Ориентир на собственные нужды

Любая девелоперская компания не исключает, что здание после окончания строительства будет выставлено на продажу. Однако, как говорят участники рынка, проектов в области коммерческой недвижимости, которые изначально строятся именно для последующей перепродажи, в Петербурге пока очень мало.

Как говорят игроки рынка, в большинстве проектов изначально в базовые параметры закладываются требования, на которые может ориентироваться будущий покупатель. Однако специально для продажи строится совсем небольшая часть, основная масса все-таки ориентирована на последующую сдачу в аренду. «Если рассматривать, в какой из столиц – Москве или Санкт-Петербурге – инвестиционных проектов больше, то тут нет однозначного лидера, соотношение примерно одинаковое», – говорит Андрей Ковалев, президент группы компаний «Экоофис».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», добавляет: «Строительство торговых и офисных комп­лексов с целью продажи не распространено ни в Петербурге, ни в Москве. Об этом косвенно свидетельствуют и отчеты крупнейших брокеров в обеих столицах, из которых видно, что на 10-15 введенных объектов приходятся единицы проданных. Причем зачастую меняют собственника не новые проекты, а уже проработавшие несколько лет. Из этого можно сделать вывод, что инвестиционное строительство крупных объектов коммерции для продажи – редкое явление для нашего рынка. Те же сделки, которые были зафиксированы в последние несколько лет, совершались преимущественно в офисном сегменте».
По данным Арсения Васильева, генерального директора компании «УНИСТО Петросталь», интерес инвесторов сосредоточен главным образом на активах, расположенных в Москве (84% от общего объема инвестиций), тогда как в рынок недвижимости Санкт-Петербурга и других региональных городов инвестировано 6 и 10% от общего объема средств соответственно.
В настоящее время в условиях политической и экономической нестабильности объем иностранных инвестиций снижается, и основная доля инвестиционных сделок приходится на российские компании. Для сравнения, за прошедшее десятилетие в России доля покупок, совершенных российскими инвесторами, составила 59% от общего объема сделок, на долю иностранцев пришлось всего 39%. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости РФ доля иностранных инвесторов уже не превышает 20%, и данная тенденция сохранится, по прогнозам, как минимум до конца текущего года», – говорит господин Васильев.
Генеральный директор группы компаний «Кивен­напа» Максим Красненко дает свой прогноз: «Очевидно, что тенденция к росту доли иностранных инвесторов на рынке в этом году изменится. С 30%, достигнутых в 2013 году, доля иностранных инвестиций упадет до уровня 2011-2012 годов, когда общий объем составлял 10%. Снижение доли обусловлено тем, что санкции в первую очередь приведут к увеличению срока подготовки сделок с участием иностранного капитала». Микко Сёдерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл» (концерн SRV), продолжает: «Я бы не сказал, что за прошедшее время рынок успел сильно поменяться, думаю, доля европейских и американских инвесторов будет оставаться на более низком уровне в течение следующих двух лет. При этом существенно вырастет доля арабских и азиатских игроков на рынке, сохраняя общее соотношение отечественных и зарубежных инвесторов».
Что касается окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, то в среднем сроки окупаемости в России составляют 8-12 лет. «Петербургские инвесторы за редким исключением ориентированы на приобретение объектов со сроком окупаемости менее восьми лет», – подсчитал господин Васильев.
Микко Сёдерлунд уверен: «Окупаемость можно считать очень разными методами и в разной валюте. Желательно иметь 15-20% годовых. В рублях 10% уже мало, поскольку инфляция съедает всю доходность».
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», считает, что окупаемость инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости составляет в среднем от семи лет.
Покупателями чаще всего выступают специально созданные западные или отечественные инвестиционные фонды, да и просто очень богатые люди, решившие вложить деньги в коммерческую недвижимость. «Причем доля западных инвесторов всегда была меньше, а теперь их количество из-за введенных санкций сократилось еще больше. Многие компании, которые могут попасть под действие санкций, заблаговременно выводят свои средства в Россию. И именно вложение в коммерческую недвижимость все еще остается самым надежным способом сохранения и преумножения денежных средств», – резюмирует господин Ковалев.

Мнение:

Дмитрий Беляев, исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО «КВС»:
– Внешнеполитическая и экономическая ситуация I и II кварталов 2014 года оказала сильное влияние на темпы развития данного сегмента рынка, решения о сотрудничестве и сроки заключения договоров некоторых иностранных арендаторов и покупателей переносятся на неопределенное время.