Проблемные сооружения
04.08.2014
Несмотря на то что сама технология намыва не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание таких территорий сопряжено и с рядом сложностей.
Участники рынка отмечают, что основными проблемами, с которыми сталкиваются девелоперы, решившие заняться намывом и затем освоением таких земель, являются длительный процесс получения согласований и сам технологический процесс намыва.
По мнению Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, одной из серьезных проблем является прокладка инженерных сетей и подключение их к имеющимся мощностям города. Также при создании намыва трудности могут возникнуть с поиском подходящего грунта, уточняет госпожа Попова.
Как рассказывает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, необходимо принимать в расчет и технические особенности строительства на намывных территориях. Их придется учитывать при проектировании, что может сказаться на стоимости готового продукта, отмечает эксперт.
Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации c CBRE, добавляет, что специалисты также спорят о безопасности и экологичности намывных технологий.
По словам юристов, законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности...». В законе прописано, что такое «искусственный земельный участок» и как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т. д. Согласно закону намыв искусственных земельных участков на водных объектах должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Таким образом, вопрос о том, насколько безопасно строить здания на намывах, должен быть четко проработан во время экспертизы.
Помимо технических и юридических сложностей, проекты намыва являются и финансово затратными для девелоперов.
По оценкам Альберта Харченко, генерального директора East Real, стоимость намыва можно оценить в 250-300 USD за 1 кв. м.
«Столь высокая стоимость работ влияет на стоимость продажи новой земли в будущем. Так, 1 кв. м земли под коммерческую застройку на намыве стоит в среднем 900 USD», – подсчитал Алексей Гулевский.
Альберт Харченко отмечает, что, судя по стоимости жилья в проекте, который сейчас реализует ГК «Лидер Групп» в «Морском фасаде», существенного влияния на конечную цену этот аспект не оказывает. «Если рассматривать стоимость земли под жилую застройку на намывных территориях и в городе, то некоторые городские локации превосходят по стоимости участки на намыве», – поясняет господин Харченко.
Эксперты рынка считают, что на намывных территориях целесообразно реализовывать жилые проекты и сопутствующую ей социальную, коммерческую и транспортную инфраструктуру.
«По факту решение принимается после основательных экономических расчетов, в которых принимается во внимание множество факторов – и местоположение участка, и транспортная доступность, и конкурентная среда», – комментирует Тамара Попова.
Мнение:
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development:
– Я думаю, что проекты намыва в Петербурге в среднесрочной перспективе могут стать достаточно привычным явлением. Технологии намыва, причем довольно недорогие, наработаны в Невской губе. Это позволяет создавать первую прибрежную линию, которая характеризуется хорошими видовыми характеристиками, и, соответственно, недвижимость здесь будет стоить дорого, и подобные проекты можно окупить. В проигрыше в данном случае остаются те, кто владеет недвижимостью на старой прибрежной линии. Но поскольку девелопмент там осуществлялся десятки лет назад, а иногда и столетия, спросить за «обман» уже не с кого. Таким образом это не помешает развивать проекты на намывных территориях.
