За рамками своего региона

Строительный бизнес, несмотря на достаточно активное развитие, пока все-таки остается локальным. Большинство компаний региона редко выходят за пределы северо-запада России, еще реже решаются открывать бизнес за границей. О причинах этой локальности и о перспективах развития в других городах и областях рассуждали участники заседания круглого стола «Региональная экспансия строительных компаний», организованного газетой «Строительный Еженедельник».

Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь»
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL
Елена Карасёва, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пио­нер» направление «Санкт-Петер­бург»
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест»
Алексей Пышкин, председатель объединения некоммерческих партнерств «ГЛАВСОЮЗ»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петер­бурге
Сергей Цинбарев, специалист отдела маркетинга и продаж EKE Group
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Валерий Грибанов:
– Что побуждает строительные компании выходить в регионы?

Арсений Васильев:
– Сегодня многие строительные компании, прежде всего Москвы и Санкт-Петербурга, рассматривают свои возможности по выходу на региональные рынки, в основном это крупные или средние компании, которые обладают достаточными возможностями для региональной экспансии. Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка, или такое решение может быть принято в рамках задачи по диверсификации бизнеса. Это два главных основания.

Денис Бабаков:
– По данным нашей аналитической службы, в I квартале 2014 года доля иногородних покупателей жилья в цент­ре Петербурга выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 13% от общего числа клиентов. В сегменте массового домостроения 28% сделок в I квартале было совершено не петербуржцами, что также превысило показатели прошлого года.
Так что экспансия в регионы – логичный ответ ведущих застройщиков на отчетливый запрос со стороны потребителей.
Мы последовательно сокращаем дистанцию между клиентом и компанией, поэтому активно развиваем региональные представительства. Собственный офис продаж несколько лет назад мы открыли в Сургуте, в конце прошлого – начале этого года расширили присутствие в регионах за счет партнерства с ведущими местными агентствами недвижимости. Благодаря такой схеме квартиру «ЛСР. Недви­жимость – Северо-Запад» сегодня можно приобрести, не выезжая из Норильска, Мурманска, Петро­заводска и Архангельска. В наших планах – дальнейшее расширение присутствия в регионах.

Наталья Скаландис:
– Практика открытия офисов компаний, работающих в сфере недвижимости, достаточно распространена, в отличие от тенденции выхода российских компаний на западный рынок, которая пока абсолютно не развивается. Я считаю тенденцию закономерной и положительной, поскольку компания должна всегда думать о наращивании своих активов и увеличении числа контрактов. Разумеется, активный выход компаний в регионы связан с ростом спроса на услуги на рынке недвижимости, без которого никакой бурной деятельности не было бы. На западный рынок выходить гораздо сложнее, потому что там у людей совершенно другой менталитет и другие условия ведения бизнеса.

Сергей Богданчиков:
– Девелоперы выходят на региональный рынок по двум причинам. Во-первых, не все компании могут получить доступ к земельному банку в крупном мегаполисе. Свободных территорий нет, остается только редевелопмент, что представляет собой длительный и трудоемкий процесс, которым могут заниматься только крупные компании с большим опытом в этой сфере. Для инвестора, который хочет вложить свободные средства и получить прибыль уже сейчас, эта модель не подходит, поэтому он уходит в регионы, где достаточно свободных территорий. Во-вторых, в крупных мегаполисах по типу Москвы и Петербурга очень высокая цена входа в проект. Средств, с которыми в регионах можно построить объект, хватает только для входа в московский или петербургский проект.

Валерий Грибанов:
– Что является главным препятствием для выхода в регионы?

Денис Бабаков:
– Мешать экспансии может разве что непродуманный выход на конечного потребителя – со скудным предложением, неудобной схемой совершения сделки, без специальных условий для региональных покупателей. Кроме того, половина успеха – надежный партнер в новом регионе присутствия, который, опираясь на глубокое знание внутреннего рынка, сможет оказать поддержку по наилучшему позиционированию и продвижению на нем нового игрока.

Арсений Васильев:
– Самая главная проблема регионального развития состоит в разнице в спросе – себестоимость строительства отличается максимум на 10-20%, а цены реализации могут отличаться в разы. Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться.

Елена Карасёва:
– В целом себестоимость строительства во всех городах с точки зрения материалов сопоставима друг с другом, а покупательская способность разнится в зависимости от локации.
Операционная деятельность в другом регионе требует высоких административных издержек, окупить которые можно только в крупном проекте, преимущественно КОТ. Для многих компаний подобные объемы первоначальных инвестиций – нерешаемая задача. Именно поэтому пока пионерами являются крупные московские компании.

Светлана Лежнева:
– В каждом регионе существует сложившийся пул застройщиков, и рынок далеко не всегда открыт для внешних деве­лоперов.
Решение о выходе в другой регион каждый девелопер принимает самостоятельно. Как правило, предварительно проводится анализ инвестиционной привлекательности потенциальных регионов, изучается рынок земельных участков, выявляются наиболее интересные секторы рынка.

Сергей Богданчиков:
– Сейчас явных препятствий на пути девелопера при выходе в регионы нет. Регионы борются за внешние инвестиции. Конечно, в каждом городе есть свои правила игры, но если правильно входить в проект, объяснив свои намерения и планы, то город вступит с девелопером в конструктивный диалог. Среди недостатков можно назвать неразвитость регионального рынка: отсутствие техники и материалов в нужном объеме, а также квалифицированных специалистов на местах.

Дмитрий Борисенко:
– Экспансию за пределы родного региона могут позволить себе компании с серьезными административными и финансовыми ресурсами. Согласование строительства и получение всей необходимой исходно-разрешительной документации – длительный процесс, осуществить который без знания специфики местного рынка очень сложно.
Филиал «Группы Прайм» в Москве работает с 2011 года. К строительству нашего первого объекта в Подмосковье мы приступаем сейчас в рамках программы по расселению ветхого жилья при поддержке Администрации Московской области и муниципалитета.
С другой стороны, если в одном регионе инвестпроцессы в строительстве буксуют, то девелоперы просто вынуждены искать новые возможности и уходить туда, где работать легче.
Приход новых застройщиков – это, безусловно, обострение конкуренции, от чего выигрывают конечные потребители. При старте на другом региональном рынке девелоперы-новички зачастую устанавливают пониженные цены, чтобы привлечь покупателей и отвоевать свою долю рынка. Либо же застройщики, как сделала «Группа Прайм» в Московском регионе, предлагают покупателям более качественный и красивый проект с дополнительными опциями, но по среднерыночной цене.

Григорий Алтухов:
– Да, действительно, большая часть строи­тельных компаний работает на территории одного субъекта РФ и не претендует на звание межрегиональных. Во многом это связано с административным фактором, так как застройщики и при покупке участков под застройку, и при оформлении всех необходимых документов тесно взаимодействуют с муниципальными властями, а в разных субъектах и даже районах в рамках одного субъекта могут быть свои нюансы, схемы и особенности работы.

Олег Громков:
– Для выхода в другие регионы всегда есть два основных барьера: отсутствие понимания локального рынка, а значит, сложность подбора качественных земельных участков и правильной оценки проекта, а также отсутствие опыта и связей для быстрого прохождения разрешительных процедур и согласований. Оба этих барьера чаще всего ставят нового игрока в регио­не в менее выгодное положение относительно локальных игроков. Исключение составляют ситуации, когда в рыночный оборот вовлекаются качественные крупные земельные участки, которые не могут приобрести локальные игроки, но это по плечу девелоперам межрегионального уровня. Этому способствует, например, деятельность Фонда РЖС.

Наталья Скаландис:
– При выходе в регионы можно столк­нуться с такими проблемами, как контроль ведения работ, объяснение специфики деятельности, поскольку иногда региональные компании отстают в развитии и, следовательно, знают не все технологии и инструменты. Потребность в услугах однозначно есть, но полного понимания не хватает на практике, именно поэтому в регионах требуются крупные компании, владеющие необходимым инстру­ментарием.

Алексей Пышкин:
– Основные проблемы региональных компаний связаны с трудностями получения кредитов под строительство. Для небольших и средних компаний большой проблемой также является получение участков под застройку и связанных с этим разрешительных документов. Введение простого и прозрачного законодательного механизма в данной сфере могло бы во многом упорядочить процесс.

Валерий Грибанов:
– А какие регионы наиболее привлекательны для девелоперов?

Елена Карасёва:
– Естественно, освоение началось с самых интересных рынков. Но в последние 10 лет наблюдается тенденция выхода московских девелоперов в города-миллионники с масштабными проектами комп­лексного освоения территорий.

Сергей Богданчиков:
– Наиболее привлекательны для девелопера регионы, в которых меньше всего конкуренции и существует стабильная экономическая ситуация. В любом городе России можно реализовать успешный девелоперский проект при наличии хорошего местоположения.

Светлана Денисова:
– Чаще всего это выход в северные регио­ны из-за привлекательной цены и коэффициента климатического удорожания. Но туда выходят фирмы, обладающие культурой производства, серьезными мощностями, потенциалом в области проек­тирования.

Елизавета Конвей:
– Столичные рынки являются наиболее привлекательными для девелоперов по причине того, что основные объемы бизнеса сосредоточены в крупных городах. Даже сравнивая Москву и Петербург, можно увидеть, какая колоссальная разница между двумя главными городами России, что уж говорить о других регионах. В Москву стекается основная масса капиталов, там находятся головные офисы крупнейших представительств различных компаний. Население Москвы – порядка 11 млн человек, население Петербурга едва перевалило за 5 млн человек. Средняя офисная сделка в Москве – 5 тыс. кв. м, в Петербурге – 500 кв. м. Общий объем инвестиций в недвижимость в России в 2013 году составил 8,2 млрд USD, 88% из них – это московские сделки. Доля Петербурга занимает лишь 4% с объемом инвестиций 1,4 млрд рублей (включая покупку земельных участков под жилье). Поэтому, по большому счету, любой девелопер стремится попасть на московский рынок, но не каждый имеет такую возможность – как финансовую (земельные участки в Москве на порядок дороже, чем в Петербурге), так и административную.

Наталья Скаландис:
– Я считаю, что сначала нужно охватывать города-миллионники, которым услуги крупных развитых компаний более необходимы, после чего с определенным набором услуг можно пробовать выходить в более маленькие города. Затраты зависят от региона и от специфики деятельности, но выходить в новый город легче, имея в нем партнерское представительство.  

Сергей Цинбарев:
– Наиболее привлекательны для девелоперов крупнейшие города страны: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, активно строится Казань и близкие к столице города, такие как Нижний Новгород, Ярославль, Рязань. Перспективы развития в городах-миллионниках более обширны, в последнее время есть тенденция переселения людей из небольших городов и поселков в города областного значения, что обеспечивает высокий спрос на строящееся жилье.

Алексей Гулевский:
– Петербургские застройщики активно осваивают Всеволожск, Приозерск, Выборг, Светогорск, Коммунар. Аналогичный процесс идет и в Подмосковье.

Валерий Грибанов:
– Сколько сегодня в России работает крупных межрегиональных стройфирм?

Елизавета Конвей:
– Из Петербурга на московский рынок вышли несколько девелоперов: ЛенСпецСМУ (два проекта), ЛСР, «Лидер Групп» и «ЮИТ» (если его можно считать Петербургским, четыре проекта).
Интерес девелоперов к регионам РФ ограничивается лишь несколькими крупными застройщиками столичного региона, в частности группой СУ-155, компанией «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГрупп»), структурами «Главстроя», ГК «ПИК» и компанией «Патриот».

Дмитрий Борисенко:
– Крупных межрегиональных строительных компаний в России около дюжины, треть из них – выходцы из Петербурга.

Светлана Лежнева:
– Среди крупнейших компаний, представленных в нескольких регионах, можно назвать, например: «ПИК-регион», «Авгур Эстейт», ГК «Кортрос», «Конти», «Интеко», СТ «Групп Регион», «Декра», СУ-155, ГК «МонАрх», «Главстрой», ГК «Мортон», «Дон-строй инвест», НП УС «Атомстройкомплекс», ГК «Пионер», Лен­СпецСМУ, «Строительный трест», ЛСР.

Григорий Алтухов:
– Среди крупных застройщиков, известных сразу в нескольких регионах России, можно назвать СУ-155, которая работает в 13 регионах, включая Москву, Санкт-Петербург, регионы центральной России, Калининградскую, Волгоградскую и Омскую области, а также группу компаний «ПИК», чья деятельность охватывает 10 регионов. Крупные масштабы застройки этим компаниям обеспечивает то, что они работают в сегменте жилья эконом-класса, строят панельные дома на основе собственной производственной базы, а также то, что они активно поддерживаются государством и участвуют в крупных жилищных госпрограммах.
Среди менее крупных компаний, работающих в нескольких регионах, можно отметить финский концерн «ЮИТ» (YIT), который представлен в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Казани. География профессиональных интересов московской финансово-строительной корпорации «Лидер» – Москва, Калужская область, город-курорт Геленджик.

Светлана Денисова:
– Межрегиональных строительных компаний не так много. Строительная специфика велика: большая территория, климатическая разница между регионами, культурно-исторические особенности. Например, в Санкт-Петербурге существует межрегиональная строительная компания, которая вышла на федеральный рынок, но у нее не так много отделений по России. В основном строительные рынки достаточно обособлены.

Валерий Грибанов:
– На что в первую очередь следует обращать внимание при выходе в регионы?

Арсений Васильев:
– Целесообразно изучить опыт местного строительства, что может значительно снизить высокие риски региональной экспансии – поспешные самостоятельные попытки инвесторов оценить возможность выхода в регионы в 90% случаев заканчиваются отрицательным ответом. В первую очередь региональные органы власти должны быть заинтересованы в том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции, повысить общий уровень развития рынка, чему способствуют культура и новые технологии, которые несут петербургские и московские компании. Но чаще всего такие программы отсутствуют.

Валерий Грибанов:
– Но все-таки для отрасли в целом региональная экспансия – это благо? В чем могут быть плюсы для рынка от увеличения числа межрегиональных компаний?

Светлана Денисова:
– Региональная экспансия строительных компаний – это один из путей не только местной конкуренции, но и с помощью мелких «варягов», в роли которых выступают компании из других регионов и зарубежные компании. Последние приходят на рынок со своими установками и опытом, давая повод другим компаниям реализовать свой опыт.

Сергей Цинбарев:
– Региональная экспансия девелоперов в целом выгодна для рынка недвижимости. Новые девелоперы составляют конкуренцию местным игрокам, что положительно для конечного покупателя, так как он может выбирать из большего числа проектов.

Валерий Грибанов:
– А нет ли опасности, что рано или поздно крупные межрегиональные компании попросту «задавят» мелкий строительный бизнес в регионах?

Алексей Пышкин:
– Средний бизнес в регионах, частично сдав позиции крупному бизнесу федерального и международного масштаба, не исчезнет. Поэтому для местных строительных компаний, владеющих методологическим подходом к делу, останется достаточный объем работ. Для столичных и зарубежных компаний, осуществляющих экспансию в регионы, перспективным вариантом становится не вытеснение с рынка местных компаний, а присоединение их, образование на их базе совместных предприятий или заключение холдингов.