона, – нежелание большинства страховых компаний страховать их ответственность. Свое видение решения этой проблемы он высказал газете «Строительный Еженедельник».
По мнению руководителя аппарата Национального объединения застройщиков К.В. Холопика, причина этого в следующем. Большинство страховщиков привыкли работать на марже, перестраховывая свою ответственность у западных перестраховщиков и не неся реальных рисков. Однако рынка перестрахования ответственности застройщиков пока не существует. Немногие страховщики действительно готовы нести ответственность за свои решения, мало среди них тех, кто разбирается в специфике строительного бизнеса.
Кроме того, чтобы заниматься страхованием ответственности застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду жестких требований, касаю­щихся опыта работы, размера уставного и собственного капитала, финансовой устойчивости.
25 марта 2014 года Центральный банк, являющийся регулятором страховой деятельности, направил в Росреестр письмо с приложением перечня страховых компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Из более 600 страховых компаний, существующих в стране, в перечень вошли лишь 27. Однако лишь 4-5 из них реально работают на этом рынке.
Две страховые компании, активно занимавшиеся страхованием ответственности застройщиков и предлагавшие низкие тарифы, в перечень Центробанка не вошли. Это СК «Каместра» и «РСТК».
Обе наши страховые компании – Стра­­ховая инвестиционная компания и СК «Прио­ритетное страхование» – вошли в список ЦБ.
Закон предусматривает возможность замены страхования на поручительство банка или членство в обществе взаимного страхования застройщиков.
Однако ни один из банков не готов массово выдавать поручительство за застройщиков. Представитель Сбербанка заявил, что они считают риски, связанные с таким поручительством, гораздо более высокими, чем при ипотечном кредитовании дольщиков.
Представитель Ассоциации российских банков считает конструкцию поручительства, заложенную в законе 214-ФЗ, противоречащей нормам о поручительстве, содержащимся в Гражданском кодексе РФ. В частности, неправильно определены стороны договора поручительства. В результате банк-поручитель, выплатив дольщикам за застройщика стоимость квартир, будет испытывать юридические проблемы по взысканию их с застройщика.
Членство в Обществе взаимного страхования не стало массовым. На настоя­щий момент в нем состоит чуть более 90 застройщиков. Из них примерно 50 – дочерние структуры группы компаний «ПИК» и около 20 – группы компаний «Мортон». Семь застройщиков вышли из ОВС. Главное негативное последствие членства в ОВС – ничем не ограниченная ответственность по его долгам. Разорение одного из крупных застройщиков – члена ОВС может спровоцировать лавинообазное банкротство всех его членов.
Для любого бизнесмена важно знать размер своих расходов, чтобы рассчитать себестоимость своей продукции и определить цену, по которой ее рентабельно реализовывать. Однако для членов ОВС размер расходов на страхование ответственности непредсказуем, так как он не ограничен страховым тарифом. Он включает в себя еще и платежи по обязательствам членов ОВС, размер которых не берется предсказать и директор ОВС Сергей Пахомов. Бизнес так работать не может.
В процессе общения с одним из крупных московских девелоперов услышал от него следующее: «Ни за что не буду вступать в ОВС. Постоянно кредитуюсь в банках, при этом они оценивают мое финансовое положение. Членство в ОВС означает, по сути, мое поручительство за всех его участников. Как банк будет оценивать эти мои обязательства? Он должен оценить финансовое положение всех членов ОВС, но это нереально большой объем работы. Так я никогда не получу кредит».
Жилищное строительство – наиболее массовый сегмент строительного бизнеса. Оно составляет более 80% всего строительства в стране. Значительная его часть осуществляется в форме долевого участия в строительстве. Каждый день в России заключается в среднем 2000 договоров долевого участия в строительстве.
Ежегодно граждане вкладывают в строительство на основании договоров долевого участия около 1,3 трлн рублей.
Объемы жилищного строительства являются одним из знаковых показателей для каждого из регионов страны.
Поэтому очень важно, чтобы введение страхования ответственности застройщиков жилья не стало препятствием для развития жилищного строительства, не спровоцировало существенного роста цен на жилье.
Механизм страхования объективно выгоден крупным и надежным застройщикам. Именно они смогут страховать свою ответственность дешевле, чем мелкие и ненадежные, и получат дополнительное конкурентное преимущество. Ряд сомнительных застройщиков вообще лишатся возможности привлекать деньги дольщиков и будут вынуждены уйти с этого рынка.
Конечно, в полном объеме мы ощутим это через пару лет, сейчас пока имеет место ценовая конкуренция между девелоперскими проектами, которые начаты в прош­лом году и по которым страхование не требуется, с новыми проектами, по которым страховка нужна.
Положительная социальная роль страхования ответственности застройщиков состоит в том, что оценивать надежность вложений в девелоперские проекты будут, по сути, не рядовые граждане, являющиеся неквалифицированными инвесторами, а страховые компании в процессе принятия решения о страховании ответственности девелоперов.
Возможно, страховые компании, отвечая рублем за неудачный выбор деловых парт­неров среди застройщиков, смогут выполнить миссию по очищению строительной отрасли от недобросовестных участников, которую недостаточно эффективно выполняют саморегулируемые организации строителей.
Нам показалось интересным поучаствовать в этом процессе, с этой целью в прош­лом году были приобретены две страховые компании – СК «Приоритетное страхование» и «Страховая инвестиционная компания» (СТИНКО). Сейчас они являются одними из общероссийских лидеров в этой сфере страхования.
Тарифы для большинства застройщиков составляют от 0,5 до 1,5%.
За I квартал 2014 года нами заключено более 1000 договоров страхования ответственности застройщиков, застрахованы более 150 застройщиков из различных регионов нашей страны.
Можно сравнить эти показатели с результатами работы ОВС застройщиков, которое при всем его административном ресурсе за тот же период заключило 170 договоров страхования, застраховав 16 застройщиков.
Мы понимаем, что для застройщиков в работе со страховой компанией имеют значение два момента: цена и оперативность. Мы стремимся сделать так, чтобы работа с нами была максимальна удобной для застройщиков.