Неглубокая перспектива

Для обеспечения устойчивого развития и комфортного проживания в крупных городах площади подземных сооружений и общественных пространств постоянно растут. Однако перспективы освоения подземных пространств в Петербурге пока не так широки, считают участники рынка.

Под землей размещают тоннели транспортных магистралей, дублирующие перегруженные транспортом городские улицы, транспортные развязки, паркинги, объекты торгового, развлекательного, коммунально-бытового и другого назначения и прочие инженерные сооружения.

Без концепции

Но в Санкт-Петербурге, несмотря на экономию городских территорий и необходимость разгрузки наземных городских магистралей, освоение подземного пространства идет крайне медленно. Основные работы подземного строительства связаны с развитием метрополитена, небольшого числа подземных паркингов и пешеходных переходов. «Это объясняется сложными инженерно-геологическими условиями города, недостаточностью опыта проектирования, строительства и эксплуа­тации подземных сооружений, а также отсутствием общей концепции комплексного освоения подземного пространства. Крупные проекты освоения подземного пространства в Петербурге, как правило, касаются именно центра города. Все они пока носят теоретический характер, хотя и имеют шансы быть реализованными», – считает генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк.
Сдерживает развитие подземного строи­тельства слабая законодательная база и нехватка бюджетных средств. Еще не до конца проработаны документы, регламентирующие градостроительное освоение подземного пространства. «К сожалению, не разработан и формат государственно-частного партнерства при создании подземных сооружений. Девелоперы до конца не знают своих прав и обязанностей при освоении земных недр, поэтому не могут просчитать реальные расходы на реализацию проекта, а соответственно, принять решение об инвестировании денег в проект», – рассуждает господин Вовк.

Издержи социального характера

Около 10 лет назад в городе появился проект строительства подземного торгового центра на площади Восстания, но дальше концепции проекта дело не пошло. Эксперты сомневаются, что подобные проекты могут быть экономически целесообразны. Подземное строительство относится к высшему классу сложности, оно очень дорогостоя­щее и трудозатратное. «Не думаю, что в Северной столице будут пользоваться большой популярностью подземные торговые центры, места общепита или общественные пространства. Люди и так находятся много времени в общественном транспорте и подземке в течение дня, чтобы проводить свое свободное время, прогуливаясь под землей, а не наслаждаться красотой города. Для центра в первую очередь актуально строительство подземных паркингов и пешеходных переходов, чтобы решить транспортную проблему, а на периферии города еще хватает земельных пятен под застройку», – полагает господин Вовк.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, впрочем, считает, что в центре города, под площадью Восстания, проект и мог бы генерировать достаточную доходность для окупаемости вложений инвестора в его создание, хотя признает, что при этом строительство привело бы к таким издержкам для населения, которые и оценить невозможно.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает: «Что касается подземных торговых центров, то в качестве успешного примера можно привести Нью-Йорк, где многие торговые помещения в центре города зарыты в землю на глубину 5-6 этажей. В появление аналогичных объектов в Санкт-Петербурге в ближайшее время я не верю в первую очередь потому, что это требует колоссальных затрат на геологию, изыскания, согласование проектов». Она полагает, что в Петербурге для строительства торговых центров пока еще есть земельные участки на поверхности, стоимость которых намного ниже.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, добавляет: «В подавляющем большинстве случаев подземные пространства в Санкт-Петербурге – это паркинги, построенные в силу существующих нормативов по обес­печению парковочными местами и в силу требований рынка, поскольку объект без паркинга просто не будет востребован. Однако надо понимать, что такие подземные паркинги для застройщиков – это не прибыль, а обременение, в лучшем случае они самоокупаются. Какие-либо иные виды подземных пространств не развиваются по понятным причинам: строить под землей в Санкт-Петербурге, особенно в центре, очень дорого из-за сложных грунтов и окружающих исторических зданий, которые нужно укреплять, чтобы они не съехали в котлован».

Проблема с сетями

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», помимо сложной городской геологии и непредсказуемости влияния подземных проектов на историческую застройку обращает внимание и на проблему инженерных сетей: «По ним отсутствует достоверная информация. Кроме того, стоимость их реконструкции или выноса высока, отсутствуют инженерные коридоры для их выноса». Между тем создавать условия для освоения подземных пространств необходимо, считает эксперт. «Стесненность существующей исторической застройки, недостаток зеленых зон, серьезные транспортные проблемы вряд ли найдут свое решение без использования подземных пространств. Разговор о средней стоимости освоения – намного больший допуск, нежели разговор о «средней температуре по больнице». Разговор о необходимости безальтернативен», – полагает господин Васильев.
Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN, подсчитал, что стои­мость подземных площадей в Санкт-Петербурге выше стоимости надземных в 2-3 раза. «Для строительства подобных пространств приходится применять сложные технологии, поэтому затраты колоссальные (особенно если речь идет о цент­ре города). Окупаемость – около 14 лет, это невыгодно, – уверен специалист. – Например, что касается подземного паркинга. Есть смысл строить парковку под землей, если только нет возможности построить наземную, которая обойдется значительно дешевле. Но в некоторых проектах, расположенных в центральных районах, без этой опции не обойтись (например, как в случае с ТРЦ «Галерея» и ТЦ «Стокманн), и приходится тратиться на строительство подземных площадей, несмотря на то что экономика проекта от этого страдает».

Мнение:

Кайл Патчинг, коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP:
– Город фактически возведен на нескольких болотистых островах, и затраты на строительство подобных объектов будут внушительными. Однако в первую очередь нужно учитывать географию. К примеру, если мы говорим о создании подземного пространства где-нибудь в центре города, скажем, под площадью Восстания, или об объекте, который свяжет между собой потоки с нескольких центральных станций метро, то даже серьезные вложения могут окупиться довольно быстро. Аналогичные проекты на менее загруженных направлениях могут быть и не столь успешными.

Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Использование подземного пространства зачастую сопряжено с различными рисками как экономического характера (существенное удорожание проекта, влияющее на его эффективную экономику), так и строительного (необходимость дополнительного укрепления собственно здания, риски повреждения соседних зданий, что особенно актуально для исторического центра Санкт-Петербурга). Однако говорить о том, что осваивать подземное пространство не стоит, было бы лишним. Международный строительный опыт показывает, что современные технологии строительства в состоянии справиться со строительными рисками.