Залог успеха

В Гражданском кодексе появились новые нормы, которые упрощают процедуру взыскания долга у заемщиков банковских кредитов. Основное нововведение – это преимущество кредитора перед другими лицами по исполнению должником обязательств в закрытии долга.

С 1 июля вступил в силу Федеральный закон № 367 от 21.12.2013, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ. Одновременно утрачивает силу закон РФ № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге». В целом радикальных изменений для рынка нет: уже действующие нормы и правила переходят из закона «О залоге» в Гражданский кодекс РФ.
По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, прежде всего, более детально проработаны положения о последующем залоге. Отсутствие четких трактовок сдерживало развитие рефинансирования кредитования под залог недвижимости. Например, заемщикам было очень сложно получить новый кредит в другом банке, пока не был полностью погашен предыдущий кредит, даже когда остаток первоначального кредита был совсем небольшим. «Не думаю, что уточнение ситуации с последующим залогом приведет к активному переходу заемщиков от одних банков к другим, но возможности рефинансирования будут больше, хотя в конечном счете все будет зависеть от взаимоотношений банков-кредиторов. Им теперь будет проще договориться», – говорит господин Ельцов.
Подробно прописан в новых нормах и порядок внесудебного обращения взыскания на предмет залога. При этом явно вырастет роль нотариусов – именно по исполнительной надписи нотариуса кредитор теперь может во внесудебном порядке взыскивать долг.
По словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка Константина Мурашкина, в новой версии закона учтен ряд пожеланий участников рынка о необходимости либерализации регулирования залога и защите прав кредитора-залогодержателя. В частности, введена возможность описания предмета залога общим образом, возможность обес­печения залогом будущих обязательств и возможность залога прав по договору банковского счета (вклада). В законе появились созалогодержатели, а также предусмотрена уступка прав без согласия должника и необходимость учета залогов движимого имущества. Но пока не появились официальные комментарии в отношении новых законодательных норм и не сформирована судебная и правоприменительная практика, сложно сказать, насколько корректно будут трактоваться судами и государственными органами внесенные изменения, отмечает банкир.
С одной стороны, учтена уже сложившаяся судебная практика в регулировании правоотношений, связных с залогом, с другой – наконец-то решены спорные вопросы, констатирует юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александра Улезко. Например, расширен перечень оснований прекращения залога, который в прежней редакции закона не был исчерпывающим и не охватывал все ситуации, возникаю­щие на практике. Кроме того, появился институт управляющего залогом, что соответствует современной международной практике и может быть применимо, например, при синдицированном кредите, когда кредит предоставляется несколькими кредиторами с одним обеспечением. По новому закону залогодержатель может удовлетворять свои требования не только из стоимости заложенного имущества, но и из страхового возмещения за утрату или повреждение имущества, доходов от использования заложенного имущества, добавляет юрист.
Управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева считает основным нововведением преимущество кредитора перед другими лицами по исполнению должником обязательств в закрытии долга из стоимости заложенного имущества.

Мнение:

Николай Андрианов, советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX:
– Среди новшеств, которые вводит новый закон, можно отметить появление в законодательстве институтов добросовестного залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога, которые ранее были известны только судебной практике. Так, например, если имущество было передано в залог неуполномоченным лицом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, залог является действительным и собственник этого имущества несет обязанности залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда переданное в залог имущество было похищено у собственника, утеряно им или иным образом выбыло из владения помимо его воли.