Новое бремя для физлиц

В течение ближайших пяти лет налог на недвижимость физических лиц может вырасти в три раза. Новый вариант налога предусматривает переход от инвентаризационной к кадастровой стоимости недвижимости. Эксперты говорят, что действующий налог устарел, а новый – еще довольно сырой.

Сейчас налог на недвижимость физлиц, по словам Николая Вильчура, управляющего партнера консалтинговой компании «Вильчур и партнеры», берется с инвентаризационной стоимости недвижимости, которая формируется только на основании момента создания недвижимости. «Получается парадоксальная вещь: чем старше дом, тем меньше надо платить за квартиру, то есть собственник хорошей квартиры в старом доме в центре зачастую будет платить налог меньше, чем за квартиру в новостройке. С этой точки зрения замена налогов вполне объективна и нужна, – рассуждает господин Вильчур. – Существующий сейчас налог полностью устарел с точки зрения того, что он не отвечает принципу справедливости налогообложения, и фискальную функцию он тоже не выполняет, поскольку поступление от него не соответствует ни потребностям государства, ни объективно тому объему средств, которые могли быть получены».
О принципиальных различиях между кадастровой и инвентаризационной стоимостью рассказывает Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»: «При определении кадастровой стоимости мы изначально оценивали рыночную стоимость квартир, которая складывается из двух основных факторов: местоположение (земельный участок) и технические характеристики дома или квартиры (тип дома, этажность и др.). В дальнейшем в связи с тем, что пока в нашей стране отдельно действуют налог на имущество и налог на землю, мы вычитали из рыночной стои­мости квартир земельную составляющую. Результатом и являлась кадастровая стоимость, то есть фактически «стои­мость кирпичей». Инвентаризационная стоимость в Петер­бурге рассчитывалась несколько иначе. В 1969 году были установлены укрупненные показатели восстановительной стоимости 1 кв. м зданий. Для определения инвентаризационной стоимости эти показатели уменьшались с учетом износа зданий на момент оценки и увеличивались на коэффициент удорожания, который ежегодно определялся городским правительством. Помимо физического износа учитывались такие характеристики, как объем жилья, конструктивные элементы здания или квартиры, степень благоустройства и др.».
Предполагается, что новый налог будет рассчитываться отдельно на землю и на здания исходя из кадастровой стоимости. «Ставка для жилых зданий и помещений составит не более 0,1% от кадастровой стоимости объекта, для нежилых объектов – до 0,5%. Для земель под жилье, дачи и сельское хозяйство – не более 0,3% от кадастровой стоимости участка, для земель под другие цели – 1,5%», – отмечает Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН».
Из плюсов нового налога Николай Вильчур отмечает введение минимальной нормы жилья, которая не облагается налогом, и то, что новый налог вводится не моментально, а постепенно (ставка вводится в течение нескольких лет).
Минусами, по его словам, является отсутствие четко определенной системы определения стоимости жилья, возможное возникновение споров о кадастровой оценке того или иного объекта недвижимости, недостаточная проработка льгот для социально незащищенных слоев населения и, наверное, излишняя поспешность введения этого налога.
Участники рынка отмечают, что налог может заставить уйти с рынка покупателей-инвесторов, а граждан, владеющих квартирами больших площадей, продать их и переехать в менее габаритное жилье. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «УНИСТО Петросталь», новый налог сможет ориентировать владельцев на целевое использование квартир – будет невыгодно держать квартиру «пустой».