Отказаться от офисной функции

Перепро­филирование офисных центров в другой формат – в настоящее время довольно редкое явление на рынке Петербурга. Однако такие примеры есть, и они касаются преимущественно знаковых объектов, обладающих премиальной локацией в центральной части города.

Наиболее вероятными «кандидатами» для перепрофилирования являются старинные особняки в центре Петербурга, где премиальная локация, высокий поток турис­тов, хорошая транспортная доступность будут способствовать успеху в случае желания девелопера выбрать для своего объекта другой вид использования, нежели в качестве офисного здания.
«Если бывшие заводские цеха охраняются государством как памятники архитектуры, их можно превратить не только в офисы, но и в так называемые лофты. Также зачастую в бизнес центрах класса С могут размещаться шоу-румы одежды, представительства интернет-магазинов, пункты выдачи заказов и прочие магазинчики, куда покупатели едут целенаправленно, а не заходят по пути», – говорит госпожа Пономарева.
Господин Фадеев приводит и другие примеры: «В здании бывшего бизнес-центра по адресу: Невский пр., 7-9, в настоящий момент ведутся работы по реконструкции его в гостиницу высокого класса. Апарт-отель также должен появиться и в здании Павловских казарм по адресу: Марсово поле, 1, которое до этого также использовалось как офисное». Он отмечает, что затраты на перепрофилирование здания в гостиницу весьма высоки, в связи с чем окупить вложения в адекватные сроки возможно только в случае открытия в здании после реконструкции высококлассного отеля.
При этом господин Фадеев отмечает, что необходимо отметить ряд ограничений, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае предполагаемой реконструкции офисного здания. В первую очередь – физические характеристики объекта, так, в некоторых старых зданиях невозможна установка лифтового оборудования, кондиционеров и пр.
По данным аналитиков ГК Leorsa, всего в Петер­бурге насчитывается около 1,175 млн кв. м офисных площадей, которые можно отнести к классу С. Несмотря на рекордный ввод объектов класса А, по обес­печенности на 1000 человек по-прежнему лидируют бизнес-центры С-класса. В среднем на тысячу петербуржцев приходится примерно 234 кв. м офисов этой категории.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, продолжает: «Оценить точный объем предложения бизнес-центров класса С на рынке Санкт-Петербурга является достаточно сложной задачей, в связи с тем что в основном данный класс представлен зданиями жилых домов в цент­ре города, перепрофилированными под коммерческое использование, административными зданиями в составе промпредприятий, а также зданиями бывших НИИ и др. Собственники таких объектов зачастую не стремятся афишировать вывод новых площадей на рынок или же, используя частично под собственные нужды, сдают лишь часть объекта локальным арендаторам, как в случае с бизнес-центрами в составе промпредприятий».
Впрочем, другие эксперты полагают, что подсчитать даже примерно долю офисов класса С довольно затруднительно. Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит: «Объем площадей в офисных объектах класса С не поддается учету. Если говорить о примерных цифрах, то в городе насчитывается около 1,5 млн кв. м офисных площадей класса С».
Арендаторами бизнес-центров класса С в основном являются компании, занимающие площади от 50 до 200 кв. м, которым нужны несколько кабинетов в офисных центрах с хорошей локацией, а также новые небольшие компании.
Данный класс должен быть на рынке, чтобы новые компании могли стартовать и развиваться, а в дальнейшем переезжать в бизнес-центры более высокого класса.