Возврат долгий, зато безопасный

Сегодня срок возврата инвестиций в доходное жилье составляет примерно 10 лет.

Эксперты отмечают, что говорить о емкости рынка доходного жилья затруднительно, так как у нас пока нет стандарта для этого формата. В западных странах доходным домом, как правило, владеет одно юридическое или физическое лицо. У нас мало объектов, которые полностью строятся под одного инвес­тора, под инвестора создается некоторое количество апартаментов в комплексе, а остальные продаются другим собственникам. Бывают случаи, когда апартаменты строятся только потому, что жилье в данном месте строить нельзя, а после возведения дома апартаменты продаются всем желающим, практически как квартиры.
«В целом можно сказать, что в России все большее распространение получает европейский подход к пользованию недвижимостью: не построить, продать и забыть, а построить, управлять и получать стабильный доход. Потребители, в свою очередь, тоже идут по западному пути, все меньше цепляясь за идею владения жильем. Купить квартиру, управлять ею, платить налоги – это дорого и с финансовой, и с чисто психологической точки зрения. Наши сограждане постепенно начинают это осознавать», – добавляет господин Гусев.
В Европе нередко арендодателем выступает государство. Так, президент Союза строительной промышленности Финляндии Тармо Пипатти рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника», что сегодня в Хельсинки в очереди на улучшение жилищных условий стоит 40 тыс. человек. Но, в отличие от России, государство не предоставляет это жилье нуждающимся безвозмездно – недвижимость остается в собственности муниципалитетов и сдается нуждающимся в аренду по какой-то разумной цене.
Что касается доходности арендного бизнеса для девелоперов в России, ориентируясь на цену небольшой однокомнатной квартиры в 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м, при арендной ставке на уровне 25-30 тыс. рублей в месяц можно выйти на доходность 8-9% годовых. С одной стороны, это критично мало, если сравнивать с краткосрочными инвестициями в девелопмент, но и степень риска значительно ниже.
«Владельцы апартаментов могут рассчитывать на срок окупаемости порядка 15 лет», – подсчитала Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ольга Конторович, руководитель отдела аренды АН «Итака», полагает, что все же сроки окупаемости доходного жилья несколько меньше: по ее оценкам, они составляют примерно 8-12 лет. «Доходность вложений в апарт-отель составляет 8-10% в год. Мы приближаемся к цивилизованному рынку аренды жилья, поэтому данный сегмент в ближайшее время будет активно развиваться», – уверена она.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Develoment Corporation, добавляет: «Сроки аренды могут быть разные, это зависит от стратегии УК, на которую, в свою очередь, влияет уровень доходного дома, местоположение, предпочтения собственника. Это может быть посуточная аренда гостиничного типа, может быть долгосрочная, могут применяться смешанные стратегии. Например, в бюджетном варианте в учебный год апартамент может сдаваться студентам на девять месяцев, а в летний период – посуточно, тем самым обеспечив максимальную доходность собственнику, с одной стороны, а с другой – больший «износ» такого жилья. В каждом случае нужно просчитать рентабельность под конкретный продукт. От стратегии сдачи в аренду зависит и окупаемость (помимо первоначальных вложений)».
Нормативные требования к метражам и планировкам апартаментов, в отличие от квартир, более мягкие, поэтому их размер может быть меньше, чем квартир. Это вполне устраивает арендаторов. Апартаменты стали появляться и в сегментах элита и люкс. В основном апартаменты арендуются на довольно длительный период.
Самые востребованные типы жилья на рынке аренды – это студии, одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что основным спросом в доходных домах сейчас пользуются студии и однокомнатные квартиры, площадь которых составляет от 27 до 37 кв. м.
Генеральный директор компании «Ойкумена» Лев Гниденко отмечает: «На сегодняшний день доходные дома Санкт-Петербурга, а их немного, принадлежат иностранным компаниям, и аренда жилья в таких домах на несколько тысяч рублей дороже, что опять же делает его менее доступным потребителю со средним достатком».

Мнение:

Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Среди важнейших факторов успеха доходных домов важно отметить местоположение. Несомненно, в обычных ЖК могут приобретаться квартиры с целью последующей сдачи в аренду, даже если комплекс расположен не очень удачно с точки зрения транспортной доступности. Но если речь идет о доходном доме, то такое количество инвестиционного жилья возможно продать только недалеко от станций метро.