Жилье освободят от налога

Власти страны намерены отменить налог на продажу жилья, бывшего в собственности менее трех лет, если оно является для собственника единственным. Эксперты говорят, что данная мера сделает рынок жилья более прозрачным и цивилизованным.

Министерство финансов России подготовило поправки к главе 23 Налогового кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц» и предложило правительству страны внести в Госдуму соответствующий законопроект.

Новый порядок

Документ предусматривает полное освобождение от уплаты налога на доходы (НДФЛ) от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т. д.) вне зависимости от сроков владения, в случае если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика. При этом в случае продажи дома, являющегося единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика, предлагается распространить освобождение от налогообложения и на доходы от продажи земельного участка, на котором расположен этот дом.
Если у физического лица на момент продажи объекта в собственности находится более одного подобного объекта (то есть такое лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющегося единственным жилым помещением, находящимся в его собственности), то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении ряда условий. Во-первых, доходы от продажи этого объекта не должны превышать 5 млн рублей (при этом предлагается предоставить органам власти субъекта РФ, на территории которого находится продаваемый объект жилой недвижимости, уменьшать эту величину) или продаваемое имущество должно располагаться на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилым строе­нием жилой площадью до 50 кв. м или хозяйственным строением и сооружением общей площадью до 50 кв. м, а также земельным участком, на котором расположено такое жилое или хозяйственное строение и сооружение. Во-вторых, срок владения этим объектом должен составлять не менее трех лет, при этом предлагается предоставить органам власти субъекта РФ увеличивать этот срок вплоть до 10 лет.
Также в целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость продаваемого объекта имущества на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае если фактические доходы от продажи ниже этой величины. При этом в документе говорится, что необходимо предоставить субъектам РФ право снижать этот коэффициент.
Законопроект направлен и на снижение привлекательности инвестиций в недвижимость. «Действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество», – обосновывает предлагаемые поправки Минфин.

Двусмысленная инициатива

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, считает, что инициатива Минфина является двусмысленной и содержит много противоречий. «Очевидно, что при желании частным инвесторам в недвижимость удастся избежать уплаты НДФЛ. К тому же непонятно, как быть с теми, кто получил квартиру в наследство от близкого родственника и решил ее продать», – поясняет госпожа Яковлева.
Алексей Левыкин, руководитель юридического отдела АН «Итака», напротив, считает, что данная инициатива направлена в первую очередь на недобросовестных инвесторов, которые уклоняются от уплаты налогов с прибыли от перепродажи объектов недвижимости. «Тех людей, которые проводят операции с недвижимостью только в целях улучшения жилищных условий и у которых в собственности находится единственное жилье, эти изменения не затронут. Это вполне справедливый законопроект, который, с одной стороны, ужесточает правила для предпринимателей и, с другой стороны, освобождает от налогов простых граждан», – комментирует господин Левыкин.

Добавить прозрачности

Эксперты считают, что данная инициатива поможет сделать рынок жилья более цивилизованным и прозрачным. Согласно данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, только в первом полугодии 2014 года в городе было зарегистрировано 137,402 тыс. сделок с жилыми помещениями, а в 2013 году – 322,113 тыс. таких сделок. Объем рынка сделок с жильем в Петер­бурге, по оценкам экспертов, составляет порядка 800 млрд рублей в год.
По мнению Елены Лашаевой, генерального директора АРИН, освобождение от налога на доходы с продажи единственного жилья сделает цены прозрачнее. «Можно прогнозировать также и то, что такая мера увеличит количество предлагаемых на рынке объектов. При этом на цене жилья это вряд ли скажется, как и на налоговых поступ­лениях», – отмечает госпожа Лашаева.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвес­тициям «Качкин и партнеры», говорит, что абсолютное большинство сделок проходят по максимальной необлагаемой сумме, то есть по полной стоимости при владении больше трех лет и за 1 млн при владении менее трех лет. Никто из граждан не рвется заплатить государству «лишние» налоги. «Стимулирование к переходу к реальным цифрам в сделках с недвижимостью – идея правильная, но налогообложение должно быть прежде всего в отношении сверхдоходов, а не в отношении каких-то стандартных сделок. При покупке жилья граждане и так с текущими ценами на недвижимость с трудом могут его себе позволить, и дополнительная финансовая нагрузка просто может подкосить и без того нестабильный рынок жилья», – комментирует инициативу господин Некрестьянов.
Алексей Левыкин прогнозирует, что новая мера, скорее всего, повлечет за собой рост цен на «инвестиционные» квартиры, ведь инвесторы начнут закладывать этот налог в стоимость объектов.
По словам Полины Яковлевой, больший положительный эффект рынок недвижимости получил бы от отмены налога при наследовании и дарении для неблизких родственников, а также от отмены налога при приватизации недвижимого имущества. «В настоящий момент если с момента приватизации квартиры прошло менее трех лет, при продаже данного жилья собственник обязан заплатить НДФЛ в размере 13%, даже несмотря на то что он проживал в квартире не один десяток лет», – сетует эксперт.

Мнение:

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»:
– Представляется абсолютно правильной идея про разделение имущества на категорию «социального», то есть не связанного с получением дохода, и всего остального. В то же время критерий «единственного» жилья выглядит странно. Например, у человека есть приватизированная доля в квартире (как правило, родительской), и он приобрел себе квартиру отдельную. Либо происходит покупка квартиры с последующей продажей жилья, чтобы было место где жить на период ремонта, и уже возникает ситуация владения несколькими квартирами при очевидном отсутствии целей по получению дохода.