Зарыть деньги в землю

Рынок земельных участков в Петербурге с каждым годом становится все более дефицитным, однако бизнес по инженерной подготовке территорий все еще находится в стадии становления.

Дефицит ликвидных локаций, обеспеченных необходимой инфраструктурой и нормальной транспортной доступностью, выступает одним из ключевых факторов, негативно влияющих на темпы массового жилищного строительства. И эта проблема является одной из ключевых причин низкой доступности жилой недвижимости для конечного потребителя.
«Если не рассматривать точечную застройку, то можно констатировать, что расходы на формирование масштабной инфраструктуры обычно слишком велики для профильных участников рынка, даже если речь идет о самых крупных компаниях. Поэтому для качественного развития комплексного жилищного строительства, несомненно, необходимо последовательное государственное участие, прежде всего в вопросе создания эффективных механизмов выделения территорий с подготовленными дорогами, коммуникациями, инженерными сетями, социально-бытовыми объектами и т. д. Вероятно, одним из наиболее целесообразных вариантов может быть использование механизмов государственно-частного партнерства», – уверен Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Появление бизнеса на перепродаже подготовленных участков под застройку пришлось на начало 2000-х годов, когда в основном город продавал участки в сложившейся застройке. Тогда существенных проблем с имущественным статусом и инженерной подготовкой не было. По мере развития рынка на фоне его интенсивного роста в докризисные годы цены на землю быстро росли, наступил этап вовлечения в оборот более крупных участков, в том числе интерес возник и к участкам без инженерной подготовки, к частным владениям. «На этом фоне подчас качество земли в широком понимании не исследовалось покупателями досконально. Проходили сделки с «неправильным» территориальным зонированием, без инженерного обеспечения. «Купят все равно» – эта парадигма была приемлема не для всех. Для части собственников было очевидно, что хорошую цену можно получить, только обеспечив участки инженерными мощностями, решив имущественные проблемы, изменив зонирование. Конечно, не всем удавалось договориться с монополистами с первого раза и на приемлемых условиях. Возможности монополистов и темпы инженерной подготовки земель под жилую застройку со стороны города не удовлетворяли потребностям строителей. Все более актуальной становилась земля от частных собственников. В целом сейчас подготовка участков осуществляется в заметном объеме, но этот бизнес находится все еще в стадии становления, можно ожидать большего, создавать более совершенные продукты для продажи. Для примера: за 21 год работы на рынке мы только однажды покупали проект с разрешением на строительство», – говорит вице-президент по развитию холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Николай Князев.

Мнение:

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
– Ленд-девелопмент как бизнес прошел несколько этапов эволюции и на данный момент представлен в нескольких основных форматах. Во-первых, им преимущественно занимаются крупные лендлорды, которые теми или иными способами получили крупные земельные массивы. Для увеличения капитализации собственники меняют вид разрешенного использования участков, переводя их из статуса земель сельхозназначения и промышленного использования в статус жилой или коммерческой недвижимости. Это позволяет увеличить стоимость актива при продаже. Во-вторых, ленд-девелопментом занимаются девелоперские компании, которые еще в докризисные времена начинали развитие крупных проектов комплексного освоения территорий, так называемых миллионников. Однако в процессе работы над объектами к ним пришло понимание того, что у них недостаточно ресурсов, чтобы самостоятельно освоить всю территорию. Поэтому они либо полностью, либо частично перешли на схему ленд-девелопмента – подготовка земли, проектной документации, получение технических условий и затем продажа лотов под застройку девелоперам. Среди первых компаний-лендлордов можно назвать «СВП Групп», «Евроинвест», «Сателлит Девелопмент» и еще ряд компаний, которые изначально заявляли девелоперские проекты, – «Новоселье», «Морской фасад», «Балтийская жемчужина» и др.