Офисный рынок в неопределенности

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, в первом полугодии рынок офисной недвижимости Петербурга развивался стабильно, без всплесков и падений.

За первое полугодие 2014 года на рынок города вышло девять бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью около 80 тыс. кв. м. Из них на класс А пришлось 47 340 кв. м в четырех бизнес-центрах.
Для сравнения, по данным Maris Pro­perties в ассоциации с CBRE, в Москве в первом полугодии объем ввода офисных помещений составил около 0,5 млн кв. м, что составляет 35% от общего объема площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на 2014 год. В первом полугодии 2013 года объем ввода офисов в столице составил 340 тыс. кв. м.
В целом можно отметить, что в первой половине 2014 года на российском рынке коммерческой недвижимости, несмотря на сложную общую макроэкономическую конъюнктуру, ситуация оставалась относительной стабильной. «На отдельных локальных рынках сокращение ликвидности и сужение спроса провоцировало падение инвестиционной и деловой активности и, как следствие, замедление нового строительства. Но в целом ставки сейчас скорее остаются без изменений, рынок пребывает в неопределенности, ожидая дальнейшего развития общей экономической ситуации. Наиболее устойчивыми остаются сегменты торговой и складской недвижимости», – говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Из наиболее ожидаемых проектов в Петербурге можно отметить бизнес-центры класса А Eightedges и «Электро» (полностью арендованный структурами Газпрома). Что касается спроса, несмот­ря на опасения участников рынка, объем поглощения офисных площадей в первом полугодии 2014 года оказался сопоставим с результатами первого полугодия 2013 года, составив около 70 тыс. кв. м. «При этом уже не первый квартал наблюдается тенденция, когда основной спрос сфокусирован в сегменте качественных объектов класса А», – продолжает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что на конец июня общее предложение на рынке качественной офисной недвижимости в городе достигло 2,58 млн кв. м.
В течение последних нескольких лет наибольшим спросом у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пользуются помещения от 100 до 300 кв. м, расположенные в высококачественных бизнес-центрах. В тоже время востребованы и крупные площади более 1000 кв. м, спрос на которые в основном формируют компании энергетического сектора.
Максим Новицкий, генеральный директор бизнес-брокерской компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест», подсчитал, что дочерние компании Газпрома, переехавшие несколько лет назад из Москвы в Петербург, арендовали здесь уже более 50 тыс. кв. м офисных помещений.
По данным аналитиков агентства недвижимости «Итака», к концу первого полугодия 2014 года уровень вакансии в бизнес-центрах классов А, В+, В и С составил 20,6, 13,9, 12,7 и 7,3%. «Высокий уровень свободных офисных площадей в классе А обусловлен не только выходом крупных бизнес-центров в первом полугодии 2014 года, но и в целом перенасыщением рынка офисной недвижимости А-класса. Если сейчас многие бизнес-центры высшего класса обеспечивают себе достаточный уровень заполняемости благодаря переезду московских департаментов Газпрома, то к 2018 году они лишатся своих ключевых арендаторов в связи с переездом последних в «Лахта-центр», – прогнозируют в «Итаке».
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что в последнее время становится все более заметно перенасыщение офисных объектов класса А на фоне дефицита качественного предложения в сегменте объектов В-класса. «В связи с развитием данной тенденции за последние полгода арендные ставки по объектам класса В выросли на 2-3%, тогда как по объектам класса А отмечается незначительное снижение ставок, которое в ближайшее время может усилиться. На текущий момент обостряет сложившуюся ситуацию на рынке офисной недвижимости фактор сезонности, а также нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране. Как известно, тенденция переезда компаний в более маленькие по площади офисные помещения является признаком нарастаю­щего кризиса. Пока массовых переездов отмечено не было, но единичные подобные ситуации уже начали встречаться. К началу осени мы ожидаем увеличение спроса на офисном рынке и стабилизацию общей ситуации», – надеется госпожа Смирнова.

Мнение:

Наталия Киреева, руководитель отдела исследо­ва­ний рынка компании Maris в ассо­ци­ации с CBRE:

– Заполняемость офисных цент­ров класса А снизилась в первом полугодии на 6% и составила 83%. Объем предложения новых офисов растет значительно быстрее, чем спрос на них. Потенциальных арендаторов отталкивает высокий уровень запрашиваемых цен.