Деньги для хороших проектов

Доступ строительных компаний к банковскому финансированию зависит от репутации заемщика и качества проектов. На сегодняшний день ставка по кредиту для девелопера на 3-5 лет колеб­лется в диапазоне 13-15%.

Олег Тюляев, главный специалист коммерческого управления БФА-Банка, рассказывает, что в период экономической нестабильности банки уделяют еще больше внимания проработанности бизнес-плана, профессионализму команды исполнителей и репутации акционеров. «Приоритетными остаются проекты, которые имеют качественное местоположение и низкую эластичность спроса. Сейчас на рынке при общем спаде экономической активности наблюдается устойчивый рост в сфере строительства жилой недвижимости, поэтому банки закономерно сосредоточили свой интерес именно на жилищных проектах, которые помимо прироста портфеля корпоративных кредитов обес­печивают рост и розничного ипотечного кредитования», – поясняет господин Тюляев.
По оценкам Арсения Василь­ева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», среди банков большим доверием пользуются компании, которые уже давно себя зарекомендовали на рынке недвижимости и реализуют крупные жилые и коммерческие проекты. «Большим интересом у банков пользуются объекты комплексного освоения, так как жилая недвижимость продается быстрее, в отличие, от коммерческой, которая окупается только в течение 10 лет», – отмечает эксперт.
Успешность финансирования банками инвестиционных жилых проектов по сравнению с коммерческими объясняется их более высокой доходностью. «Банк делает все возможное для минимизации своих рисков со стороны застройщика, обратившегося за финансированием, поэтому требуется весомое кредитное обеспечение. Например, в качестве залога может выступать земельный участок, на котором девелопер планирует строительство проекта. Земельный участок, предназначенный для жилой застройки, в случае форс-мажора банку будет проще реализовать, чем участок для коммерческого проекта», – рассказывает Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.
На сегодняшний день ставка по кредиту для девелопера на 3-5 лет колеблется в диапазоне 13-15%, говорит Олег Тюляев. «При финансировании строительства коммерческой недвижимости наиболее распространенное соотношение собственных и заемных средств установлено на уровне 30/70. При финансировании жилищного строительства, где помимо застройщика и банка есть сторонние инвесторы в виде покупателей жилья, не существует единых подходов при структурировании сделок. На практике доля собственного участия застройщика составляет от 10 до 20%, объем банковского финансирования определяется маркетинговыми планами по позиционированию объекта и прогнозами его продаж», – делится данными господин Тюляев.
При получении кредита в наличии у девелопера должен быть полный комплект исходно-разрешительной документации, оценка проекта от аккредитованных банком консалтинговых компаний и, конечно, бизнес-модель, в которой ставка дисконтирования входящего денежного потока от продаж квартир устанавливается банком и достигает 40%, добавляет Наталья Никифорова, финансовый директор EKE Group.
«Особенностью является тот факт, что при принятии банком положительного решения первый транш по кредиту компания может получить только после того, как будет зарегистрирован первый договор долевого участия. Притом для каждого транша необходимо предоставлять полный пакет документов – счета, договоры, КС и прочую документацию, подтверждающую запрашиваемую сумму», – отмечает эксперт.
Лилия Радюшкина, замес­титель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу, прогнозирует, что в связи с повышением ключевой ставки до 8% можно ожидать коррекции ставок вверх в целом по рынку в пределах 0,5-1,0% в зависимости от банка и клиента. «Но сегодня банки находятся в довольно жестких рыночных условиях. С одной стороны, ключевая ставка растет, что приводит к сокращению маржинальности бизнеса, с другой стороны, платежеспособный спрос на кредитование падает», – резюмирует госпожа Радюшкина.

Мнение:

Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «Финам»:
– Стоит отметить, что ключевой фактор для застройщиков – это санкции со стороны западных стран, которые в основном направлены на банковский сектор. Собственно, для застройщиков это наиболее негативный фактор, так как большинство крупных проектов в этой сфере ведется именно на заемные средства, и любые колебания в стоимости заимствования существенно отражаются на маржинальности застройщика. Естественно, санкции будут сокращать возможности фондирования локальной банковской системы за рубежом. Пока риски некритичны. Скорее всего, выпадающий объем будет замещаться за счет интервенций ЦБ и, возможно, в некоторой степени за счет заимствований на азиатских рынках. Однако в долгосрочной перспективе угрозы дестабилизации на фоне расширения санкций, безусловно, увеличиваются.