Офисы побеждают торговлю
25.08.2014
Как отмечают участники рынка, офисный сегмент гораздо чаще вовлечен в инвестиционные сделки по сравнению с торговой недвижимостью.
По словам Андрея Ковалева, президента группы компаний «Экоофис», для последующей перепродажи гораздо больше строят офисных центров. «Как минимум потому что их в целом больше по сравнению с торговыми. И если просто сравнить ситуацию по рынку, мы увидим, что количество выставленных на продажу офисных центров гораздо больше, чем торговых. Их доходность зависит от многих факторов и варьируется от 6 до 15%, соответственно, легко можно вычислить и окупаемость объекта. Средний же процент доходности по Санкт-Петербургу и Москве составляет 10-12%», – подсчитал господин Ковалев.
С ним согласен генеральный директор группы компаний «Кивеннапа» Максим Красненко: «В прошлом году соотношение инвестиций поделилось в равных долях между офисным сектором и торговыми площадями. В этом году доля офисов значительно возросла. Причиной тому наименьшие риски при вложении в офисную недвижимость. На данный момент сфера ретейла переживает спад. Иностранные компании не спешат открывать свои филиалы, а российские – открывать новые. Таким образом, мы можем наблюдать тенденцию к падению спроса на торговые пощади».
Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений East Real, поясняет: «Для последующей продажи все-таки строится больше офисных центров, чем торговых. Хотя объемы сделок по ретейлу превышают подобный показатель в офисах. Это связано с несопоставимыми физическими размерами зданий и, соответственно, арендного дохода и цены продажи». Он также отмечает, что в офисном сегменте в Санкт-Петербурге за последнее время большинство сделок заключалось конечными пользователями помещений, лишь несколько крупных сделок было проведено с инвестиционными целями. К ним относятся следующие сделки: покупка БЦ «Аэроплаза» общей площадью 33 тыс. кв. м компанией «ПАН»; покупка пяти бизнес-центров общей площадью 24,5 тыс. кв. м компанией FORTGROUP; покупка ТД «Пассаж», БЦ B&D и БЦ River House общей площадью 59,900 тыс. кв. м компанией Jensen Group.
Еще один сегмент рынка, где распространены инвестиционные сделки, – это складская недвижимость. Покупателями на рынке складской недвижимости, если речь идет об инвестиционных сделках, в основном выступают инвестиционные компании и фонды (как российские, так и иностранные).
Полина Винокурова, директор по маркетингу логистической компании «Молком», говорит: «Среди участников крупных инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости за последние годы можно условно выделить следующие группы: российские инвестиционные компании (группа «БИН» и др.), иностранные инвестиционные компании и фонды (Hines, PPF Group, Brack Capital Real Estate (BCRE), Raven Russia, Radius Group, GHP Russia Real Estate (Fleming Family and Partners) и др.), девелоперы («Эспро», PNK-Group и др.), банки (Альфа-банк, Райффайзенбанк, Сбербанк России, Связь-банк, Номос Банк, ВТБ и др.)».
По ее словам, в 2013 году минимальная доходность складской недвижимости фиксировалась на уровне 11%, в то время как торговые центры и офисы показывали 8,75 и 9% соответственно.
Мнение:
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Инвесторам, приобретающим коммерческую недвижимость, интересны, как правило, объекты, которые уже генерируют стабильный доход или обладают определенным потенциалом увеличения денежного потока. Поэтому собственники объектов коммерческой недвижимости, строящие подобные объекты, должны определенное время владеть этим активом, чтобы заполнить его арендаторами, тем самым сделать его более привлекательным для инвесторов. Поэтому решение о продаже объекта зачастую может быть принято уже на этапе функционирования объекта.
