Запрет договоров долевого участия обрушит рынок жилищного строительства

Станислав Мацелевич, председатель совета директоров ООО «Страховая инвестиционная компания», считает, что запрет договоров долевого участия вызовет резкий спад на рынке жилищного строительства и в ряде других отраслей экономики. Своей точкой зрения на назревающую проблему он поделился с читателями газеты.

По словам Станислава Мацелевича, сегодня строительство жилья на 70% финансируется из средств дольщиков. В 2013 году они вложили в жилищное строи­тельство более 1,3 трлн рублей. Запрет договоров долевого участия, по его словам, вызовет резкий спад на рынке жилищного строительства и в ряде других отраслей экономики.
Специальные счета для привлеченных застройщиками средств и банковский конт­роль за их расходованием защищают дольщиков гораздо меньше, чем уже работающее страхование ответственности застройщиков, уверен эксперт. «Если банковский контроль будет формальным, то он лишен смысла. Реальный же банковский контроль обойдется застройщикам, а следовательно, и дольщикам непомерно дорого», – сокрушается господин Мацелевич.
Возможность внести денежные средства на покупку жилья на этапе его строительства позволяет гражданам получить квартиру по привлекательной цене, а застройщикам – решить проблему финансирования стройки в условиях дороговизны и слабой доступности банковских кредитов.
Однако недавно Агентство стратегических инициатив, а вслед за ним Минстрой России озвучили предложения по радикальному изменению системы финансирования жилищного строительства, рассказывает Станислав Мацелевич. «Часть этих предложений должна вступить в силу уже с 1 января 2015 года. В частности, предлагается размещать привлеченные застройщиками средства на специальных, так называемых номинальных счетах. Контроль за целевым расходованием средств с таких счетов будет осуществляться банками, – отмечает господин Мацелевич. – Далее, будет запрещено заключение договоров долевого участия в строительстве. Их заменят предварительные договоры купли-продажи квартир в строящихся домах. При этом по таким договорам застройщик сможет взять от покупателя квартиры только задаток в объеме не более 10% от ее стои­мости. Остальная часть стоимости квартиры может быть уплачена только после введения дома в эксплуатацию».
Авторы идеи полагают, что в результате ее реализации в стране исчезнут обманутые дольщики, а строительство жилья будет осуществляться главным образом за счет проектного финансирования банками.
Однако большинство участников рынка жилищного строительства, по словам Станислава Мацелевича, придерживается иного мнения. Так, 28 апреля 2014 года Национальное объедение застройщиков провело видеоконференцию по данному вопросу с участием представителей банков, страховых компаний, строительного бизнеса из целого ряда регионов страны. Большинство участников конференции крайне отрицательно отнеслись к идее отмены долевого участия в строительстве, отмечает эксперт.
«По мнению руководства крупнейшего в стране застройщика – группы компаний «СУ-155», реализация этих идей убьет массовое жилищное строительство в нашей стране», – приводит мнение коллег господин Мацелевич. Он уверен, что радикально поменяется вся экономика жилищного строительства. «Сегодня строительство жилья финансируется на 10% за счет собственных средств застройщиков, на 20% – за счет банковских кредитов, а на 70 % – за счет взносов по договорам долевого участия в строительстве», – делится данными эксперт.
Так, в 2013 году в стране было заключено более 6 млн договоров долевого участия в строительстве, на их сновании в жилищное строительство было привлечено более 1,3 трлн рублей. «Если предложениям будет придана форма закона, лишь 10% стройки можно будет финансировать за счет средств покупателей квартир, а 90% должны будут составлять собственные средства застройщиков и кредитные ресурсы, – рассказывает Станислав Мацелевич. – Понятно, что собственные средства девелоперов не могут беспричинно вдруг резко вырасти в разы. Существенно увеличить объемы банковских кредитов также невозможно – большинство застройщиков уже выбрали все лимиты на кредитование, другие предпочитают избегать кредитования по причине высокой цены кредитных ресурсов. Соответственно, планируемое авторами идеи снижение в семь раз вложений дольщиков в жилищное строительство будет означать уменьшение общего объема финансирования жилищного строительства более чем на 60%, а соответственно, снижение объемов строительства жилья более чем в два раза, резкий рост цен на него на первичном рынке».
По его словам, это, в свою очередь, может повлечь за собой банкротство целого ряда девелоперов и подрядчиков, производителей строительных материа­лов и т. д., повышение уровня безработицы в стране. Ведь одно рабочее место в строительстве создает семь рабочих мест в других отраслях. В целом на смену стагнации в экономике в результате этого может прийти полноценный кризис, полагает эксперт.
Высказывается мнение, что отмена долевого участия в строительстве с заменой его проектным финансированием банков лоббируется банкирами и выгодно им. На самом деле это не так, считает господин Мацелевич. Банку гораздо удобнее выдавать ипотечные кредиты гражданам-дольщикам, чем осуществлять проектное финансирование девелоперов, заключает эксперт.
«Так, представитель Сбербанка заявил, что они считают риски, связанные с поручительством за застройщиков, гораздо более высокими, чем при ипотечном кредитовании дольщиков – физических лиц, – приводит мнение коллег Станислав Мацелевич. – При ипотечном кредитовании должниками банка становятся физические лица, которые отвечают всем своим имуществом безотносительно к тому, будет ли в действительности построен дом, и которые по закону не могут обанкротиться и списать с себя долги перед банком».
Эксперт поясняет, что в настоящее время закон предусматривает банковское поручительство как один из способов обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками. Выдача кредита и выдача гарантии (поручительства) для банкира – примерно одинаковые процедуры. Гарантия и поручительство рассматриваются как отложенный по времени кредит.
«Несколько месяцев действия закона показало, что ни один из банков не желает массово поручаться за застройщиков. Если бы не существовало альтернативы в виде страхования ответственности, застройщики столкнулись бы с большой проблемой, – считает господин Мацелевич. – Так что можно считать, что эксперимент по проектному финансированию застройщиков уже поставлен, и результат его отрицательный».
Эксперт также отмечает, что суды всегда признавали недействительными предварительные договоры купли-продажи еще не построенных квартир по причине невозможности четко определить объект договора. Законопроект не решает эту проблему.
По вопросу же о размещении привлеченных застройщиками средств на специальных счетах и банковском контроле за ними господин Мацелевич говорит следующее: «Если контроль банка будет формальным – банк будет отслеживать только назначения платежей, указанные застройщиком в платежных поручениях, – он лишен смысла. В таком виде он не препятствует застройщику отправить деньги с верной формулировкой, а затем обналичить их, либо письмом просить контрагента зачесть эти средства в счет долга по другим обязательствам, либо вернуть застройщику на другой счет в другом банке. Можно легко придумать еще с десяток способов обойти этот контроль. При этом не преду­сматривается ответственность банка за ненадлежащее исполнение контроля. Такой контроль защищает дольщиков гораздо меньше, чем уже существующее страхование ответственности застройщиков. Если же банк будет обязан осуществлять полноценный реальный контроль, это потребует привлечения банком специализированной организации, которая будет отслеживать фактические объемы выполненных работ, соответствие цен рыночным, поступление на стройплощадку материалов и многое другое. Но такой контроль очень дорого обойдется застройщикам, а значит, и дольщикам. Согласно мировому опыту, около 5%, то есть гораздо дороже работающего в настоящее время механизма страхования ответственности застройщиков».
Авторы идеи полагают, что осуществляя такой контроль, банки наработают опыт, который поможет им впоследствии перейти к проектному финансированию стройки.
Но Станислав Мацелевич считает, что на самом деле банки не занимаются проектным кредитованием не потому, что не имеют в этом опыта, а потому, что имеют опыт, и он отрицательный. «Непонятно, зачем понадобилось ломать действую­щую систему, – сокрушается господин Мацелевич. – Закон 214-ФЗ снял большую часть проблем, связанных с защитой интересов дольщиков. Он эффективно защищает покупателей от двойных и тройных продаж квартир. Он запрещает привлечение средств дольщиков до получения застройщиком разрешения на строительство и прохождения проектом экспертизы, которая проверяет в том числе и наличие техусловий на подключение дома к внешним сетям. Это также существенно снижает риск того, что дом не будет построен».
Успешным дополнением, по его словам, стало страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Причем оно не вызвало существенного роста цен на жилье или коллапса на рынке жилищного строительства, как это предсказывали некоторые. Страхование было введено совсем недавно – с начала этого года. «Может быть, не стоит ставить над жилищным строительством новый эксперимент в условиях, когда экономика страны и без того испытывает сложности?», – вопрошает эксперт.