Проблемный креатив

Формат тематических коттеджных поселков является рисковым для девелоперов, так как требует больших вложений, имеет длительные сроки окупаемости и ограниченную аудиторию, считают эксперты.

«Идея коттеджного поселка, ориентированного на яхтинг, может оказаться интересной как минимум потому, что пока нет качественной инфраструктуры подобного сорта, – рассуждает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. – Однако сомнения все же есть, и поэтому даже хороший проект в Петербурге я отнесу к разряду высокорискованных. Яхтенный сезон у нас отличается от Санремо, где солнце светит круглый год. Как вся эта инфраструктура будет функционировать в Петербурге зимой? Летом близость к причальному фронту и воде хороша, но в межсезонье 10 м от моря – это пронизывающий ветер, сырость и пустая набережная. Все эти вещи необходимо тщательно продумать. Поэтому проект яхтинга так рискован для Петербурга».
Есть и другие риски при реализации подобных проектов, на которые не готовы идти девелоперы, и связаны они с окупаемостью вложенных инвестиций. По оценкам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, срок окупаемости таких проектов составляют от 5-7 лет и более в зависимости от технологий и материалов, которые были использованы при строительстве спорткомплекса, поля для гольфа или другого объекта инфраструктуры.
Риски в таких проектах, по мнению  Арсения Васильева, генерального директора компании «УНИСТО Петросталь», связаны и с правильным позиционированием как на этапе проектирования, так и на этапе реализации коттеджного поселка.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет, что еще одним риском является отсутствие спроса.
«Такой формат пока не очень распространен в Петербурге и пригородах. Это связано с необходимостью создания соответствующей внутренней инфраструктуры, обслуживание которой может лечь финансовым бременем на плечи будущих жильцов. По этой причине в заявленных тематических коттеджных поселках услуги по использованию спортивных объектов и сервисов находятся в открытом доступе», – отмечает госпожа Попова.
По подсчетам Арсения Васильева, затраты на создание тематической инфраструктуры в коттеджных поселках зависят от идеи, заложенной в проекте, и его сегментной ориентации. «Девелопер может ограничиться сумой до 1 млн рублей, например при проектировании объекта для любителей рыбалки или активного вида спорта. Для создания яхт-клуба, инфраструктуры для любителей конного спорта сумма инвестиций может составить более 1 млрд рублей», – делится данными господин Васильев.
Успешность проекта тематического поселка, по мнению экспертов, зависит от продуманной концепции и грамотного соотношения цены и качества. Тамара Попова говорит, что успешность проекта можно определить по высоким показателям продаж. «Исходя из этого утверждения, на данный момент самым продаваемым является коттеджный поселок «Яхт-клуб «Стрелка». Это объясняется тем, что в проекте реализуются участки без подряда», – поясняет эксперт.
В среднем стоимость домо­владений в тематических коттеджных поселках на 10-15% выше, чем аналогичных предложений без соответствующей инфраструктуры, отмечают эксперты.
Если опираться на мировой опыт реализации тематических коттеджных поселков, то можно сделать вывод, что такой формат имеет перспективы. Однако для этого местному рынку необходимо достигнуть первичного насыщения и перейти на новый уровень качества проектов.
«Такие проекты для России редкость. Другое дело – Европа и США. В Штатах гольф возведен в культ, им увлекаются и занимаются все, кто не занимается бейсболом и американским футболом. Там это стиль жизни, индустрия, – рассказывает Николай Урусов. – В качестве примера можно привести проект Cape Cod в штате Массачусетс (США). Это небольшой полуостров, где расположено огромное количество полей для гольфа и коттеджных поселков. Зачастую гольф-поле является частью инфраструктуры внутри поселка. Например, проект New Seabury of Cape Cod. На сегодняшний день стоимость секции в таунхаусе начинается от 580 тыс. USD, стоимость видового дома – от 2,175 млн USD. Этот проект был заложен в 1960-х. Его емкость – больше 1650 домов. У таких проектов не математика, а экономика процессов, потому что срок их реализации – десятки лет. Там это пользуется спросом».
По прогнозам Арсения Васильева, вывод на рынок тематических продуктов является одним из вариантов развития загородного строительства в Петербурге и Ленобласти. «Сейчас рынок постепенно очищается от непроработанных проектов, появляются новые тенденции. Но пока нельзя сказать, что рынок загородной недвижимости находится в активной фазе развития. Сегодня застройщикам удобно разрабатывать более стандартизированный продукт, ориентированный на широкую аудиторию. Специализированные же проекты более рискованны: собрать в одном поселке всех покупателей с примерно одинаковыми интересами, хобби и образом жизни весьма проб­лематично», – резюмирует господин Васильев.