Инвестор и дольщик: на чьей стороне закон?
12.05.2003
Долевое участие в строительстве жилых домов – практически единственный на сегодняшний день способ приобретения жилья – практикуется уже 10 лет. Однако он все еще не нашел отражения на законодательном уровне. Взаимоотношения строителей и дольщиков регулируются не законом, а договором. Закон «О защите прав дольщиков», внесенный на рассмотрение в Госдуму РФ еще в 2001 году, добрался только до второго чтения. Предложение Верховного суда России регулировать вопросы жилищного строительства посредством закона «О защите прав потребителей» не нашло поддержки со стороны строителей.
«Строительный Еженедельник» провел небольшой опрос, участниками которого предлагались варианты возможного решения этой проблемы. Специалистам были заданы следующие вопросы:
1. Как известно, Верховный суд РФ предложил регулировать вопросы жилищного строительства посредством Закона «О защите прав потребителей». Как вы относитесь к этому?
2. На ваш взгляд, следует ли форсировать принятие законопроекта «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»?
Сергей Максимов:
1. Что касается постановления Верховного суда Российской Федерации, то, наверное, было бы правильно применять закон «О защите прав потребителей» в том случае, если бы сфера жилищного строительства существовала у нас в том виде, в каком она существует на Западе. То есть если бы потребитель приобретал уже готовое жилье. Но у нас экономическая ситуация такова, что в большинстве случаев потребитель не приобретает созданный объект недвижимости, а финансирует создаваемый объект. Конечно, он может купить и готовое жилье, но в этом случае оно обойдется ему намного дороже. Становясь дольщиком, покупатель хочет сократить свои издержки. Однако не секрет: чем дешевле вы платите, тем больше рискуете.
Закон «О защите прав потребителей» применим только в случае приобретения готового жилья, так как в деле участвуют лишь две стороны – продавец и покупатель. А вот если вы инвестируете деньги в возведение объекта, то есть вступаете в бизнес, фактически рассчитывая получить «дивиденды» в виде разницы в стоимости готового и строящегося жилья, то тут действуют другие правила, ведь вы вольно или невольно соглашаетесь принять те правила, которые вам предлагают, в том числе готовы рисковать. Но риски зависят не только от застройщика. Строительство – процесс сложный, нередко работу тормозят факторы, которые не зависят от застройщика. Он бы и рад выдержать сроки, оговоренные в договоре, но ему это не по силам. Я говорю о процедурных вопросах, проблемах, связанных с оформлением документов, где участвуют третьи стороны, в том числе и государство.
Пока получается так, что мы хотим механически перенести нормы, которые применяются в развитом рынке, на не готовую для этого российскую почву.
Я нисколько не сомневаюсь, что Верховный суд РФ руководствовался благими намерениями, вынося свое решение, но он, на мой взгляд, не вникнул глубоко в проблему, представив застройщиков единственными, кто отвечает за результат.
2. Теперь о законопроекте «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». На мой взгляд, в нормальных экономических условиях такой закон не нужен, по крайней мере в том варианте, в каком он был представлен в Госдуму для первого чтения. Если вы вкладываете деньги в строительство жилья, вы инвесторы, то есть должны рисковать. Но многие у нас вступают на этот путь улучшения жилищных условий поневоле, не имея никакой подготовки, элементарных знаний. С этой точки зрения закон нужен, как некий промежуточный вариант защиты интересов инвестора, позволяющий упорядочить те процессы, которые действуют сейчас.
Законодательство порой грешит односторонностью, признавая единственным инструментом административный контроль. Появляются новые рамки, причем связанные не с содержанием самого процесса, а с усилением контрольных функций. Застройщикам это грозит обременительными дополнительными проверками, отчетами, процедурами, увеличением потока бумаг.
Приобретатели жилья не получат большей защиты, больше будет бюрократических рогаток. Поэтому застройщики противостоят этому законопроекту.
Евгений Резвов:
1. Основным документом должен быть закон «О защите прав инвесторов». Именно они (инвесторы) первыми несут затраты: на получение земельного участка, проект и т.д.
2. Если учитывать, что инвестор тоже гражданин и нуждается в защите своих прав, то принятие законопроекта «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» стоит ускорить.
Павел Созинов:
1. Невозможно ответить на этот вопрос однозначно. Разумеется, если качество сдаваемого жилья не соответствует заявленному ранее, применение закона «О правах потребителей» вполне обосновано. Однако руководствоваться этим законом, например, в случае затягивания сроков строительства, не совсем справедливо и правомерно. Зачастую несоблюдение оговоренных сроков сдачи дома происходит по обстоятельствам, которые не зависят от застройщика.
Следует отметить, что с возведением объекта напрямую связана процедура согласования документации, регламентирующей строительство. Только на ее утверждение требуется более шести месяцев. Иногда этот процесс, проходя через административные инстанции, искусственно затягивается. В результате виноват оказывается застройщик, а не громоздкая, рутинная система согласования. Если на сегодняшний день затягивание сроков имеет только социальную окраску – недовольство дольщиков, то в случае применения закона «О защите прав потребителей» несправедливо будут страдать и покупатели квартир, и строительные компании. На мой взгляд, прежде чем регулировать вопросы жилищного строительства посредством закона, защищающего права потребителей, необходимо пересмотреть процесс прохождения документации, дающей право на строительство, в государственных инстанциях.
2. Опять же трудно ответить на этот вопрос однозначно. Безусловно, цель, поставленная авторами законопроекта – благая. «Граждане и их объединения, вкладывающие денежные средства в строительство», должны быть защищены. Однако, с другой стороны, закон может вызвать «эффект обратного действия»: он не защитит интересы граждан, а уменьшит их покупательскую способность. Увеличится себестоимость строящегося жилья, что будет способствовать росту цен. Например, согласно закону, застройщик будет обязан нести расходы на проведение аудиторских проверок, на открытие и ведение специальных счетов по каждому проекту и т.д. Для исполнения этих требований строительные компании должны будут выделить дополнительные трудовые и финансовые ресурсы. Логично, что цены на строящееся жилье увеличатся.
Виталий Вотолевский:
1. Применение этого закона нецелесообразно, так как долевое участие в строительстве — это инвестиционная деятельность, а не товар или услуга. А в этой деятельности всегда есть риски, которые разделяют между собой участники инвестиционного договора.
2. К сожалению, законопроект стоит в плане рассмотрения Госдумы среди первоочередных. Последствия его принятия я оцениваю крайне отрицательно: и без того сложные процедуры будут еще более усложнены, вырастет объем отчетности и количество контролирующих органов. Учитывая, что законы у нас могут трактоваться неоднозначно, можно предвидеть, насколько неблагоприятно повлияет закон на субъекты рынка.
Многие положения, содержащиеся в законопроекте, повторяют то, что уже есть в других нормативных актах (Гражданском, Налоговом кодексах), просто нужно отладить систему контроля над их выполнением, а не создавать новые законы. Основную же свою задачу – защиту граждан от заведомо недобросовестных компаний – закон выполнить не сможет.
Автор:
«Строительный Еженедельник» провел небольшой опрос, участниками которого предлагались варианты возможного решения этой проблемы. Специалистам были заданы следующие вопросы:
1. Как известно, Верховный суд РФ предложил регулировать вопросы жилищного строительства посредством Закона «О защите прав потребителей». Как вы относитесь к этому?
2. На ваш взгляд, следует ли форсировать принятие законопроекта «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»?
Сергей Максимов:
1. Что касается постановления Верховного суда Российской Федерации, то, наверное, было бы правильно применять закон «О защите прав потребителей» в том случае, если бы сфера жилищного строительства существовала у нас в том виде, в каком она существует на Западе. То есть если бы потребитель приобретал уже готовое жилье. Но у нас экономическая ситуация такова, что в большинстве случаев потребитель не приобретает созданный объект недвижимости, а финансирует создаваемый объект. Конечно, он может купить и готовое жилье, но в этом случае оно обойдется ему намного дороже. Становясь дольщиком, покупатель хочет сократить свои издержки. Однако не секрет: чем дешевле вы платите, тем больше рискуете.
Закон «О защите прав потребителей» применим только в случае приобретения готового жилья, так как в деле участвуют лишь две стороны – продавец и покупатель. А вот если вы инвестируете деньги в возведение объекта, то есть вступаете в бизнес, фактически рассчитывая получить «дивиденды» в виде разницы в стоимости готового и строящегося жилья, то тут действуют другие правила, ведь вы вольно или невольно соглашаетесь принять те правила, которые вам предлагают, в том числе готовы рисковать. Но риски зависят не только от застройщика. Строительство – процесс сложный, нередко работу тормозят факторы, которые не зависят от застройщика. Он бы и рад выдержать сроки, оговоренные в договоре, но ему это не по силам. Я говорю о процедурных вопросах, проблемах, связанных с оформлением документов, где участвуют третьи стороны, в том числе и государство.
Пока получается так, что мы хотим механически перенести нормы, которые применяются в развитом рынке, на не готовую для этого российскую почву.
Я нисколько не сомневаюсь, что Верховный суд РФ руководствовался благими намерениями, вынося свое решение, но он, на мой взгляд, не вникнул глубоко в проблему, представив застройщиков единственными, кто отвечает за результат.
2. Теперь о законопроекте «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». На мой взгляд, в нормальных экономических условиях такой закон не нужен, по крайней мере в том варианте, в каком он был представлен в Госдуму для первого чтения. Если вы вкладываете деньги в строительство жилья, вы инвесторы, то есть должны рисковать. Но многие у нас вступают на этот путь улучшения жилищных условий поневоле, не имея никакой подготовки, элементарных знаний. С этой точки зрения закон нужен, как некий промежуточный вариант защиты интересов инвестора, позволяющий упорядочить те процессы, которые действуют сейчас.
Законодательство порой грешит односторонностью, признавая единственным инструментом административный контроль. Появляются новые рамки, причем связанные не с содержанием самого процесса, а с усилением контрольных функций. Застройщикам это грозит обременительными дополнительными проверками, отчетами, процедурами, увеличением потока бумаг.
Приобретатели жилья не получат большей защиты, больше будет бюрократических рогаток. Поэтому застройщики противостоят этому законопроекту.
Евгений Резвов:
1. Основным документом должен быть закон «О защите прав инвесторов». Именно они (инвесторы) первыми несут затраты: на получение земельного участка, проект и т.д.
2. Если учитывать, что инвестор тоже гражданин и нуждается в защите своих прав, то принятие законопроекта «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» стоит ускорить.
Павел Созинов:
1. Невозможно ответить на этот вопрос однозначно. Разумеется, если качество сдаваемого жилья не соответствует заявленному ранее, применение закона «О правах потребителей» вполне обосновано. Однако руководствоваться этим законом, например, в случае затягивания сроков строительства, не совсем справедливо и правомерно. Зачастую несоблюдение оговоренных сроков сдачи дома происходит по обстоятельствам, которые не зависят от застройщика.
Следует отметить, что с возведением объекта напрямую связана процедура согласования документации, регламентирующей строительство. Только на ее утверждение требуется более шести месяцев. Иногда этот процесс, проходя через административные инстанции, искусственно затягивается. В результате виноват оказывается застройщик, а не громоздкая, рутинная система согласования. Если на сегодняшний день затягивание сроков имеет только социальную окраску – недовольство дольщиков, то в случае применения закона «О защите прав потребителей» несправедливо будут страдать и покупатели квартир, и строительные компании. На мой взгляд, прежде чем регулировать вопросы жилищного строительства посредством закона, защищающего права потребителей, необходимо пересмотреть процесс прохождения документации, дающей право на строительство, в государственных инстанциях.
2. Опять же трудно ответить на этот вопрос однозначно. Безусловно, цель, поставленная авторами законопроекта – благая. «Граждане и их объединения, вкладывающие денежные средства в строительство», должны быть защищены. Однако, с другой стороны, закон может вызвать «эффект обратного действия»: он не защитит интересы граждан, а уменьшит их покупательскую способность. Увеличится себестоимость строящегося жилья, что будет способствовать росту цен. Например, согласно закону, застройщик будет обязан нести расходы на проведение аудиторских проверок, на открытие и ведение специальных счетов по каждому проекту и т.д. Для исполнения этих требований строительные компании должны будут выделить дополнительные трудовые и финансовые ресурсы. Логично, что цены на строящееся жилье увеличатся.
Виталий Вотолевский:
1. Применение этого закона нецелесообразно, так как долевое участие в строительстве — это инвестиционная деятельность, а не товар или услуга. А в этой деятельности всегда есть риски, которые разделяют между собой участники инвестиционного договора.
2. К сожалению, законопроект стоит в плане рассмотрения Госдумы среди первоочередных. Последствия его принятия я оцениваю крайне отрицательно: и без того сложные процедуры будут еще более усложнены, вырастет объем отчетности и количество контролирующих органов. Учитывая, что законы у нас могут трактоваться неоднозначно, можно предвидеть, насколько неблагоприятно повлияет закон на субъекты рынка.
Многие положения, содержащиеся в законопроекте, повторяют то, что уже есть в других нормативных актах (Гражданском, Налоговом кодексах), просто нужно отладить систему контроля над их выполнением, а не создавать новые законы. Основную же свою задачу – защиту граждан от заведомо недобросовестных компаний – закон выполнить не сможет.
Автор:
рубрика:
Долевое строительство
