Несколько путей для лендлорда

Стоимость земли после проведения правовой очистки и прокладки инженерных сетей может вырасти в несколько раз.

Сегодня можно выделить несколько направлений подготовки территорий, необходимых для строительства.
Первое направление – это юридическая (правовая) подготовка, когда решаются проблемы с переходом права собственности на участок, консолидацией долей, его правовым статусом. Второе – инженерная подготовка, что включает обеспечение возможности присоединения к сетям, получения необходимой мощности. Кроме того, необходимо организовать обеспечение транспортной и социальной инфраструктурами. И третье направление – собственно градостроительная подготовка, в рамках которой могут быть внесены изменения в функциональное назначение участков (Генплан и территориальное зонирование), происходит разработка проекта планировки территории (ППТ) и получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). «В Петербурге есть компании, которые обладают необходимыми ресурсами, чтобы обеспечить всю цепочку подготовки и согласований. По сути, это «первичные девелоперы». Среди них есть профессиональные игроки, которые нанимаются владельцами участков. Иногда собственники создают собственные структуры, что целесообразно, когда земли много. Первые подходят к работе более творчески, они часто самостоя­тельно выискивают участки и инициативно предлагают свои услуги собственникам. Для таких команд важно иметь в своем штате специалистов с опытом и связями, также важен бренд, но он важен в основном для продавца, а не для покупателя», – говорит вице-президент по развитию холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Николай Князев. По его мнению, сегодня в Пе­тер­бурге насчитывается до 10 профессиональных компаний, специализирующихся на подготовке крупных участков для дальнейшей перепродажи. Меньшие участки осваиваются игроками, которых, по оценкам господина Князева, примерно в 2-3 раза больше, чем крупных. Кроме того, подобную работу ведут, конечно, и непосредственно компании – девелоперы полного цикла для собственных нужд.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», долю подготовительных работ по выделению участка и обес­печению его необходимой инфраструктурой в себестои­мости проекта оценивает в 20-30%, особенно если речь идет о крупных городах. «В среднем участки после проведения подготовки могут вырасти в цене в несколько раз», – говорит он.
Николай Князев добавляет: «В среднем для объектов жилищного строительства предпроизводственные расходы (например, затраты на расчеты с правообладателем земельного участка, разработку исходно-разрешительной документации) составляют до 20%».
При этом он отмечает, что срок подготовки документации по земле может составлять от одного года до десятков лет в зависимости от качества участка и обстоятельств (например, изменение законодательства). «Мы в среднем на подготовку участка тратим 2-3 года с момента приобретения», – уточняет он.
Николай Пашков добавляет: «Разница в цене между землей сельхозназначения и землей для строительства многоквартирных домов отличается в разы. Так, к примеру, квад­ратный метр неподготовленной земли во Всеволожском районе будет стоить около 2000 рублей, а подготовленной для строительства с полным пакетом документов – около 20 тыс. рублей».
Елена Шишулина, директор по маркетингу «СТАРТ Девелопмент», отмечает: «Чем дешевле обходится лендлорду первоначальный кусок земли, тем больше сил, времени и денег требуется вложить в его преобразование. В среднем этот процесс занимает около пяти лет – один год на градостроительную концепцию и по два года на разработку и согласование градостроительной документации и подведение инженерных сетей. Максимальный срок ничем не ограничен – все мы помним несколько проектов КОТ, заявленных еще до кризиса, в 2006-2008 годах, на которых еще даже близко не начиналось строительство».

Мнение:

Елена Шишулина, директор по маркетингу «СТАРТ Девелопмент»:
– За последние несколько лет доля участков, приобретенных тем или иным образом у государства, находится в пределах 40%, а остальные сделки – покупка частных владений. Крупных игроков на данном рынке немного (SVP-Group, «Евроинвест» и др.). Но именно на базе принадлежащих им территорий формируются сегодняшние проекты КОТ – Кудрово, Мурино-Девяткино, Шушары и др.