Выгоднее жилья

Как говорят участники рынка, окупаемость вложений во встроенные коммерческие помещения на первых этажах значительно выше, чем у жилья.

Каждый год в Санкт-Петер­бурге вводится в эксплуатацию множество многоквартирных жилых комплексов, где первые этажи традиционно отводятся под коммерческие помещения. Это выгодно для застройщика, так как он имеет возможность реализовать площади, которые не соответствуют требованиям для жилых помещений, а также пользуются низким спросом. Для будущих жителей спектр ежедневных услуг, таких как салон красоты, аптека, химчистка, банки и магазины, находящихся в шаговой доступности, значительно влияет на уровень комфорта проживания. Для инвесторов приобретение коммерческой недвижимости на стадии строительства в собственное пользование или для дальнейшей сдачи в аренду существенно экономит средства, ведь помимо разницы в цене за квадратный метр по сравнению с уже готовым объектом покупатель приобретает помещение, не обремененное длинной юридической историей и не требующее значительных вложений в переустройство. В настоящее время многие частные инвесторы, пытающиеся спасти свои накопления от инфляции, ищут альтернативу вложению средств в покупку жилой недвижимости, однако коммерческую недвижимость в качестве объекта вложения рассматривают пока с осторожностью. Доля таких инвестиций, по различным оценкам, составляет около 10-15%.
«Инвестиции в покупку объекта коммерческой недвижимости, который мог бы в дальнейшем приносить хороший доход, на порядок выше, чем, например, приобретение студии в строящемся доме. К тому же застройщики стараются реализовывать коммерческие площади ближе к концу строительства, а зачастую уже после ввода здания в эксплуатацию с целью извлечения максимальной прибыли от продажи. Инструментом в помощь инвестору, не имеющему достаточно средств едино­временно, могла бы стать ипотека», – считает Наталья Никифорова, финансовый контролер EKE Group.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Встроенные помещения в новостройках (как в строя­щихся домах, так и в уже сданных) обычно покупаются и перепродаются без привлечения ипотечного кредита. Возможно, причина в более низкой стоимости подобных объектов по сравнению с аналогами в центре города. Для сравнения, стоимость 1 кв. м коммерческих помещений в строящихся, а также недавно сданных в эксплуатацию домах составляет в среднем 150-200 тыс. рублей (для объектов площадью более 100 кв. м), в то время как на крупных торговых магистралях в центре (Невский пр., Каменноостровский пр., Московский пр. и т. д.) стоимость 1 кв. м начинается от 250 тыс. рублей и может превышать 1 млн рублей».
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», также говорит, что инвесторы, уже владеющие несколькими нежилыми помещениями, зачастую приобретают новые помещения за счет кредита, взятого под залог имеющихся. Но самыми распространенными схемами покупки строящихся встроенных помещений является рассрочка от застройщика или стопроцентная оплата.

Мнение:

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real:
– Стоимость продажи коммерческих помещений в новостройках напрямую зависит от проходимости, количества потенциальных жильцов в комплексе, а также площади рассматриваемого объекта. В среднем стоимость продажи составляет 100 тыс. рублей за 1 кв. м. Что касается стоимости аренды, то в спальных районах арендная ставка на помещения, расположенные у станций метро, составляет в среднем 2500-3500 рублей/кв. м/месяц, в отдаленных уголках – от 1000 рублей/кв. м/месяц. «Коммерческая» ипотека распространена на рынке в основном именно на покупку встроенных помещений. Это связано с тем, что сумма кредита ограничена 30-60 млн рублей, что недостаточно, например, для покупки бизнес-центра. Основными потребителями «коммерческой» ипотеки выступают малый и средний бизнес. Особенностью «коммерческой» ипотеки является то, что приобретенный объект становится залогом сделки, что должно снижать процентную ставку по кредиту.